房地產經濟增長管理

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一、房地產能拉動經濟增長的原由

凡經濟發(fā)達國家，房地產業(yè)不是支柱產業(yè)也是發(fā)達的產業(yè)，其經濟發(fā)展與發(fā)達房地產業(yè)對經濟拉動相關。房地產業(yè)的拉動或"波及效應"特強，主要由于以下原因。

1．房地產業(yè)發(fā)展需要國民經濟中許多部門和行業(yè)撮供物質資料，與之配合發(fā)展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產品配合的。發(fā)展房地產業(yè)需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合，從而"波及"、拉動其發(fā)展。

2．房地產業(yè)發(fā)展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。

開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產業(yè)的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。

3．房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。

房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治家說?quot;人造房屋，房屋造人"。

因而，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。

正因為房地產業(yè)發(fā)展有強烈的"波及效應"，有多方面拉動國民經濟發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達國家房地產值增加1個單位，帶動相關產業(yè)產值增加l、5單位到2個單位。據(jù)上海社會科學院1981年對我國投入產出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關產業(yè)增加1．479億元的投資，其中建材、冶金、農林業(yè)、機械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學者估計發(fā)展房地產業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產業(yè)發(fā)展為國民經濟的支柱產業(yè)。1996年我國政府在制定"九五"與"2010年遠景目標綱要"中，也提出將"住宅和汽車要成為國民經濟新的支柱產業(yè)"的思路。

二、我國啟動房地產市場不力的諸多問題

為發(fā)展房地產業(yè)拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和發(fā)展房地產業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。

1．生產與消費不協(xié)調，消費率低。

發(fā)展房地產業(yè)拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產最大的問題也是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。若投資開發(fā)房地產不能產生需求效應，不能實現(xiàn)，對國民經濟的長遠發(fā)展只起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發(fā)房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運行保持良性狀態(tài)。

但投資開發(fā)房地產品有需求效應，對拉動經濟增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經濟高速增長,雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比,按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長率比國內生產總值(GDP)年均增長率少4個百分點,比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導致這個時期居民收入占GDP的比重比"六五"時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4％，比"六五"期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60％左右。

著名發(fā)展經濟學家H·錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均(GDP)1000美元左右時消費率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47．5％，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導致產品積壓，影響再生產順暢進行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2．11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產與消費不協(xié)調，消費率過低，是房地產難以啟動的癥結所在。

2．住房融資體制的轉換不對稱。

改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學習等。這與當時"一大二公"的左的思想、體制相適應。產品價值(c+v+m)中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。

住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房?，F(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。

3．"二律背反"和人們心理預期失衡。

當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當?shù)南M政策、制度。消費政策說到底只能調節(jié)兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。

這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。

4．收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。

在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8％，居民消費水平47．5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。

據(jù)國家統(tǒng)計局1995年對全國3．5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37．9％，比1993年同期擴大2．7個百分點；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)(包括外資企業(yè))里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。

有人估計現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀80年代為28.8，90年代為38．8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。

生活消費支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0．25％，最高收入戶消費支出增長率為12．78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2．5，最高收入戶為1．13。這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費傾向由0．84下降到0．64。

就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現(xiàn)，房地產難以啟動。

三、啟動我國房地產業(yè)的構想

1．繼續(xù)實施反衰退和調節(jié)經濟周期的政策措施。

啟動房地產，我們認為應區(qū)別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節(jié)經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續(xù)下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節(jié)國民經濟增長態(tài)勢和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發(fā)展起了不同程度調節(jié)作用。因為房地產業(yè)與國民經濟之間存在"寒暑表"的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產實現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60％的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。

要較快啟動房地產，除繼續(xù)實施刺激國民經濟發(fā)展的一般政策以外，還必須從實際出發(fā)，有針對性實施一些特別方略。

2．有針對性的啟動房地產的近期方略。

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當大的部分為高收入或較高收入階層所有。

據(jù)《經濟日報》1999年5月20日頭版郭克莎的文章"怎樣看待投資與消費的協(xié)調增長"所述："目前我國科技教育界已形成了一個規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20％左右。"知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數(shù)大，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。

企業(yè)家、私營企業(yè)主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營建出高水平的別墅，并冠以"企業(yè)家花園"、"明星別墅苑"，并完善配套"交流中心"、"談判中心"、"社交場所"、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業(yè)所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。

(2)抓住高校服務體系社會化，開發(fā)學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。教育部計劃今后五年連續(xù)擴招，到2005年達到在校學生1000萬，趕上高校學習青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務體系社會化，并到2005年達到師生比例為1：14。這一改革給房地產開發(fā)帶來了機遇，大有可為。一個大學生每年正常消費(包括學費)1萬元，千萬大學生計1000億元。僅就學生公寓講，每個學生5平方米(包含廁所、洗漱間)，就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬大學生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務的相關人員的生活用房。學生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現(xiàn)難的問題。

目前國家統(tǒng)計局和中國經濟景氣監(jiān)測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，居民儲蓄存款的10％準備用于教育支出。武漢市更有高達40％的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業(yè)對該校200名學生進行一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜大學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都大有可為。

(3)用房地產業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產業(yè)，啟動房地產?，F(xiàn)在不少人在啟動房地產和發(fā)展房地產業(yè)問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現(xiàn)。若從房地產業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產業(yè)性質是商業(yè)服務業(yè)，本質上屬于第三次產業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產過程的投資開發(fā)、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費使用提供技術、中介、勞務的服務的產業(yè)。因而房地產業(yè)內部的部門多、行業(yè)多、領域廣。若從房地產業(yè)內涵全面考慮問題來發(fā)展房地產業(yè)，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發(fā)和出售，而且也有助房地產啟動發(fā)展，拉動經濟增長。

就以房屋在使用消費中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視?，F(xiàn)在城市搬遷新住房進行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。

在武漢"99國際室內裝飾博覽會"上，湖北省經貿委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個家庭，按每年1／20家庭進行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達60個億。有關部門負責人說，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預計到2010年將達400億元產值。還應看到由于當前裝修市場散兵游勇多、技術水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場規(guī)范，形成大規(guī)模高技術有信譽的公司為市場主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設施不全，居住服務缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發(fā)和居住服務的完善，也是房地產業(yè)發(fā)展。

凡此等等房地產業(yè)活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業(yè)有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業(yè)和增加居民收入。

(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產業(yè)，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對福利分房消費的革命?，F(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續(xù)集資建房。

事實上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現(xiàn)形式絕對化，將形式與內容混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房?，F(xiàn)在集資建房，其房價也大體相當或接近市場價格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。

就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個億的錢到市場購房，談何容易。集資建房為何有這大的動員力?主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現(xiàn)形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業(yè)，拉動國民經濟增長。