經(jīng)營城市之策略

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摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，城市化水平的逐步提高，城市規(guī)劃、建設(shè)、管理關(guān)系的進(jìn)一步融合，經(jīng)營城市的作用和地位已上升到了一個戰(zhàn)略高度，如何做好經(jīng)營城市這篇大文章，需要我們認(rèn)真加以研究和探討。

一、實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略的必要性

“經(jīng)營城市”是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展興起的一種城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的理論和實踐模式，是一種新的現(xiàn)代城市管理思路，是推進(jìn)城市化，加快城市建設(shè)和發(fā)展的一大新戰(zhàn)略。具體地講就是按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本、人力作用資本及其它經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)行集聚、重組和營運，實現(xiàn)資源在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化、最優(yōu)化。實施這一戰(zhàn)略，要求城市決策者必須站在更高、更遠(yuǎn)、更實的角度，以城市的發(fā)展、社會的進(jìn)步、人民物質(zhì)與文化生活水平的提高為目標(biāo)，以業(yè)主管理的身份將城市的土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等資本推向市場，進(jìn)行重新組織和優(yōu)化布置，從中獲取一定的收益，并再投入到城市建設(shè)之中，像經(jīng)營企業(yè)一樣來經(jīng)營城市，通過滾動經(jīng)營，達(dá)到為城市發(fā)展提供資金的目的。所以，經(jīng)營城市的意義不僅在于城市，而且還能夠形成促進(jìn)城市建設(shè)——繁榮地方經(jīng)濟(jì)——再促進(jìn)城市建設(shè)的良性循環(huán)新機制，從整體上推動城市快速、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

在城市建設(shè)和城市化進(jìn)程中，規(guī)劃是龍頭，建設(shè)是基礎(chǔ)，管理是關(guān)鍵，經(jīng)營是靈魂。經(jīng)營城市的最終目標(biāo)是城市建設(shè)市場化，資金籌措多元化，基礎(chǔ)設(shè)施社會化，物業(yè)管理企業(yè)化，資源利用商品化，重點是開發(fā)利用好寶貴的城市資源。

城市資源是城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)和動力，它不僅包括土地、人口等自然生成資本，道路、橋梁等人力作用資本，還包括路橋等公用設(shè)施冠名權(quán)、經(jīng)營權(quán)、城市公共廣告空間使用權(quán)等相關(guān)延伸資本。隨著人們對城市資源這一對象認(rèn)識和研究的深入、突破，城市資源的內(nèi)涵及外延還將進(jìn)一步豐富和擴(kuò)大，如城市品牌和注意力資源、歷史文化和現(xiàn)代文化資源、信息網(wǎng)絡(luò)資源、政府資源、環(huán)境資源、科技資源和人才資源等，都需要引起我們足夠的重視，并加以大力發(fā)掘?？茖W(xué)合理地經(jīng)營城市資源，對于加速城市化進(jìn)程，發(fā)展壯大城市經(jīng)濟(jì)，推動政府職能轉(zhuǎn)換和微觀層面的市場化改革，都具有十分重大的現(xiàn)實意義。

根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》和《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，金華將要建成浙江中西部的中心城市（全省第四大城市），然而，金華的經(jīng)濟(jì)實力不是十分雄厚，政府不可能拿出太多的資金來大舉搞城市建設(shè)，相對制約了城市的發(fā)展。因此，我們必須全面實施“經(jīng)營城市”戰(zhàn)略，通過經(jīng)營城市，來解決建設(shè)資金嚴(yán)重不足的矛盾，使金華盡早實現(xiàn)浙江中西部中心城市的目標(biāo)。

二、經(jīng)營城市的主要舉措

在經(jīng)營城市的過程中，我們首先要統(tǒng)一思想，形成合力，力爭做到“四個一”：規(guī)劃一張圖、建設(shè)一盤棋、管理一條龍、審批一支筆，通過造房子、造景點、造環(huán)境、造人氣、造商機、造效益，來達(dá)到經(jīng)營城市的目的。并重點抓好以下幾個方面的工作。

