物業(yè)管理專項維修金管理

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物業(yè)管理專項維修資金(以下簡稱專項資金)，又稱為物業(yè)本體和共用設備設施大中修和更新改造儲備金。有的地方稱為“共用部位共用設施設備維修基金”，也有的地方將其區(qū)分為“公用設施專用基金”和“房屋本體維修基金”兩個基金。

一、專項資金的概念和性質(zhì)

專項資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時應急的資金。在物業(yè)管理活動中，為了維護全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費中滿足物業(yè)的日常維護和小修活動外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時定期交納小量的費用，集中儲備起來，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時的支出。專項資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時，集中大量的出資給業(yè)主帶來的負擔。同時，也可以在出現(xiàn)上述情況時，能夠得以及時處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個良好的環(huán)境當中。這也是物業(yè)管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。

專項資金是物業(yè)管理財務管理中的一項重要內(nèi)容，其費用性質(zhì)同物業(yè)管理費一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會批準，最后由物業(yè)管理單位使用的專門費用。所以，專項資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項性質(zhì)。

根據(jù)上述性質(zhì)，專項資金本應是物業(yè)管理費成本中的一個構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費中，由物業(yè)管理單位在會計操作中進行提留，設立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡便易行。但根據(jù)我國實際情況，現(xiàn)行國家政策和各地政府在實施辦法中都將專項資金從物業(yè)管理費中分離出來，并設定了嚴格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設立專項資金時的資金來源渠道和途徑比較復雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費中會給多渠道籌集專項資金帶來障礙。二是由于國內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費的使用管理還很不規(guī)范，同時目前國內(nèi)的物業(yè)管理費水平還普遍較低，有的還難于保證日常運作，如果直接將專項資金并入物業(yè)管理費中，可能會給專項資金的專項和規(guī)范使用帶來不安全因素，甚至會造成挪用、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。

二．設立專項資金的目的和作用

設立專項資金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預見性開支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專項資金的作用實際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補償。

眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速物業(yè)的自然侵損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使物業(yè)進入或過早進入衰敗過程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至會釀成傷害事故。相反，建立起專項資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應性，進而推動物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高投資回報率。

三．專項資金的來源

(一)法規(guī)規(guī)定的費用

1．有關地方規(guī)定，公房出售時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項資金屬售房單位所有。

2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購買商品

房時按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項資金。售房單位代為收取的專項資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計入住房銷售收入。

3．也有的地方規(guī)定，開發(fā)建設單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設施專用基金，并可計入開發(fā)成本。

4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專項資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費的同時，另外交納規(guī)定數(shù)額的專項資金，作為專項資金續(xù)籌的主要方式。

(二)物業(yè)管理費結(jié)轉(zhuǎn)的費用

物業(yè)管理費在運行中會有完成成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設定一定比例納入專項資金，但由于管理費的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應根據(jù)多退少補原則進行適當安排。

(三)業(yè)主大會中決定分攤的費用

根據(jù)住宅維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分攤資金。

(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營，比如對小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開發(fā)商或有關部門認定的屬業(yè)主權(quán)益的廣告牌等商業(yè)設施的收益?？蓪⑹杖氲囊徊糠植⑷雽ｍ椯Y金。此項收入并入專項資金必須以首先滿足補充物業(yè)管理費的不足和當前的使用為前提。

(五)社會捐贈或政府撥款的費用

由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的，專項用于某項或某類物業(yè)維護保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點設施維護的費用。

四，專項資金的管理

根據(jù)國內(nèi)大部分地方的做法，專項資金由政府主管部門在銀行設立專戶存儲。以保證專項資金的安全。針對有些開發(fā)建設單位不能及時將代收的專項資金轉(zhuǎn)交給主管部門，規(guī)定在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品房銷售單位應當將代收的物業(yè)管理基金移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。有些城市成立專門機構(gòu)管理全市的專項資金，其優(yōu)點是管理規(guī)范、安全可靠，也可適當嘗試專項資金的統(tǒng)籌共濟，其缺點是專門機構(gòu)的成本可能會侵害業(yè)主的利益，同時專項資金的使用也不方便，還可能由于大家使用專項資金都要通過專門機構(gòu)，而產(chǎn)生腐敗的可能。實際上，從理論上講，專項資金是全體業(yè)主所有，如果物業(yè)管理單位管理規(guī)范，能夠得到業(yè)主的滿意和信任，當業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，也可以將主管部門或?qū)ｉT機構(gòu)管理專項資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管，物業(yè)管理企業(yè)代管的專項資金，應當定期向業(yè)主公布或向業(yè)主大會報告專項資金的使用情況，接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

在具體操作方面，業(yè)主委員會成立前，專項資金的使用由物業(yè)管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，專項資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，根據(jù)維修改造的性質(zhì)和規(guī)模，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會審定后實施。專項資金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積比例向業(yè)主統(tǒng)籌；物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的專項資金帳目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，應當辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應當同雙方簽字蓋章之日起一日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主大會備案。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，專項資金不予分割和退還，隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。因房屋拆遷或者其它原因造成物業(yè)滅失的，專項資金代管單位應當將其帳面余額按業(yè)主個人產(chǎn)權(quán)面積的份額比例返還給業(yè)主。