區(qū)域經濟研究方法

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區(qū)域經濟研究方法范文第1篇

關鍵詞：房地產產業(yè) 區(qū)域經濟 影響

房地產業(yè)作為國民經濟中一個獨立的產業(yè)部門，從區(qū)域經濟來看，房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。自1998年我國政府提出拉動內需，并提出將房地產業(yè)作為新的經濟增長點，各級政府對房地產業(yè)發(fā)展給予了極大的關注。并將其作為區(qū)域財政收入的主要來源之一在市場經濟條件下，房地產業(yè)起著其他產業(yè)無可替代的作用，房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動性強，成為推動區(qū)域經濟快速持續(xù)發(fā)展的重要因素之。

一、房地產影響與區(qū)域經濟發(fā)展的關系

1 房地產影響區(qū)域價格彈性差異的形成。由于房地產業(yè)是房產與地產的集合，房產與地產形成一個固定的結合體即房地產。而在房地產中土地的價格在一定程度上決定著房地產價格的高低，作為空間載體的土地是固定不可移動的，房產又固定于土地上，這就決定了房地產的固定性。房地產一旦形成就具有區(qū)位上的固定性，使房地產實體在空間上的流動性成為不可能，即在不同區(qū)域的房地產市場上由于其實體對象無法流動，使不同區(qū)域的房地產價格與供求數量有著巨大的差異。某一區(qū)域房地產價格的大幅度攀升在短時期內無法將其他區(qū)域的房地產實體吸引過來，只能吸引一小部分房地產流動投資資金的進入，而這些資金要轉化為房地產實體要經過相當一段時間。這樣就決定了房地產只可以就地開發(fā)利用而無法白區(qū)際交易中轉移到相對有利的市場上加以利用，在一定程度上限制了房地產商品的供求范圍，使相對有利的市場上加以利用，在一定程度上限制了房地產商品的供求范圍，使房地產的經濟運行具有了鮮明的區(qū)域性。房地產業(yè)的區(qū)域性最明顯的表現在其價格區(qū)域差異性上，房地產業(yè)的空間固定性決定了房地產隨著宏觀區(qū)域的微觀區(qū)位不同，其經濟價值與價格也有很大的差別。因此，在房地產市場上不同區(qū)域的房地產可以有不同的價格與價格彈性。

2 區(qū)域經濟成熟度對房地產業(yè)的影響。從區(qū)域經濟來看，房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。社會經濟發(fā)展和人們經濟生活水平的差異，使不同地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展程度、房地產業(yè)的布局結構、規(guī)模，速度等產生巨大的地域性差別。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，而房地產商品屬于高檔次耐用性商品，所以房地產業(yè)的發(fā)展必須有高度發(fā)達的一二產業(yè)與高經濟收入水平為后盾。與此相適應，一個區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展的程度也必然受到該地區(qū)經濟發(fā)展水平及產業(yè)結構狀況的制約。我國是一個土地遼闊，各地區(qū)經濟水平極不平衡的國家，各區(qū)域的自然條件、資源狀況、經濟技術條件、管理水平以及歷史文化等因素有很大差異。這種不平衡也決定了房地產業(yè)發(fā)展的不平衡。

3 房地產業(yè)推動區(qū)域經濟發(fā)展的反作用。區(qū)域經濟的增長離不開勞動力素質的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)為勞動者提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產有極大的影響，而企業(yè)生產所需的廠房、辦公用房也需要房地產予以提供。所以，一個區(qū)域經濟的擴張離不開房地產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經濟保持持續(xù)增長的關鍵因素。此外，房地產業(yè)具有很強的關聯(lián)性，對國民經濟的發(fā)展有極大的推動作用。直接與房地產業(yè)相關的行業(yè)多達50個以上，房地產業(yè)不僅涉及建材工業(yè)、房屋設備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、電子、儀表、通訊等生產資料生產部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)及其他服務業(yè)等。

區(qū)域經濟研究方法范文第2篇

【關鍵詞】住房保障；商品房；經濟適用房；廉租房

中圖分類號：F20 文獻標識碼A： 文章編號：1006-0278（2014）01-060-01

為了滿足低收入者的住房要求，我國建立了以經濟適用房供應量為主、廉租房供應量為輔的住房保障制度。但分析發(fā)現經濟適用房的政策執(zhí)行效果并沒有達到預期目標，而且暴露出太多問題。同經濟適用房相比，廉租房存在種種優(yōu)勢，并且能避免經濟適用房中出現的種種問題。以廉租房取代經濟適用房，可以達到增加民生促進社會和諧發(fā)展的目的。

一、經濟適用房存在的問題

就經濟適用房的發(fā)展現狀而言，存在著諸多需要解決的問題，這些問題不但制約其社會保障功能的發(fā)揮，還影響著房地產市場的健康發(fā)展，并滋生出腐敗和社會矛盾，主要問題如：1.監(jiān)控缺位導致銷售對象失控。經濟適用房銷售對象定位于“低收入群體”，但在實際銷售過程中，由于統(tǒng)計、審核方法及程序上的不科學、不嚴謹，很多不符合低收入群體條件的人購走了經濟適用房；同時，由于監(jiān)管缺位和市場經濟本身的逐利性，開發(fā)商、政府官員、部分富裕群體相互勾結，使得部分經濟房落入高收入群體之手，這顯然違背了經濟適用房政策的設計初衷。2.政府補貼優(yōu)惠開發(fā)商使得低收入者難以直接受益。在經濟適用房建設上，國家給予開發(fā)商土地價格優(yōu)惠，包括降低批租土地價格、實行稅收減免等。這些補貼和優(yōu)惠直接給了開發(fā)商，然而一些低收入者并沒有從國家補貼和優(yōu)惠中得到太多福利，倒是開發(fā)商得到了更多好處。政府本來寄望于經濟適用房來大力改善民生，但是實施結果是開發(fā)商得到穩(wěn)定利潤，中高收入者購走部分低價房子，低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項政策的本來目的，另外，在社會管理上，經適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