1、加快市政公用事業(yè)改革步伐。

從總體上看，城市市政公用事業(yè)改革滯后于其他行業(yè)，由于我們歷來采取的是政府直接式管制的體制，導(dǎo)致了許多弊端，如政府單一渠道投資致使公用產(chǎn)品長期短缺，政府壟斷經(jīng)營使消費者在消費領(lǐng)域擴(kuò)大的同時，消費的直接成本也在增加，部分市政公用企業(yè)及事業(yè)單位缺乏競爭力，靠政府補貼過日子等等。

為此，我們要通過改革實行政企分開、政事分開，使企業(yè)真正成為獨立的經(jīng)濟(jì)實體和市場主體，讓一些企業(yè)化管理的市政公用事業(yè)單位盡快改變事業(yè)單位成份，走向市場，加入競爭行列，成為具有活力的現(xiàn)代企業(yè)。同時，也要使政府成為平衡社會利益風(fēng)險的實際承擔(dān)者。逐步放開非國有經(jīng)濟(jì)進(jìn)入城市市政公用行業(yè)的限制，大中城市市政公用行業(yè)中的供水、管道燃?xì)?、公交、供熱、排水與污水處理、垃圾處理等，是國家需要控制的，但控制不一定控股，控制不一定獨資（國有獨資）。要積極探索吸收多元化投資發(fā)展公用事業(yè)的途徑。通過吸收各種經(jīng)濟(jì)成份，改制為有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司。投資主體可以是國有企業(yè)、集團(tuán)企業(yè)、中外合資，也可以是自然人。這樣，政府既能增加稅收，同時也有助于保護(hù)消費者的利益。在市政公用企業(yè)中引入競爭機制，向規(guī)模化、集約化經(jīng)營的方向努力。只有搞活市場經(jīng)營機制，才能全面經(jīng)營城市。

2、以經(jīng)營理念規(guī)劃城市，增強城市進(jìn)入市場經(jīng)營的吸引力。

規(guī)劃是城市建設(shè)的“龍頭”，經(jīng)營城市的“源頭”。它通過對城市性質(zhì)功能和發(fā)展目標(biāo)的科學(xué)定位，來決定城市發(fā)展方向。我們要樹立“經(jīng)濟(jì)規(guī)劃”的意識，強化規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性。金華目前正借行政區(qū)劃調(diào)整之東風(fēng)，進(jìn)行城市總體規(guī)劃的修編，在修編過程中，一定要對城市的性質(zhì)、功能進(jìn)行準(zhǔn)確定位，突出山水園林城市的特色，做到顯山露水、隨坡就勢；突出人文優(yōu)勢，提高城市文化品味；突出交通優(yōu)勢，發(fā)揮樞紐和跳板作用；突出引進(jìn)國內(nèi)外城市規(guī)劃設(shè)計先進(jìn)、新穎構(gòu)想，又結(jié)合歷史文化名城的特色，做到既能折射地方歷史文化，又有濃厚現(xiàn)代氣息，使之現(xiàn)代與傳統(tǒng)自然融合，形成浙江中西部中心城市的顯著特征；突出開放性，把一座座大型建筑物都建成標(biāo)志性的精品，從而全方位提高整體城市規(guī)劃的品位和檔次，使市民和投資者不僅從規(guī)劃出來的城市建筑的濃厚文化氛圍中得到精神情操的陶冶，而且通過看到建設(shè)后的藍(lán)圖使市民在享受物質(zhì)文明的同時，自覺提高城市文明程度，增加城市的吸引力、親近力和參與建設(shè)管理的自覺性。并通過優(yōu)化城市土地資源配置等途徑來為經(jīng)營城市打下良好的基礎(chǔ)，增強城市進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的吸引力。

