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城市土地儲備管理

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城市土地儲備管理

摘要:土地儲備制度在政府調(diào)控土地市場,實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值。促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。然而,由于土地儲備制度在我國建立和實(shí)施的時間較短,實(shí)踐中還存在一些問題,因此有必要對我國城市土地儲備制度中存在的問題進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞:土地儲備制度;問題;對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物(教學(xué)案例,試卷,課件,教案)。1987年9月,深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán),開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河,成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn),1996年,上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日,國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出,為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具,通過土地儲備制度,可以確保政府壟斷土地一級市場,有效控制土地供給,防止多頭供地;有利于企業(yè)改制解困,盤活存量土地資產(chǎn),高效合理配置存量土地;土地收購后,進(jìn)行開發(fā)和整理,使一些規(guī)劃不合理,環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用;出讓后的土地升值,增加政府土地收益,保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來看,全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實(shí)施機(jī)構(gòu),明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu),形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中,城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃,具體實(shí)施土地收購儲備等工作;又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中,與開發(fā)商共同經(jīng)營土地,便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前,部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng),部分城市的土地儲備機(jī)制運(yùn)作過程中,存在單純追求土地高收益的傾向,居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍,引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時,需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低,導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”,拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。

1建立一個以政府為核心,土地管理部門為紐帶,有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機(jī)構(gòu),制定科學(xué)(教學(xué)案例,試卷,課件,教案)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃,保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

2健全土地儲備收益分配和補(bǔ)償機(jī)制。土地收購價格評估應(yīng)堅持權(quán)利和利益相結(jié)合、收購價格與安置補(bǔ)償費(fèi)分離、綜合協(xié)調(diào)等原則,采用市場比較法、剩余法、收益還原法等方法進(jìn)行價格評估。

3采取多種土地儲備形式,降低風(fēng)險。為了彌補(bǔ)土地儲備資金缺口,可采取實(shí)物儲備、紅線儲備、信息儲備的方式,對城市存量土地跟蹤調(diào)查,再依不同情況采取不同的儲備方式,以降低土地儲備的成本,避免土地儲備投資過大的風(fēng)險。

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