二、取消經濟適用房大力發(fā)展廉租房的必要性

從政府資源的配置效益看，廉租房所帶來的社會效益要遠遠大于經濟適用房。同廉租房相比，經濟適用房至少存在三個方面的效益損失：一是大量經濟適用房落入高收入群體帶來的社會保障損失，他們占用了本應保護低收入群體利益的資源，擠壓了保障范圍；二是財政投入的長期保障效益損失，因為經濟適用房一旦購買就可以很快在市場上以商品房的價格流轉（我國目前規(guī)定5年的期限），從而徹底退出保障領域，就不能在未來對其他低收入群體行使其持續(xù)保障功能；三是政府威望在群眾中的損失，經濟適用房帶來大量的負面問題，官員、高收入群體爭奪經濟適用房滋生了腐敗，也加劇了高收入群體和低收入群體的對立，目前的實施現狀體現了這一點。

廉租房可以消除上述問題。廉租房的面積一般較小，只可租賃而無所有權的特點將避免高收入群體的爭奪，從而擴大了房源，增加了保障范圍；采取退出機制的廉租房可以發(fā)揮其持續(xù)的社會保障功能，因為一旦低收入群體進入到中高收入群體行列，其退出的房屋可以繼續(xù)租賃給其它低收入者，消除了經濟適用房的一次保障性；廉租房還會帶來存量優(yōu)勢，由于所有權的流轉限制，不斷投入增量資金建設新的廉租房，加上已建成的廉租房資源，廉租房總量將會越來越多，我們就可以擴大廉租房的保障范圍，不但實現城市低收入居民的住房保障，而且有可能實現進城農民工的住房保障。

三、取消經濟適用房發(fā)展廉租房的對策分析

為了增強經濟資源的使用效率，提升公共資源的保障效益，促進社會公平，目前應取消經濟適用房將其納入商品房的范疇，并把發(fā)展經濟適用房的資金納入廉租房的范疇，大力發(fā)展廉租房，做到窮者有屋住、富者有其房，具體對策如：1.加大廉租房的投入力度。加大廉租房的投入力度在關鍵于增加廉租房的資金投入規(guī)模，主要內容包括兩個方面：一是新建更多的廉租房，二是通過購置二手房進行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規(guī)模是制約房源供給量的首要因素，可以把計劃建設經濟適用房的資金轉入發(fā)展廉租房。廉租房資金的提供對象一般為中央政府和地方政府，地方政府可能因為追求政績和財力限制的關系缺乏提供廉租房的動力。中央政府可以通過制定政策、加強監(jiān)督、增加業(yè)績考核指標等方式調動地方政府提供廉租房的積極性。資金來源應當追求多元化，地方政府的資金除了既定的財政安排外，還應包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費的比例資金等。2.擴大廉租房覆蓋范圍。根據2007年新頒布的《廉租房保障辦法》，廉租房的覆蓋范圍已經有所擴大，由城市最低收入家庭擴大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標準，有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮(zhèn)人口的4%，這個比例排除了那些徹底脫離農業(yè)生產而在城市就業(yè)的群體，這部分群體也應當考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總人口數的20%，相比而言我國廉租房的覆蓋范圍相對有限。我國正處于城市化進程之中，必然要產生更多的城市無房群體，廉租房覆蓋范圍應當考慮這個過程。本著以人為本、促進社會公平、構建和諧社會的原則出發(fā)，我們應當擴大廉租房的覆蓋范圍，在目前的廉租房財力支持力度有限的情況下，住房保障的秩序應當是：城市低保人群、城市低收入人群、農民工以及其他無住房人群。3.改變補貼對象。取消經濟適用房后國家和地方政府可以將補貼對象轉變?yōu)檠a貼租房的低收入家庭。補貼辦法可以按照家庭人頭補貼；補貼標準應當考慮地區(qū)差異、地方財力差異和家庭收入差異，一般是發(fā)達地區(qū)補貼金額大，財力雄厚地方補貼力度大，低保人群補貼力度大。4.實行動態(tài)管理。廉租房是一種公共資源，為了發(fā)揮這種公共資源的最大保障效益，必須實行動態(tài)管理。要監(jiān)控廉租房居民的動態(tài)收入水平，建立“個人收入檔案制度”并定期審核資格，促進廉租房的流動性。當低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列時，不能繼續(xù)享受廉租房的政策優(yōu)勢，要么減少或取消住房補貼，要么增加其住房租金甚至按照市場價格收取，或者二者并用，促使他們讓出廉租房的使用權，這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者，提升其保障功能。

