房地產(chǎn)調(diào)控

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摘要：房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果在本質(zhì)上取決于政府意志。中央政府出于對社會穩(wěn)定、未來可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)、以及銀行壞賬增加的擔(dān)憂而出手調(diào)控，但其調(diào)控意志受到了房價(jià)下落將使銀行壞賬立即出現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)增長馬上出現(xiàn)通貨緊縮等顧慮的削弱。地方政府由于在財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)上對房地產(chǎn)的過度依賴而對中央政策瞞天過海。本來就投鼠忌器的中央政策經(jīng)地方政府"太極推手"被化解大部分力量，是此前一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不彰的主因?；趯φ庵镜目剂浚疚恼J(rèn)為，短期內(nèi)指望調(diào)控政策下猛藥、出重拳，進(jìn)而房價(jià)大幅下挫是不現(xiàn)實(shí)的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；政府意志

自2005年3月16日"國八條"以來，中央政府已出臺了明確針對房地產(chǎn)的多項(xiàng)調(diào)控措施，一些地方政府也在形式上出臺了相應(yīng)措施予以配合。然而，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)據(jù)，今年第一季度全國70個城市房價(jià)同比平均上漲了5.5%，北京、廣州、深圳等地房價(jià)甚至出現(xiàn)了狂漲的態(tài)勢；房地產(chǎn)投資也同比增長了25%.與之相應(yīng)，高房價(jià)所催生的一個新名詞"房奴"也在民間開始迅速流傳，而號召"不降價(jià)就絕不買房"的鄒濤也一時成為媒體追捧的明星。所有這些都表明：自去年以來針對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施雖然取得了一些成效，但相對"穩(wěn)定房價(jià)"的預(yù)定目標(biāo)來說，效果仍不理想。那么，由此所引發(fā)的一個疑問就是：為何政府頻頻出拳卻依然效果不彰呢？是調(diào)控當(dāng)局缺乏意志還是缺乏能力？事實(shí)上，在現(xiàn)存的關(guān)于如何調(diào)控房地產(chǎn)的鋪天蓋地的討論中，已有大量方案被提供出來了，從中遴選出正確的方案似乎并不困難；與此同時，在我國，政府的行政權(quán)威和動員能力幾乎是沒什么值得懷疑的。因此，如果簡單地?cái)嘌哉疀]有能力穩(wěn)定房價(jià)，那么，無論是從知識方面還是從行政能力方面來看，都顯然是不能令人信服的。既然如此，唯一可能的就是：在頻頻出拳的背后，政府是否實(shí)際上手下留情了？一個仔細(xì)的分析似乎恰恰印證了這種推斷。

一、投鼠忌器的中央政府

面對著房地產(chǎn)的"繁榮昌盛"，中央政府心情復(fù)雜。首先，房價(jià)瘋漲，使得購房者怨聲連連，長此下去必然會影響社會穩(wěn)定。目前的城鎮(zhèn)居民（特別是年輕人），幾乎言必談房子，這種情形在北京、上海、廣州、深圳等城市表現(xiàn)尤甚，其焦慮憤懣之情溢于言表。高房價(jià)已經(jīng)使人們憎惡地把住房問題稱為新時期"壓在人們頭上的三座大山"之一。其次，房地產(chǎn)泡沫的破滅使日本經(jīng)濟(jì)陷入了長達(dá)十年之久的通貨緊縮，在此過程中，銀行背負(fù)了大量壞賬，即便是現(xiàn)在仍未完全康復(fù)。而令人憂慮的是，至少在銀行方面，我國目前似乎已經(jīng)顯露出了日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰前的某些病征。根據(jù)人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》：我國房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的資金超過了55%.上海的比重則更高，資料顯示：2004年上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款占到了全部新增貸款額的76%，占上海當(dāng)年新房銷售總額的50%強(qiáng)。這種局面一旦形成，銀行的榮枯便與房地產(chǎn)的漲落休戚相關(guān)，此時銀行已徹底蛻變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)的"人質(zhì)"而不得不與其結(jié)成"利益共同體"：銀行通過各種途徑增加信貸來維持和支持房價(jià)，以此保證貸款的安全回收和銀行自己的良好績效。比如2006年4月26日，交通銀行就全面取消了強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)，同時，對辦理新房按揭的購房人免收律師費(fèi)而由銀行代繳，對辦理二手房按揭的購房者則完全取消律師費(fèi)（0.25%-0.40%）。在這種"銀行-房地產(chǎn)利益共同體"格局下，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下落，壞賬隨即在銀行積累。日本前車之鑒歷歷在目，教訓(xùn)慘痛，這促使中央政府不得不保持高度警惕?？陀^地說，正是上述兩方面，構(gòu)成了中央政府頻頻出拳、試圖穩(wěn)定房價(jià)的主要動機(jī)。

