物業(yè)管理業(yè)主自治分析

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一、物業(yè)管理中的自主治理與業(yè)主自治組織

治理相對(duì)統(tǒng)治是一種新的公共權(quán)力配置模式。近年來(lái)從政治學(xué)或者公共管理學(xué)派來(lái)說(shuō),更多用治理代替政府的管理,一個(gè)社會(huì)的管理不是政府一家,而是政府、企業(yè)、社會(huì)多家共同管理,共同協(xié)作[1]。在社區(qū)建設(shè)中我們更多的使用“自主治理”,它更能體現(xiàn)是自己的事自己管理,自己的財(cái)產(chǎn)自己管理。這樣一種自主治理的權(quán)力不是任何人賦予的,它是一種財(cái)產(chǎn)權(quán),這種財(cái)產(chǎn)權(quán)有公共事務(wù)的性質(zhì)。世界上有三類物品,一類是純私人物品,跟別人沒(méi)有關(guān),今天買多少吃的穿的或買一輛汽車都跟別人沒(méi)有關(guān)系。還有一類是純公共物品,是政府提供的。第三類絕大部分是兩者的混合的物品,居住小區(qū)就是由私人共有物品在這基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的私人共有的財(cái)產(chǎn)權(quán),它有社區(qū)公共事務(wù)的性質(zhì)。我國(guó)改革開放不斷深化,改到了財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的變革,越來(lái)越多的人擁有自己的房子,這些私有的物業(yè)自然而然要求相應(yīng)的權(quán)利與之配套。正如前面所闡述的,這些私人財(cái)產(chǎn)權(quán)是具有公共事務(wù)性質(zhì)的,比如:你的房子外墻漏水了,你要維修就可能涉及到樓上樓下甚至更多業(yè)主的權(quán)利。因此,業(yè)主自主治理組織的構(gòu)建成為了必要,它是一個(gè)眾多業(yè)主溝通、議事和決策的平臺(tái),而這種自主治理的權(quán)利來(lái)自于眾多業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種領(lǐng)域的私有財(cái)產(chǎn)的治理成為地方公共事務(wù)是全世界的一個(gè)趨勢(shì)。業(yè)主組織在國(guó)外被稱為私人政府、準(zhǔn)政府組織,因?yàn)樗峁┖芏嗟胤焦哺＠?地方公共事務(wù),都是由私人提供的。隨著時(shí)間的推進(jìn),我國(guó)傳統(tǒng)的單位辦社會(huì)的功能日漸淡化,城市居民正在從“單位人”轉(zhuǎn)化為“社會(huì)人”[2],業(yè)主自治組織成為社區(qū)建設(shè)的基本組織,其作用也得到了激活和強(qiáng)化。

二、南寧市業(yè)主自治組織的構(gòu)建困難重重

2011年9月,我們針對(duì)南寧市物業(yè)管理做了實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷243份,實(shí)際回收236份,回收率97.1%,有效問(wèn)卷228份,有效回收率93.8%。其中實(shí)地調(diào)查中商品房小區(qū)占絕大部分。由于是實(shí)地發(fā)放問(wèn)卷,因此回收率較高,可是在實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)有些被調(diào)查者仍然心里有所顧慮,擔(dān)心受報(bào)復(fù),哪怕我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)調(diào)查的結(jié)果只是用于統(tǒng)計(jì)研究,完全是匿名的。因此在一些問(wèn)題上,估計(jì)部分答案是失真。但是所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)研究?jī)r(jià)值還是非常大的。實(shí)地調(diào)查顯示南寧市物業(yè)管理中業(yè)主自治組織的構(gòu)建困難重重。

(一)人數(shù)達(dá)不到召開業(yè)主大會(huì)的要求

在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn),南寧市許多小區(qū)都希望召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì),但是往往不是入住的人數(shù)沒(méi)達(dá)到要求,而是該小區(qū)入住的根本不是業(yè)主本人。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示其中所調(diào)查的小區(qū)中租戶達(dá)到調(diào)查總?cè)藬?shù)的40.8%,此外,還有的是給父母居住,有的是給遠(yuǎn)房親戚來(lái)租住,真正的業(yè)主根本不住在本小區(qū)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。因?yàn)槿藬?shù)達(dá)不到《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,召開業(yè)主大會(huì)成了眾多小區(qū)的一大難題。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但不幫助反而阻礙自治組織的構(gòu)建

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條第一款規(guī)定:“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！蹦蠈幨械那闆r是開發(fā)商都事先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū),這就是“前期物業(yè)”,前期物業(yè)公司先于業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)。按正常程序,應(yīng)是業(yè)主購(gòu)買房屋并入住后,再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實(shí)情況是,幾乎所有的業(yè)主在入住時(shí)都會(huì)被要求簽訂物業(yè)合同,同時(shí)還要繳納一定的物業(yè)費(fèi),才能領(lǐng)到房屋鑰匙。因此,一開始業(yè)主就對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)錯(cuò)位。同時(shí),“前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為了占有到手的物業(yè)市場(chǎng),而不被新成立的業(yè)主大會(huì)“炒掉”,他們想盡辦法干擾業(yè)主大會(huì)的召開,成了業(yè)主大會(huì)召開的一大障礙,而不是幫助和引導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)。這樣的現(xiàn)象在南寧市普遍存在。