參考文獻：

區(qū)域經濟研究方法范文第3篇

關鍵詞：區(qū)域經濟；綜合評價；可視化；河南省

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2010）35－0028－02

前言

經濟發(fā)展是一個綜合性的經濟、技術、社會變革和演變的過程，這個過程不僅包括經濟總量的增長，同時也包含區(qū)域之間的協(xié)調全面發(fā)展。國內外眾多學者日益關注區(qū)域經濟的發(fā)展問題，并運用多種方法對區(qū)域經濟發(fā)展水平進行綜合評價。從最初的指標體系構建、層次分析法、神經網絡模型等方法的引入和應用，使區(qū)域經濟的研究從定性朝向定量發(fā)展，科學性不斷增強。GIS具有的空間分析功能和強大的演示、輸出能力，使其成為統(tǒng)計、分析，并進行可視化表達的極好工具。在國外，GIS已廣泛應用在政府工作中，并且隨著其的發(fā)展，在非傳統(tǒng)領域也進行了深入的應用，如健康和公共事業(yè)、經濟發(fā)展、公共安全等。河南省各個地區(qū)的歷史基礎、自然資源、政治社會等因素多方面的差異導致不同縣市經濟增長趨勢、差異趨勢各不相同。研究以河南省為例，通過構建指標體系，對其區(qū)域經濟發(fā)展的水平進行科學評價。同時，利用GIS強大的數據管理及空間分析功能管理縣域經濟的時空數據，并實現縣域經濟科學評價及可視化表達，為政府科學決策提供支持。

一、 區(qū)域經濟綜合評價

（一）指標的選取及模型的構建

1.指標體系構建

為了全面測定區(qū)域經濟發(fā)展水平，應當采用能綜合反映區(qū)域經濟發(fā)展水平的指標體系。依據科學性、可操作性和可比性等原則，同時考慮到縣市指標的可得性，在借鑒前人研究的基礎上[1-3]，從三個方面比較全面地衡量一個地區(qū)的經濟綜合實力。一是總量指標，包括GDP、財政一般預算收入、居民儲蓄存款余額、全社會固定資產投資總額等4項指標；二是人均指標，包括人均GDP、人均財政一般預算收入、人均居民儲蓄存款余額、農民人均純收入、人均固定資產投資完成額等5項指標；三是強度指標，包括財政一般預算收入占GDP的比重、新增居民儲蓄存款占GDP的比重、工業(yè)增加值占GDP的比重等3項指標，共選取了能反映區(qū)域經濟綜合發(fā)展水平的12項指標組成評價體系，分別表達為：I1GDP，I2財政一般預算收入， I3居民儲蓄存款余額，I4全社會固定資產投資總額人均GDP（元），I5人均GDP，I6人均財政一般預算收入，I7人均居民儲蓄存款余額，I8農民人均純收入，I9人均固定資產投資完成額，I10財政一般預算收入占GDP的比重，I11新增居民儲蓄存款占GDP的比重，I12工業(yè)增加值占GDP的比重。

2.評價模型構建

擬采用主成分分析方法對縣市區(qū)域經濟發(fā)展水平的動態(tài)變化進行測定。所謂主成分分析法就是將原來指標重新組合成一組新的互相無關的幾個綜合指標體系來代替原來指標體系，同時，根據實際需要從中可取幾個較少的綜合指標盡可能多地反映原來指標的信息，第一個主成分最能反映原來數據的信息。選取河南省127個縣市行政區(qū)域，各年份的統(tǒng)計數據都以上述行政區(qū)劃為準，利用主成分分析法對各縣市區(qū)域經濟綜合發(fā)展水平進行分析。原始數據來自河南省統(tǒng)計年鑒和河南省城市統(tǒng)計年鑒，多數經過簡單數學計算生成相對指標，以消除區(qū)域大小對結果的影響。文章選取2003年的數據對各區(qū)域經濟發(fā)展水平進行分析。

（二） 數據的處理

按SPSS11的要求將原始數據做成符合格式的數據文件（*.xls或*.spv），利用SPSS中的DISCRIPTIVE STATISTICS模塊進行數據的標準化處理，再利用ANALYZE模塊中的DATA REDUCTION進行計算。通過KMO檢驗和Bartlett's（表1）檢驗兩種檢驗說明所選指標及數據量適合于作主成分分析，而且效果顯著。

累積貢獻率表明，指標前3個主成分的累積貢獻率達到84.75%，故可以用它們代表原始因子全部信息。以因子得分系數矩陣中的3個主成分系數為權重，計算出各主成分的得分。最后，將前3個主成分的特征值所占比重或貢獻率作為權重計算出河南省區(qū)域經濟發(fā)展水平的綜合得分。

（三） 評價結果

根據上面計算結果，河南省區(qū)域經濟綜合實力得分及排名，如圖1所示。

二、區(qū)域經濟空間可視化表達

在GIS平臺支持下，通過關鍵字段（如ID號等），將經濟發(fā)展屬性數據與空間數據建立聯(lián)結，可以實現屬性數據的空間可視化表達，使更多區(qū)域經濟的屬性信息直觀表示。其表達形式多種多樣，主要有區(qū)域經濟空間分布圖、等值線圖、等值線立體圖及區(qū)域經濟立體圖等。

（一）河南省區(qū)域經濟空間分布圖

從河南省空間布局來看，河南省區(qū)域經濟呈現出“IT”形狀[4]。其中，“I”是一條沿寧西線分布的帶狀區(qū)域，這條帶狀區(qū)域除南陽市、鎮(zhèn)平、信陽、羅山外，還處于經濟欠發(fā)達區(qū)，但周邊皆為經濟不發(fā)達區(qū)，故它是一條相對隆起帶?！癟”是中原城市群的核心區(qū)域及環(huán)太行山前的環(huán)狀區(qū)域。整體上來看，位于中原城市群范圍內的縣市經濟發(fā)達；豫西、豫北地區(qū)，京廣、隴海沿線地區(qū)縣市經濟發(fā)達；山地平原過渡區(qū)縣發(fā)達，山區(qū)縣次之，平原縣最為落后。