然而，也正是出于對房地產(chǎn)價(jià)格下落可能使銀行壞賬迅速累高、進(jìn)而危機(jī)金融體系乃至整個經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的擔(dān)憂，中央政府的意志才又出現(xiàn)了某種"軟化".實(shí)際上，2005年下半年某些城市購房者在房價(jià)暫時小幅回落后即要求退房的舉動，就已昭示了房價(jià)一旦下跌（特別是像某些學(xué)者所言的30%-50%）所可能帶來的災(zāi)難性后果。可能正是及時發(fā)現(xiàn)了這種苗頭，中央政府才將宏觀調(diào)控目標(biāo)的通俗解讀版本由最初的"打壓房價(jià)"轉(zhuǎn)變?yōu)?控制房價(jià)"，進(jìn)而再轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮楹?保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)".除了對銀行壞賬可能進(jìn)一步積累的擔(dān)憂外，還有一個更重要的原因就是：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，重拳出手勢必殃及整體經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)表1提供的資料，就全國來說，在2000年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為12.05%，到2003年已經(jīng)增加到19.91%；而對于北京來說則更高，2000年為33.07%，2003年則高達(dá)53.37%.由此看來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展名副其實(shí)的"支柱產(chǎn)業(yè)"了。這種"支柱"作用的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)本身強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)上。單純從直接關(guān)聯(lián)來看，鋼鐵、水泥、電解鋁、合金等行業(yè)就是深受房地產(chǎn)影響的主要上游產(chǎn)業(yè)。而如何舒緩這些行業(yè)可能出現(xiàn)的過剩，自2004年以來就一直是中央政府所關(guān)注的主要問題之一。在中央政府看來，一邊控制新增產(chǎn)能，一邊維持需求顯然是使這些行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的理想方案。這樣，如果對房地產(chǎn)的調(diào)控力度過大，使得短期內(nèi)其對上游需求出現(xiàn)萎縮，必將使這些行業(yè)的過剩立刻暴露，破壞眼下的良好經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢。正是這種顧慮，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔細(xì)品味到目前為止的調(diào)控政策就不難發(fā)現(xiàn)，中央政府一直都是在旁敲側(cè)擊，敲山震虎，希望借此使房地產(chǎn)企業(yè)自覺約束自己的行為，盡量避免傷筋動骨。

二、吃"土地財(cái)政"的地方政府

中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下懷。因?yàn)槌朔康禺a(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用外，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)還是地方政府的"衣食父母".按照現(xiàn)行的"分稅制"，稅收中的大頭即增值稅的75%，印花稅的94%、利息稅的100%都上繳了中央財(cái)政，而隨經(jīng)濟(jì)增長也相應(yīng)增長較快的所得稅也被劃為中央和地方共享稅種（分成比例年年在變，2001年中央和地方的分成比例為5：5，2003年變?yōu)?：4），且地方所得比例不斷降低。在收入不斷受到擠壓的情況下，即使是南方一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)也深切感受到亟需拓展收入來源。恰在此時，不斷上升的地價(jià)為地方政府提供了寶貴的替代性收入來源。令其喜不自勝的是，這種土地轉(zhuǎn)讓收益居然可以名正言順地歸為預(yù)算外收入而基本不受中央節(jié)制：其絕大部分甚至完全可以不與中央分享；使用也較正規(guī)財(cái)政收入自由和不透明。正是在這種背景下，地方政府紛紛開始"經(jīng)營城市"、建立并"完善""土地儲備制度"以及土地出讓的"招標(biāo)、投標(biāo)和拍賣制度".這種行為的結(jié)果是，地價(jià)不斷走高，土地轉(zhuǎn)讓收入占地方政府收入的比重也不斷增加。表2提供的數(shù)據(jù)清楚地顯示了這一點(diǎn)。1997年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費(fèi)用為247.6億元，占地方財(cái)政收入的5.60%，占地方政府預(yù)算外收入的9.24%.到2000年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費(fèi)用占地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)超過了10%，占預(yù)算外收入的比重也已超過了20%.此后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費(fèi)用的增長速度進(jìn)一步加快。到2003年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費(fèi)用占到地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)高達(dá)20.87%，占預(yù)算外收入的比重更是接近50%.2004年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費(fèi)用占地方財(cái)政的比重進(jìn)一步上升到了21.65%.