(三)業(yè)主民主意識(shí)淡薄

哪怕沖破了以上第一、第二點(diǎn)的困境,業(yè)主的民主意識(shí)淡薄是業(yè)主自治組織成立的最大障礙和根本原因。很多業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)與自己關(guān)系不大,也不想在業(yè)主委員會(huì)擔(dān)任什么職位,于是對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開參與程度非常低。對(duì)南寧市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,知道本小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)占調(diào)查總數(shù)的40.4%,而不清楚的占到了將近一半。甚至有13.2%的人不知道本小區(qū)是否有物業(yè)管理公司。業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)淡薄的原因是,沒(méi)有人愿意牽頭,而實(shí)際情況是大家都存在搭“順風(fēng)車”的心理,他們會(huì)認(rèn)為會(huì)有其他業(yè)主出來(lái)解決這樣的事情,于是誰(shuí)也不會(huì)出來(lái)組織。另外,在沒(méi)有任何報(bào)酬的情況下,鮮有人會(huì)犧牲自己的時(shí)間、金錢,做更多的事情,而且可能面臨各種壓力和威脅去做服務(wù)大眾的事情,因此業(yè)主自治組織的構(gòu)建就更加難上加難了。

三、業(yè)主自治組織的缺失導(dǎo)致物業(yè)管理存在的問(wèn)題分析

據(jù)實(shí)地調(diào)查,由于缺乏業(yè)主自治組織的監(jiān)管,物業(yè)管理的問(wèn)題集中表現(xiàn)為這幾個(gè)方面:

(一)維修資金的管理混亂

由于缺少業(yè)主自治組織(業(yè)主委員會(huì)),當(dāng)一部分業(yè)主需要啟動(dòng)維修資金進(jìn)行一些公共部分維修的時(shí)候,不知道如何處理。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然管理著業(yè)主的這部分資金,但是沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主的授權(quán),很難支取這個(gè)維修資金。于是,部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾非常突出,基于以上原因卻又無(wú)法建立起自己的組織。

(二)矛盾尖銳,投訴率高,但收效甚微

投訴的意見(jiàn)主要集中在對(duì)物業(yè)管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費(fèi)過(guò)高等方面。在缺少業(yè)主自治組織的監(jiān)督和約束的情況下,由于利益的驅(qū)動(dòng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往偏離了預(yù)定的方向,甚至犧牲廣大業(yè)主的利益來(lái)滿足自身的發(fā)展。如實(shí)地調(diào)查中南寧市某知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了能夠在政府部門舉辦的“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)比活動(dòng)”中勝出,采用了非常規(guī)的管理手段,只要不符合公司要求的,通過(guò)勸說(shuō)不行就強(qiáng)行執(zhí)行,如:業(yè)主空調(diào)安裝位置不對(duì),在勸說(shuō)無(wú)果的情況下,業(yè)主上班后物業(yè)服務(wù)企業(yè)派人便強(qiáng)行拆除。某些業(yè)主為了抗議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的粗暴管理方式拒交物業(yè)管理費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有辦法對(duì)付,企業(yè)管理層授意員工在用電高峰期將那些沒(méi)有交物業(yè)管理費(fèi)用的住戶電閘關(guān)掉,強(qiáng)行斷電,業(yè)主自然而然要求物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行檢修,沒(méi)問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)等個(gè)把小時(shí)再去恢復(fù)電閘,一來(lái)二去這些業(yè)主就不得不妥協(xié)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾非常突出,卻又非常無(wú)奈。其根本原因就在于業(yè)主自治組織的缺失。

(三)業(yè)主自治與物業(yè)管理脫鉤

業(yè)主自治與物業(yè)管理兩者有著相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作保證了業(yè)主的正常生產(chǎn)生活,增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感,有利于業(yè)主持有的物業(yè)保值增值。同時(shí),業(yè)主自治反過(guò)來(lái)也影響物業(yè)管理的發(fā)展,業(yè)主自治建設(shè)得好,居民素質(zhì)提高,各主體自覺(jué)履行職責(zé),有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行,有助于業(yè)主自律機(jī)制的建立,有助于矛盾和糾紛的減少,物業(yè)管理自然事半功倍。而實(shí)際上,物業(yè)管理中業(yè)主自治組織基本沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。在我們的對(duì)南寧市住宅小區(qū)實(shí)地調(diào)查有效的228份問(wèn)卷中,當(dāng)問(wèn)及該業(yè)主委員會(huì)是否在物業(yè)管理中起到應(yīng)有的作用時(shí),回答不清楚的業(yè)主占51.1%,認(rèn)為不起作用的占18.2%,只有31%認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)起到應(yīng)有的作用。南寧市眾多小區(qū)業(yè)主自治組織缺失嚴(yán)重,有35.9%的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商指定的,而由業(yè)主自治委托的只占到調(diào)查的4.3%。業(yè)主自治和物業(yè)管理脫鉤非常嚴(yán)重,根本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)兩者的良性互動(dòng),推動(dòng)形成良好的社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