（二）等值線圖

克里格法（Kriging）是地統(tǒng)計學的主要內容之一，從統(tǒng)計意義上說，是從變量相關性和變異性出發(fā)，在有限區(qū)域內對區(qū)域化變量的取值進行無偏、最優(yōu)估計的一種方法；從插值角度講，是對空間分布的數據求線性最優(yōu)、無偏內插估計一種方法?？死锔穹ǖ倪m用條件是區(qū)域化變量存在空間相關性。基于克呂格插值方法的特點和優(yōu)點，運用此法將綜合評價結果作為縣市點的高程值進行了空間插值（如圖3）。

（三）彩色等值線立體圖

由圖4可以清楚地觀察河南省區(qū)域經濟的“峰”度及空間分布狀況。鄭州、洛陽、濮陽明顯高于其他地區(qū)，緊隨其后是鞏義、安陽、焦作、新鄉(xiāng)、許昌等市。

（四）區(qū)域經濟立體圖

通過經濟綜合實力屬性數據與河南省空間數據相結合，生成區(qū)域經濟立體圖，可以清晰地反映區(qū)域經濟的發(fā)展及起伏狀況（如圖5）。

三、 結論與討論

通過對河南省區(qū)域經濟空間分布圖、等值線圖、立體等值線圖、立體圖的觀察，結合區(qū)域經濟理論、我國經濟主要流向及河南省區(qū)域經濟綜合評價結果，可以得出如下結論：

1.空間可視化表達方法對于認知區(qū)域經濟發(fā)展水平和空間結構有重要作用。通過等值線可以清楚地觀察各個地區(qū)的經濟綜合水平及分布情況。河南省區(qū)域經濟形成了以鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作等地市為中心的中原城市群等值線密集區(qū)域，這些中心處于河南省經濟“峰”的位置，經濟綜合評價值較高。河南省已經形成了以城市為中心組織經濟活動的格局，區(qū)域性中心城市依靠自身的集聚和輻射作用影響周邊縣市的發(fā)展，構成了典型的“中心-”發(fā)展模式。

2.在城市工業(yè)化初中期，產業(yè)特征是依賴自然資源的資源密集型特點，由于能源不能承受高的運輸費用，運量大、成本低廉的“線”態(tài)運輸方式（如公路、鐵路）就成為現代運輸通道的基本組成部分，表現在區(qū)域經濟的分布特征上就是沿鐵路、高速公路及國道等主要復合交通線路呈現出經濟的集聚趨勢。河南省經濟的空間布局正在由傳統(tǒng)以隴海線和京廣線為骨架的“十字”結構伴隨著南北經濟流的削弱和東西方向的加強而逐漸被東西走向的四條發(fā)展軸線所取代，即環(huán)太行山經濟軸線、隴海線、洛平漯軸線和寧西線[5]。

參考文獻：

[1] 鄒君.湖南省區(qū)域經濟綜合發(fā)展水平動態(tài)變化研究[J].地域研究與開發(fā)，2005，24（3）.

[2] 羅亞.中國城市群競爭力比較分析[J].中國東西部合作研究，2004，1（1）：96-98.

[3] 王啟仿，陳江龍.湖北省區(qū)域經濟差異實證分析[J].地域研究與開發(fā)，2003，22（5）：21-25.

區(qū)域經濟研究方法范文第4篇

【關鍵詞】區(qū)域經濟，房地產，規(guī)劃

從區(qū)域經濟來看，房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。社會經濟發(fā)展和人們經濟生活水平的差異，使不同地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展程度、房地產業(yè)的布局結構、規(guī)模，速度等產生巨大的地域性差別。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，而房地產商品屬于高檔次耐用性商品，所以房地產業(yè)的發(fā)展必須有高度發(fā)達的一二產業(yè)與高經濟收入水平為后盾。與此相適應，一個區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展的程度也必然受到該地區(qū)經濟發(fā)展水平及產業(yè)結構狀況的制約。我國是一個土地遼闊，各地區(qū)經濟水平極不平衡的國家，各區(qū)域的自然條件、資源狀況、經濟技術條件、管理水平以及歷史文化等因素有很大差異。這種不平衡也決定了房地產業(yè)發(fā)展的不平衡。區(qū)域經濟發(fā)展影響房地產業(yè)的因素主要有：（1）經濟發(fā)展指標（國內生產總值 GDP、人均 GDP、居民年收入及消費支出水平）；（2）區(qū)域城市水平指標（城市化水平、城市規(guī)模及等級）；（3）區(qū)域產業(yè)發(fā)展水平（產業(yè)結構、產業(yè)聚集程度）；（4）區(qū)域經濟開放度及行業(yè)政策。我國作為幅員遼闊的大國，各區(qū)域間經濟發(fā)展水平有差異，因此房地產業(yè)的發(fā)達程度也不盡相同，東部地區(qū)明顯要領先于中西部地區(qū)，而具體原因則基本可由以上所述區(qū)域經濟因素來解釋。