土地出讓價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，自然使得商業(yè)銀行把土地作為炙手可熱的貸款抵押物。這樣就又為地方政府開拓了新的資金來源。他們通過土地儲備機(jī)構(gòu)把征來的土地抵押給銀行來獲取大量貸款。有關(guān)資料顯示，有些城市60%-70%的城建資金是政府通過土地抵押貸款獲得的。地價(jià)越是上漲，其獲得貸款就越容易、數(shù)額也越大、通過土地拍賣歸還貸款也就越容易。這種現(xiàn)象的廣泛存在，正是最近五部委聯(lián)手行動規(guī)范商業(yè)銀行各類"打捆信貸"（銀行與地方政府簽署的支持地方建設(shè)的貸款）的主要原因。

土地出讓價(jià)格的不斷攀升，必然會在成本加成機(jī)制的作用下，推動房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。有意思的是，這還會再次使地方政府從中受益，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易中的許多稅費(fèi)都是以房產(chǎn)的交易總金額為基數(shù)計(jì)算的。房價(jià)越高，在人們買漲不賣跌的心理下，人們的購買反倒越踴躍，地方財(cái)政從中汲取的稅費(fèi)也就越多。更有意思的是，這種稅費(fèi)中絕大部分（依貸款比例而定）具有"提前征收"色彩，即地方政府實(shí)際上已經(jīng)將銀行貸款的一部分轉(zhuǎn)化為眼下的稅收落袋為安了。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對地方政府幾乎是有百利而無一害，而房價(jià)的任何下挫都將減少地方政府收入。正因?yàn)槿绱?，所有地方政府都努力對中央的調(diào)控政策采取障眼法，瞞天過海。本來中央政府就投鼠忌器，出拳時有所保留，現(xiàn)在再加上地方政府"太極推手"的推擋，拳到之時，力量已經(jīng)損耗大半。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府雖屢次出拳，房價(jià)依然繼續(xù)上漲就不足為怪了。

至于未來的房地產(chǎn)價(jià)格走勢，從根本上說還得看各級政府的意志，而這中間中央政府的意志又是最為關(guān)鍵的。因?yàn)橹灰醒胝匦陆缍ㄍ恋爻鲎尳鸷头康禺a(chǎn)交易稅費(fèi)的中央-地方分享比例，或者甚至將其完全收歸中央，就可對地方政府推動房價(jià)上漲起到釜底抽薪的效果。面對高額土地出讓金的誘惑，本文認(rèn)為中央政府在不久的將來即可能推出此類舉措，更何況當(dāng)前的高房價(jià)已讓其師出有名了。當(dāng)然，"房地產(chǎn)的大起大落（當(dāng)然應(yīng)該主要是指大落），對誰（當(dāng)然除了購房者）都不是好事情。"上海市某位領(lǐng)導(dǎo)的講話已經(jīng)精辟地道出了中央和地方政府對房地產(chǎn)的真實(shí)心態(tài)。因此，指望中央政府在短期內(nèi)就下猛藥、出重拳顯然是不現(xiàn)實(shí)的。目前的種種跡象顯示：中央政府還沒有作好承擔(dān)房價(jià)下跌后果（銀行壞賬增加，經(jīng)濟(jì)可能很快陷入通貨緊縮）的準(zhǔn)備。其目前更有可能采取的辦法是：在穩(wěn)定房價(jià)的同時減少國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)的貸款，并為銀行爭取一定的緩沖時間（以發(fā)展房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)證券化、Reits等）以便其收回貸款；與此同時，鼓勵外資以自主資金入場接盤（在外資不斷增大介入國內(nèi)房地產(chǎn)力度且被民間廣泛視為近期房地產(chǎn)過熱罪魁禍?zhǔn)字坏奈⒚铌P(guān)頭，一位央行官員最近竟然明確宣示：外資流入不是國內(nèi)房地產(chǎn)過熱的主因；同時承認(rèn)其對國內(nèi)資金起到了替代作用），以此達(dá)到既促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，同時又避免國內(nèi)銀行積累壞賬的雙重效果