四、業(yè)主自治組織的構(gòu)建

基于業(yè)主自治組織的缺失導(dǎo)致物業(yè)管理中存在諸多的問(wèn)題,我們有必要建構(gòu)起業(yè)主自治組織并使其健康成長(zhǎng),真正推動(dòng)物業(yè)管理秩序和提高物業(yè)服務(wù)水平。具體來(lái)說(shuō),要做好以下幾個(gè)方面的工作。

(一)明確業(yè)主自治組織在物業(yè)管理中的關(guān)系,完善相關(guān)法律法規(guī)

一個(gè)小區(qū)要想和諧,就是要市場(chǎng)、政府、公民社會(huì)三足鼎立,各自有各自的活動(dòng)范圍和規(guī)則,相互之間能夠構(gòu)成一種良性的機(jī)制。這種良性的機(jī)制務(wù)必確保業(yè)主自治組織在政府部門的指導(dǎo)下充分應(yīng)用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的平等關(guān)系。同時(shí),政府相關(guān)部門要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管,避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻礙成立業(yè)主自治組織。另一方面,《物權(quán)法》規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是否具有民事主體地位規(guī)定模糊,造成不管在理論界還是在司法實(shí)踐中,對(duì)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的民事主體地位爭(zhēng)議頗多,因此,完善相關(guān)的法律法規(guī),特別是進(jìn)一步完善關(guān)于業(yè)主自治組織構(gòu)建的相關(guān)法律法規(guī)才能形成一種良性機(jī)制。

(二)立足業(yè)主自治組織的構(gòu)建

業(yè)主自治組織伴隨著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展而發(fā)展,雖然有了十多年的發(fā)展,但是總體來(lái)說(shuō)處于非常薄弱的階段。業(yè)主自治組織的構(gòu)建困難重重,正如前面我們分析的原因有很多。解決的辦法有:1•通過(guò)政府推動(dòng),依靠行政的力量構(gòu)建起來(lái)。如上海市,90%多的小區(qū)都成立了業(yè)主委員會(huì),其主要是通過(guò)行政力量來(lái)推動(dòng)。這種政治色彩較重的業(yè)主自治組織的構(gòu)建有點(diǎn)拔苗助長(zhǎng)的意思,但是相比眾多小區(qū)的業(yè)主自治組織,政府不聞不問(wèn),放任不管,自生自滅要好[3]。2•成立業(yè)主自治組織協(xié)會(huì),通過(guò)協(xié)會(huì)這個(gè)平臺(tái),使得全國(guó)各地不同的業(yè)主在此相互交流、學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn),另一方面,使社會(huì)各界的聲音、見(jiàn)解參加進(jìn)來(lái),促進(jìn)業(yè)主這個(gè)組織構(gòu)建和迅速成長(zhǎng)。

(三)參與是解決業(yè)主自治組織的關(guān)鍵

單個(gè)業(yè)主強(qiáng)調(diào)自己的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利,他最大利益是私人利益最大化,但是眾多的單個(gè)業(yè)主會(huì)形成一個(gè)業(yè)主群,這個(gè)概念往下走就會(huì)形成共有財(cái)產(chǎn),形成公共利益,有了共同利益的時(shí)候,業(yè)主自治組織就非常必要,而業(yè)主自治組織的構(gòu)建業(yè)主的參與是關(guān)鍵。在中國(guó),小區(qū)業(yè)主的參與率是1%左右,美國(guó)是50%,澳大利亞公民參與社區(qū)的比例是超過(guò)80%[4]。所以,業(yè)主想強(qiáng)大起來(lái),唯一的途徑就是如何去參與?？墒菂⑴c就可能意味著你要損失巨大的時(shí)間、金錢,你要做事情,并且可能得到誤解和辱罵。所以,《物業(yè)管理?xiàng)l例》眾多條款涉及到“三分之二”、“一半以上業(yè)主”,就是要讓業(yè)主接受一個(gè)最基本的公民訓(xùn)練,換句話說(shuō)你已經(jīng)是私有財(cái)產(chǎn)的所有者了,如果你對(duì)你的私有財(cái)產(chǎn)都不負(fù)責(zé)任,你花的幾百萬(wàn)塊錢買了房子,你卻不愿意花五分鐘時(shí)間聽(tīng)別人說(shuō)一說(shuō),花點(diǎn)時(shí)間構(gòu)建自己的業(yè)主自治組織,對(duì)不起,你受欺壓,就是活該。除了基本的公民訓(xùn)練讓眾多業(yè)主參與進(jìn)來(lái),還可以通過(guò)政治的力量和經(jīng)濟(jì)手段讓更多的業(yè)主參與進(jìn)來(lái),我們只要參與了,我們總會(huì)成功的。