一、地區(qū)經濟發(fā)展水平的影響

首先，區(qū)域經濟發(fā)展水平直接決定了當地房地產業(yè)的規(guī)模和結構，房地產業(yè)受區(qū)域經濟發(fā)展周期的影響較為劇烈。從歷史經驗數據來看，房地產業(yè)的復蘇和蕭條兩個階段相比區(qū)域經濟發(fā)展周期略有滯后，但是繁榮和衰退兩個階段卻往往發(fā)生在經濟發(fā)展周期之前。這一方面說明房地產業(yè)與區(qū)域經濟發(fā)展有著密切的正相關性，另一方面也說明房地產業(yè)存在投機炒作成分，在繁榮時容易產生行業(yè)泡沫，在衰退時投資者又急于拋售撤退。因此，當區(qū)域經濟增長時，居民收入提高，市場對商品住宅的需求增加，房地產業(yè)出現繁榮；相反當區(qū)域經濟停滯或者下降時，居民消費水平和購房意愿下降，市場對商品住宅的需求減少，房地產業(yè)出現衰退。由此可見，房地產業(yè)作為一種需要高投資規(guī)模、較長回收期的行業(yè)更加需要有良性的區(qū)域經濟發(fā)展作為基礎。

通過對相關文獻研究，房地產住宅投資受區(qū)域經濟發(fā)展水平影響的主要指標是：區(qū)域內的國內生產總值 GDP 及人均 GDP、居民年均收入及消費水平、區(qū)域經濟增長能力、區(qū)域經濟規(guī)劃前景等方面。在我國，隨著各地區(qū)區(qū)域經濟的高速發(fā)展及住房制度改革的逐步深入，房地產業(yè)已經成為新的經濟增長點，人民生活水平的提高也使大量的個人和家庭對商品住宅的需求大大提升。國際學者普遍認為，一個健康的房地產業(yè)業(yè)，其投資規(guī)模在區(qū)域 GDP 中應保持一個適當的比例，只有穩(wěn)定的開發(fā)規(guī)模和投資額度才能保證房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，使其在區(qū)域經濟發(fā)展中起到支柱產業(yè)的作用。根據一份聯(lián)合國針對 70 多個國家的房地產業(yè)調查，各國房地產業(yè)投資額平均為該國國內生產總值GDP 的 3%-8%。結合表 1 可以看出，1950 年至 1973 年的美國房地產業(yè)投資額占當年 GDP 的平均比例為 4.5%，最高峰時為 1950 年的 7.0%，21 世紀后已經逐步下降至 2.5%。20 世紀 70 年代的日本房地產業(yè)投資額占當年 GDP 的平均比例為 7.0%，峰值達到 1973 年時的 8.3%，后隨著日本經濟泡沫的破滅，房地產業(yè)投資額占 GDP 比重緩步下降，至 2008 年該比例已經下降至 3.2%。而我國房地產業(yè)起步較晚，在 1980 年時房地產投資占 GDP 比重僅為 2.1%，實行住房制度改革后，2009 年時峰值達到 6.6%，已經接近美日兩國當年房地產泡沫最大時的比例水平。綜合考察多個成熟市場經濟條件下一個國家的房地產業(yè)投資額與當年 GDP 之間均存在穩(wěn)定的均衡關系。盡管有時房地產業(yè)的投資比重會因為短期政策導向等原因偏離長期的均衡關系，但是這種偏離是暫時的，從長期看區(qū)域 GDP 對房地產業(yè)具有基礎性約束。

            表1  中美日房地產業(yè)占GDP的比重分析

國家 年份 房地產投資占 GDP 比重

中國 1980 2.1%

  2000 4.2%

  2009 6.6%

美國 1950  7.0%（峰值）

  2005 6.1%

  2009 2.5%

日本 1955 3.4%

  1973 8.7%（峰值）

  2008 3.2%

同時，一個區(qū)域的房地產業(yè)規(guī)模也與當地的人均 GDP 有著密切關系。據世界銀行對各國的房地產業(yè)調查分析結果，一個正處于發(fā)展中的國家當其人均GDP 達到 1300 美元時，房地產業(yè)的投資比重在整個 GDP 中的比例最高，人均GDP 超過 1300 美元后該比例逐步走低。據統(tǒng)計，當區(qū)域人均 GDP 達到 800-4000美元的水平時，該地區(qū)房地產業(yè)進入高速發(fā)展階段；當區(qū)域人均 GDP 達到4000-8000 美元時，該地區(qū)房地產業(yè)進入穩(wěn)定增長階段。2011 年我國人均 GDP已經突破 5000 美元，意味著今后相當長時間內我國的房地產業(yè)產業(yè)將處于穩(wěn)定增長階段。結合表 2，Simon Smith Kuznets（1971）通過實證研究得出，一國房地產業(yè)的發(fā)展與國民生產總值（GNP）的增速具有密切關系。

表2  GNP增速與房地產業(yè)的關系分析

國民生產總值（GNP）增速 房地產業(yè)發(fā)展

＜4% 萎縮

4%-5% 停滯或倒退

5%-8% 穩(wěn)定發(fā)展

＞8% 高速發(fā)展

10%-15% 飛速發(fā)展

區(qū)域經濟發(fā)展對房地產業(yè)的影響在我國改革開放 30 年及住房制度改革近15 年來的表現尤為明顯。改革開放以來，我國各地區(qū)國內生產總值不斷快速增長，從 1978 年全國 GDP 的 3645 億元到 2011 年全國 GDP 的 47 萬億元，年均增速近 10%。結合圖 1可以看出，我國房地產業(yè)投資額及其占 GDP 比重都在逐年升高，房地產業(yè)與宏觀經濟的聯(lián)系十分緊密。2008 年受國際金融局勢動蕩，房地產業(yè)投資力度有所減少是由貨幣政策及信貸收緊等市場環(huán)境的因素導致。2011 年在中央政府加大對房地產業(yè)調控的背景環(huán)境下，房地產業(yè)增速不減，主要是受 全國土地供應加大和 1000 萬套保障房投資增加的因素影響。由此可見，宏觀經濟的增長及住房制度的變化時刻影響著房地產業(yè)的規(guī)模和效益增長。