3、以經(jīng)營手段建設(shè)城市，盤活存量土地，搞活房地產(chǎn)市場。

在經(jīng)營城市中，注意激活城市基礎(chǔ)設(shè)施和土地資源，有效利用城市基礎(chǔ)設(shè)施的市場價值，是經(jīng)營城市需要重新認(rèn)識的“章節(jié)”。引進(jìn)經(jīng)營城市理念，將其轉(zhuǎn)化為市場行為后，不是所有的都按市場行為建設(shè)，必定有些投資須由政府采取傾斜投入來帶動開發(fā)，這種政府的規(guī)劃引導(dǎo)和資金、政策投入，不僅使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以進(jìn)入市場，而且把投資引向了環(huán)境建設(shè)本身，拓寬了籌資途徑。在籌資上重點要抓好采取土地公開招標(biāo)拍賣出讓收回資金工作，以及推行道路冠名權(quán)拍賣回收資金工作。努力實現(xiàn)投資主體多元化，資產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化，項目運營企業(yè)化。

在盤活土地存量資產(chǎn)上，我們應(yīng)在三個方面使土地資本進(jìn)入市場，實現(xiàn)土地自身應(yīng)有的價值。一是要堅持政府壟斷市場的原則，確保城市土地壟斷價值，使土地原始升值牢牢掌握在政府手中。今后我市土地除公用事業(yè)按有關(guān)規(guī)定可以劃撥外，其他開發(fā)建設(shè)用地一律應(yīng)由政府嚴(yán)格控制。二是要堅持政府壟斷、市場運作的方法，確保土地增值、升值。市里要成立國有土地使用權(quán)公開拍賣機構(gòu)，使城區(qū)土地交易全部按規(guī)范管理。三是要堅持依法管理原則，切實采取有效措施，全面加強城市土地管理。要注意節(jié)約用地，加大查處力度，嚴(yán)禁非法交易、違法用地和“炒地皮”現(xiàn)象發(fā)生。

在城市建設(shè)中，尤其是在舊城改造中，要積極貫徹“以房帶路，以路促房，路房結(jié)合”的方針，使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地資源利用和房地產(chǎn)開發(fā)有機地融合到一起，通過良性互動，帶動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。使住宅建設(shè)走上產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化之路，確保房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。實踐證明，一個城市房地產(chǎn)發(fā)展程度高低和市民住宅消費水平的高低，都直接反映出這個城市的實力、吸引力與活力，反映出投資者特別是市民對這個城市發(fā)展的信心，反映出政府經(jīng)營城市的能力和水平。金華市近兩年來房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，這是一個可喜現(xiàn)象。但我們要采取措施，防止出現(xiàn)過熱勢頭，讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步搞活做大，為開辟經(jīng)營城市拓展新途徑。

4、以經(jīng)營謀略推介城市，用文明手段管理城市，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

城市品牌和注意力經(jīng)濟(jì)是信息社會的全新概念，也是必然產(chǎn)物，具有時代特定的經(jīng)濟(jì)屬性。經(jīng)營城市，也需要像企業(yè)包裝、宣傳、推介商品一樣，對城市進(jìn)行形象設(shè)計、包裝、宣傳和推介，以打造城市品牌和吸引力。

首先，我們要積極導(dǎo)入城市CI形象設(shè)計，塑造城市對外的良好形象。城市設(shè)計屬于一種創(chuàng)意、一種思想，它貫徹于總規(guī)、詳規(guī)和修規(guī)及城市建設(shè)中的各個層面，所以，我們在規(guī)劃和設(shè)計城市形象時，一定要注意結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，突出特色，通過一些標(biāo)志性的建筑物和結(jié)合山水的生態(tài)景觀來體現(xiàn)城市的形象。同時，還要加大城市形象宣傳推介力度。傳播體系是品牌和注意力經(jīng)濟(jì)的手段和支撐點，我們要充分利用各種媒體、渠道和各種方式，介紹和宣傳金華，并加強與國內(nèi)外同類城市的交流與合作，進(jìn)一步擴(kuò)大金華在國內(nèi)外的影響，以吸引人口（人才）和資金的集聚，促進(jìn)旅游發(fā)展，推銷金華的城市形象和產(chǎn)品，全面推動金華的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

