城市土地儲(chǔ)備制度管理

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摘要：土地儲(chǔ)備制度在政府調(diào)控土地市場(chǎng)，實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的保值、增值。促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。然而，由于土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)建立和實(shí)施的時(shí)間較短，實(shí)踐中還存在一些問題，因此有必要對(duì)我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度中存在的問題進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問題；對(duì)策

一、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國(guó)城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過(guò)土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購(gòu)后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題

1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來(lái)看，全國(guó)各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國(guó)家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國(guó)大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無(wú)地、就業(yè)無(wú)門、保障無(wú)路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

2健全土地儲(chǔ)備收益分配和補(bǔ)償機(jī)制。土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持權(quán)利和利益相結(jié)合、收購(gòu)價(jià)格與安置補(bǔ)償費(fèi)分離、綜合協(xié)調(diào)等原則，采用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法等方法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

3采取多種土地儲(chǔ)備形式，降低風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備資金缺口，可采取實(shí)物儲(chǔ)備、紅線儲(chǔ)備、信息儲(chǔ)備的方式，對(duì)城市存量土地跟蹤調(diào)查，再依不同情況采取不同的儲(chǔ)備方式，以降低土地儲(chǔ)備的成本，避免土地儲(chǔ)備投資過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。