 

             圖1  1997-2011 年我國房地產業(yè)投資占 GDP 比重

二、地區(qū)城市化水平的影響

地區(qū)城市化水平是衡量一個國家經濟發(fā)展程度的重要標志，隨著地區(qū)城市化水平的提高，必然帶來房地產業(yè)投資的增加。據向為民（2007）通過利用格蘭杰因果分析法對我國 1986-2003 年間城市化進程和房地產投資增長的實證研究表明，我國城市化水平和房地產投資都處于持續(xù)增長階段，且房地產投資增速相比城市化進程要更快，兩者均保持相對平穩(wěn)上升的趨勢，且具有一定相關性，相關系數為 0.205。據統(tǒng)計，自改革開發(fā)以來我國已有 3 億多農村人口遷移到城市，預計到 2020 年我國城市化率將達到 59%，半城市化人口將達到 1.28億。全國性的城市化進程和地區(qū)經濟的快速發(fā)展將使越來越多的人口向城市集中，人口的增長必然伴隨著對住宅及相關配套設施的需求增長，這為我國房地產業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。Ray•M•Northam（1979）提出的“諾瑟姆曲線”表明，世界各國城市發(fā)展過程的軌跡是一條被拉長的“S”型曲線，他將城市化進程分為三個階段：第一階段為城市化率在 30%以下的初級階段；第二階段為城市化率在 30%-70%的中級階段；第三階段是城市化率在超過 70%后的終極階段，在城市化率達到 90%以后趨于飽和。其數學模型表示如下：Y=1/(1+Ce-rt),其中Y表示城市化水平；C為積分常數，表明城市化起步早晚；r為積分常數，表明城市化發(fā)展速度快慢；t為時間。結合圖 2可以看出，根據城市化進程的“S”型曲線特點，其上必有一個拐點 A，當城市化率低于 A 點所對應的城市化率 Y1 時，稱之為城市化進程的前期階段，城市化率將以遞增的速度提高；當城市化率高于 A 點所對應的城市化率 Y1 時，稱之為城市化進程的后期階段，城市化率將以遞減的速度提高。如果按照城市化進程的絕對變化速度劃分，還可以進一步劃分為起步期、加速期、減速期和平穩(wěn)期四個階段。

 

圖2 城市化進程的階段性規(guī)律

城市化進程的加快將直接擴大居民對房地產業(yè)的需求，按照城市化進程的階段規(guī)律，我國基本還處于城市化前期階段的加速期。結合表 3 可以看出，我國在 1960 年時城市化率還不足 20%，自 1978 年改革開放后則呈現出加速增長的趨勢，至 2010 年時我國城市化率已達到 47.5%。根據國際經驗，城市化率50%將趨于城市化進程階段性規(guī)律中的拐點，這之后城市化進程增速加有所下降。按照中國人口發(fā)展目標，我國 2020 年時人口總數將達到 14.9 億人，其中城市人口總數為 8.9 億人。

                 表3  我國城市化進程統(tǒng)計

年份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

城市化率 11.20% 19.80% 17.40% 20.20% 26.40% 36.20% 47.50% 59.80%

增速  76.8% -12.1% 16.1% 30.7% 37.1% 31.2% 25.9%

城市化進程對房地產業(yè)帶來的發(fā)展空間是十分巨大的，大批農村人口進入到城市中來，由于城市的集聚效應和規(guī)模效應遞增的規(guī)律，城市化進程將促使我國房地產業(yè)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。從 1998 年實行住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)居民住房條件已經大為改善。據國家住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 1998 年的 18.7 平方米已經提高到 2011 年的 31.6 平方米，該項指標邁入了中等收入國家行列。但是這距離發(fā)達國家的居民居住水平還存在一定差距，據統(tǒng)計 21 世紀初發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國 80 平方米，英國 45 平方米，德國 41 平方米，法國 37 平方米，日本 31 平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到 30 平方米時，房地產住宅市場將會保持旺盛的住房需求。

結合表 4可以看出，城市潛在的住宅需求受到城市化進程的影響，在扣除房屋自然折舊的情況下，影響住宅需求的因素主要有新增城市人口、原有城市人口的居住水平和住宅自然折舊率。以我國 2010 年城市化率達到 47.5%計算，全國城市人口將比 2005 年增加 1.35 億人，按人均住宅建筑面積 30 平方米計算，新增住宅需求達到 40.5 億平方米，即年均需新增住宅建筑面積 8.1 億平方米。而實際上截止 2010 年，我國住宅增量為 24.8 億平方米，總存量為 170 億平方米。如果按照 1.25%的年折舊率計算，每年折舊 2.1 億平方米。按此類推，2011-2020年我國房地產業(yè)的總需求至少在 129 億平方米，年均新增需求 12.9 億平方米。

