物業(yè)局發(fā)展物業(yè)管理意見(jiàn)市

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各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

為認(rèn)真貫徹實(shí)施《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)，廣泛宣傳

《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的實(shí)施，是我省加強(qiáng)和規(guī)范住宅物業(yè)管理的重要舉措，對(duì)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，提高市民的居住質(zhì)量，有著非常重要的意義。各縣、市、區(qū)人民政府及有關(guān)部門(mén)要從保障社會(huì)穩(wěn)定、提升城市文明創(chuàng)建水平、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，把學(xué)習(xí)宣傳貫徹《條例》列入議事日程。要通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等新聞媒體和簡(jiǎn)報(bào)、墻報(bào)、宣傳櫥窗、現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)、發(fā)放宣傳材料等形式，向社會(huì)廣泛宣傳，做到家喻戶(hù)曉，真正使廣大業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)理解和掌握《條例》的基本內(nèi)容，增強(qiáng)依法參與物業(yè)管理的意識(shí)，促進(jìn)《條例》的貫徹落實(shí)。

二、屬地管理，密切配合

要建立統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理的物業(yè)監(jiān)督管理工作機(jī)制。按照《條例》規(guī)定，市房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；縣(市)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；潁州、潁泉、潁東區(qū)人民政府、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)保、公安、市容、城市管理等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助縣、市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)做好本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

三、健全機(jī)制，規(guī)范管理

各縣、市、區(qū)人民政府要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照省建設(shè)行政主管部門(mén)公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的物權(quán)歸屬。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門(mén)備案。在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)，對(duì)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

（二）積極推進(jìn)業(yè)主自我管理。凡符合《條例》規(guī)定條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，按照《條例》規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。對(duì)入住率達(dá)到50％以上、尚未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)；建設(shè)單位已撤走的物業(yè)管理區(qū)域，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理。

（三）加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶(hù)的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況。市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理制度。

（四）加強(qiáng)物業(yè)工程質(zhì)量保修金管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。按照建設(shè)部、財(cái)政部《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》（建質(zhì)[*]7號(hào)）規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目工程價(jià)款結(jié)算總額的5％提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金由建設(shè)工程所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的物業(yè)工程質(zhì)量保修金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，實(shí)行統(tǒng)一監(jiān)管，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，任何單位和個(gè)人不得截留、挪用。物業(yè)保修期滿(mǎn)，尚未使用的物業(yè)工程質(zhì)量保修金應(yīng)當(dāng)及時(shí)全額退還給物業(yè)工程建設(shè)單位。拖延退還，或者截留、挪用物業(yè)工程質(zhì)量保修金，給物業(yè)工程建設(shè)單位造成損失，或侵害廣大業(yè)主合法權(quán)益的，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，同時(shí)，依法追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（五）加強(qiáng)物業(yè)管理用房的管理。建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照規(guī)定比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)總建筑面積10萬(wàn)平方米以上的，物業(yè)管理用房面積不得低于物業(yè)總建筑面積的3‰；物業(yè)總建筑面積5—10萬(wàn)平方米的，不得低于物業(yè)總建筑面積的4‰；物業(yè)總建筑面積1—5萬(wàn)平方米的，不得低于物業(yè)總建筑面積的5‰；物業(yè)總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，不得低于物業(yè)總建筑面積6‰；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房最低不得少于30平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

（六）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?？h級(jí)以上價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

四、加強(qiáng)指導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)管

（一）各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，建設(shè)和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性?？h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)作配合，共同做好物業(yè)管理工作。

（二）各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門(mén)職責(zé)的，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知投訴人向有關(guān)部門(mén)投訴。

（三）縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，積極做好物業(yè)管理工作。對(duì)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，或者違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為依法查處。對(duì)濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等行為，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

本意見(jiàn)自下發(fā)之日起執(zhí)行。*年5月26日市政府制發(fā)的《*市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》（阜政發(fā)[*]26號(hào)）同時(shí)廢止。