表4  我國城鎮(zhèn)潛在住宅需求量

 2006-2010 年 2011-2020 年

 總需求 年需求 總需求 年需求

新增城市人口需求面積 40.50 8.10 67.90 6.79

原有城市人口需求面積 21.92 4.38 34.85 3.49

住宅自然折舊面積 9.17 1.83 26.14 2.61

合計 71.59 14.32 128.99 12.89

目前我國東部局部地區(qū)的城市化水平高的已達到 60%。從短期看，東部地區(qū)城市化發(fā)展速度要繼續(xù)明顯快于西部地區(qū)，前者平均每年增長 1.08 個百分點，而后者則只有 0.71 個百分點。城市化水平提高較快的省區(qū)有：江蘇、福建、山東、廣西、廣東，其年平均增加數為 1 個百分點以上；提高較慢的省區(qū)有：內蒙古、黑龍江、貴州、甘肅，其年平均增加數為 0.55 個百分點左右。但總體上說，省際間城市化差異未來將趨于縮小，最高和最低間的差異將由 4 倍降為 2倍多。

地區(qū)城市化水平對我國房地產業(yè)行業(yè)而言既是機遇也是挑戰(zhàn)，城市化進程給行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的空間，同時也對開發(fā)水平提出更高要求。房地產業(yè)企業(yè)需要充分預估未來發(fā)展局勢，在我國城市化進程中扮演重要角色。

三、區(qū)域產業(yè)聚集的影響

區(qū)位理論認為，產業(yè)聚集(agglomerration)不但會對經濟活動和產業(yè)空間分布帶來影響，還會對不同地理區(qū)位的經濟增長有著重要的影響。產業(yè)聚集在一個區(qū)域內所產生的持續(xù)性的生產率增長是區(qū)域經濟增長的原因之一，并與因聚集所帶來的技術、人口、資金等生產要素的外部性經濟影響密切相關。產業(yè)聚集在影響區(qū)域經濟發(fā)展的同時，也間接影響了當地房地產業(yè)的投資水平。CharlesH.Wurtzebach(2001)對區(qū)域產業(yè)聚集和房地產業(yè)間的關系進行了研究，最終表明一個區(qū)域內房地產業(yè)的興衰會受區(qū)域經濟產業(yè)聚集和產業(yè)結構的變化而變化。Paul Krugman設計了“圓鐘模型”(Clock Face Model)來說明區(qū)域產業(yè)聚集進程中產業(yè)和人口的集中過程。表明產業(yè)和人口最終會流到兩個初始規(guī)模最大的城市中去， 而其他城市則剩下那些由于受資源限制不能流動和遷移成本高昂的產業(yè)和人口。即區(qū)域間產業(yè)和人口的集中或擴散是區(qū)域經濟一體化的產物，當區(qū)域經濟沒有實現一體化時，產業(yè)和人口傾向于分散在不同區(qū)域，隨著區(qū)域經濟一體化程度的加深，在中心區(qū)發(fā)生產業(yè)聚集成為主導力量。

                  圖3  產業(yè)聚集的雙重循環(huán)模式

我國目前正處于經濟發(fā)展的快速增長階段，各區(qū)域產業(yè)與人口聚集過程在不斷發(fā)生。結合圖3可以看出，區(qū)域產業(yè)結構、產業(yè)規(guī)模在聚集過程中所帶來的發(fā)展機遇使越來越多的人口、資金向區(qū)域內產業(yè)“中心地”集中，最終影響區(qū)域房地產業(yè)的需求。產業(yè)結構變化、產業(yè)規(guī)模擴張帶來的資源集中使企業(yè)數量增多及生產能力提高，并帶動區(qū)域內的規(guī)模經濟效應和勞動需求，產業(yè)升級催生就業(yè)機會和工資水平的提高，并導致勞動力的不斷遷入，人口增加以及城市化水平的提高將對房地產業(yè)的需求產生積極影響。

參考文獻 

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區(qū)域經濟研究方法范文第5篇

【關鍵詞】房地產業(yè) 區(qū)域經濟 協(xié)調發(fā)展

一、房地產業(yè)對區(qū)域經濟發(fā)展的帶動效應分析

從經濟學的角度來講，帶動效應是指一個產業(yè)發(fā)展所需的各項生產要素直接或間接引起的對其他產業(yè)的拉動。在區(qū)域經濟中表現為，房地產業(yè)及其直接或間接產業(yè)的經濟技術關系，即房地產業(yè)的發(fā)展對其他產業(yè)發(fā)展產生不同程度的連鎖反應，從而對區(qū)域經濟的整體協(xié)調發(fā)展產生影響。這一帶動效應主要包括三個層次：（1）房地產發(fā)展對區(qū)域經濟相對后向產業(yè)的帶動；（2）房地產發(fā)展對區(qū)域經濟前向產業(yè)帶動；（3）房地產發(fā)展對區(qū)域經濟的旁側帶動。

（一）房地產發(fā)展對區(qū)域經濟相對后向產業(yè)的帶動

這一帶動效應又稱向關聯(lián)效應，是指房地產業(yè)發(fā)展對其直接或間接提供生產要素產業(yè)的帶動，如金融業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、建筑業(yè)、勞動力等。房地產業(yè)的發(fā)展離不開這些產業(yè)為其提供原料基礎。而就某一具體地區(qū)看，若房地產業(yè)的發(fā)展呈現快速上升的態(tài)勢，則該地區(qū)的這些產業(yè)必然產生繁榮發(fā)展的景象。相反，若房地產業(yè)發(fā)展萎靡，則該地區(qū)的這些產業(yè)則會相應的產生衰退。

（二）房地產發(fā)展對區(qū)域經濟相對前向產業(yè)的帶動

亦稱房地產業(yè)前向關聯(lián)效應，是指房地產業(yè)發(fā)展對直接或間接需求本產業(yè)產品或服務的產業(yè)產生的影響，如裝飾裝修行業(yè)、廚房設備行業(yè)、衛(wèi)生設備行業(yè)等。盡管房地產業(yè)的發(fā)展離不開建筑業(yè)、建材業(yè)等為其提供基本生產要素，但由于現代化市場經濟的需要，房地產業(yè)的發(fā)展對裝飾裝修、廚房設備等行業(yè)的需求產生了巨大影響。

（三）房地產業(yè)的旁側帶動效應

旁側帶動主要指的是由于房地產業(yè)的發(fā)展，直接或間接對區(qū)域內的經濟結構、社會結構等產生的較大影響。房地產業(yè)是國民經濟的基礎產業(yè)，房地產市場的良好發(fā)展對消費者的生活形成有利保障。從而對改善區(qū)域內的人口素質、社會制度、消費結構等提供可能性。

房地產業(yè)正是通過以上三種形式的帶動效應對區(qū)域經濟的發(fā)展產生作用。但這種作用并不能簡單的看作是積極的，同時這種效應也有自身的限度。由于現代市場經濟制度的不健全和相關法律法規(guī)的不完善，加之我國不同地域具有的較大區(qū)域性差異，使得房地產由滿足人類基本生活所需的必需品，逐步演變成可以增值的投資理財產品，尤其是在大中城市這種現象更為明顯。這一方面說明，房地產的發(fā)展給區(qū)域經濟的發(fā)展帶來了有效動力，但另一方面，由于區(qū)域經濟對房地產的過度依賴也給區(qū)域經濟帶來了較大的負面影響。

二、區(qū)域經濟對房地產業(yè)發(fā)展的推動效應分析

房地產業(yè)通過帶動效應，對區(qū)域經濟的發(fā)展產生影響；同時反過來區(qū)域經濟的良好發(fā)展也推動了房地產業(yè)的發(fā)展。這一經濟現象表現為區(qū)域經濟對房地產業(yè)的推動效應上。

（一）國民收入增長對房地產業(yè)產生的推動效應

有關學者研究表明，國民收入與房地產業(yè)之間存在著倒U現象，即在人均收入較低的發(fā)展水平下，由于住房難以成為大眾化消費物品，在國民經濟發(fā)展中房地產業(yè)所起作用就很??；但隨著收入的增加，住房需求則不斷擴大，國民經濟中房地產業(yè)的促進作用則增強；而到后期，由于住房高度普及化，區(qū)域經濟對房地產業(yè)的推動效應則變弱。由此可見，房地產業(yè)一味的突飛猛進并非能完全促進區(qū)域經濟的良好發(fā)展。只有把握好兩者的發(fā)展比例關系，才能夠實現兩者合理發(fā)展的關鍵目標。

（二）區(qū)域經濟內投資水平對房地產業(yè)產生的推動效應

房地產業(yè)與區(qū)域經濟內投資水平之間保持著及其密切的關系。表現為兩者之間正向相關的關系。增加區(qū)域經濟的投資水平，尤其是增加對固定資本的投資力度，會直接刺激房地產業(yè)的發(fā)展。相反，投資水平的降低，特別采取相關措施抑制固定資產投資，房地產業(yè)的發(fā)展則會出現收縮。但這種關系并非絕對，而是保持一定的比例關系。

（三）區(qū)域消費水平對房地產業(yè)產生的推動效應

消費水平與房地產業(yè)之間往往保持著正相關的關系，一個國家或地區(qū)隨著消費水平的提高，消費者對房地產的需求則會變大；反之則會縮減對房地產的需求。同樣，這種推動效應的前提是，消費水平的提高與房價的變動保持在一定的合理比值上。如果，房價過高或由于消費水平的變動而導致邊際消費傾向發(fā)生顯著變化時，區(qū)域經濟的消費水平則會對房地產業(yè)的發(fā)展產生抑制作用。此外，像信貸規(guī)模、利率等對房地產業(yè)同樣產生較大影響。投資量大、收益率高、投資風險大等特點，使得房地產業(yè)開發(fā)對于信貸規(guī)模和利率變化極為敏感。通常情況下，信貸規(guī)模擴大、信貸門檻降低時，有利房地產業(yè)的發(fā)展；同樣，利率的降低一方面不但降低了房地產的開發(fā)成本，同時另一方面低利率信貸間接擴大了市場需求，進而推動房地產業(yè)的發(fā)展。

三、結語

從房地產業(yè)與區(qū)域經濟相互作用看，房地產業(yè)都是一個具有較強區(qū)域性特點的基礎性行業(yè)，在經濟發(fā)展中往往起先導性作用。但國民經濟的區(qū)域性特點使得并非每個地區(qū)都適合把房地產業(yè)作為主導產業(yè)，甚至支柱產業(yè)。相反，房地產業(yè)發(fā)展過程當中產生的區(qū)域性差異又反作用于區(qū)域經濟，因此只有正確研究、把握房地產業(yè)與區(qū)域經濟發(fā)展關系的內在規(guī)律，才能夠實現區(qū)域經濟與房地產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。

參考文獻

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