城市管理也出效益、出生產(chǎn)力的意識正逐步被許多人所接受，因為現(xiàn)代城市功能的發(fā)揮，越來越依賴于城市管理的優(yōu)化。因此，我們要以經(jīng)營方式來管理城市，加大城市管理力度，教育執(zhí)法人員要文明執(zhí)法，以維護(hù)城市的良好形象。并注重創(chuàng)新城市管理體制，大力推行城市環(huán)衛(wèi)保潔包干責(zé)任制、園林綠化管護(hù)責(zé)任制、綠地認(rèn)養(yǎng)制度等，把管理推向市場，提高城市管理的效率和質(zhì)量。不斷加強文明社區(qū)建設(shè)，夯實城市管理的基礎(chǔ)，在各社區(qū)全面推行物業(yè)管理，以提高城市的現(xiàn)代化水平和文明程度。

三、利用好經(jīng)營城市的主杠桿

經(jīng)營城市中最關(guān)鍵的一個問題就是如何解決建設(shè)資金匱乏這一“瓶頸”。要解決這一問題，我們就必須正確分析城市的商品屬性，樹立起市場觀念，運用經(jīng)濟(jì)手段，實現(xiàn)制度創(chuàng)新，在城建資金的籌措方式、管理模式、運作形式等方面加以探索，全面推進(jìn)城建投融資體制改革。

雖然金華在投融資改革方面也作了一些有益的償試，初步建立了政府主導(dǎo)與市場化運作相結(jié)合的城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，實現(xiàn)了投資主體多元化的目標(biāo)。如引進(jìn)外資搞建設(shè)（舊城改造）、公用設(shè)施有償使用（雙龍大橋轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)）、實行股份制發(fā)展公用事業(yè)（管道液化氣建設(shè)）等等，并取得了較為明顯的成效。但在股本融資、發(fā)行城建債券、城市設(shè)施的冠名權(quán)等方面還做得不夠，需要作進(jìn)一步地努力。在多方探索中，我們認(rèn)為運作好去年成立的金華市城建開發(fā)有限公司這根經(jīng)營城市的主杠桿，金華的經(jīng)營城市工作將會得到有力保障。

要實行城建項目市場化運作，首先其運作主體必須企業(yè)化，實現(xiàn)城建投融資從單一的財政渠道向多元化、多層次、多渠道轉(zhuǎn)化。按照城建資金運作市場化的原則和政企分開的要求，我們建立了一個具有經(jīng)濟(jì)法人地位，以經(jīng)營為手段，使有限城建資金滾動增值，對城建資金實行“自籌、自用、自還”的金華市城建開發(fā)有限公司。這是一家由政府授權(quán)，作為對城市建設(shè)和維護(hù)資金進(jìn)行籌措、使用、管理的城市建設(shè)專業(yè)投資開發(fā)公司。公司推行項目法人制，這樣既可以明確項目責(zé)任，增強還貸能力，減輕債務(wù)風(fēng)險。而且部分授權(quán)資產(chǎn)還可以成為城市建設(shè)新的融資載體，又能夠分解城建資金統(tǒng)籌統(tǒng)還的風(fēng)險。

公司成立一年多來，通過貸款等方式實施了迎賓大道等部分省、市重點建設(shè)工程項目（城建類），并在開發(fā)建設(shè)中，儲備了一些土地資本準(zhǔn)備進(jìn)一步開發(fā)，預(yù)計能滾動增值。我們將進(jìn)一步規(guī)范完善城開公司的運作，以項目為單位，將項目的投資、建設(shè)、運行管理相結(jié)合，統(tǒng)一管理和運營已有的經(jīng)營性城市基礎(chǔ)設(shè)施，以資產(chǎn)和收益為基礎(chǔ)，通過資產(chǎn)重組和股權(quán)置換等方式盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，在資本市場上再融資，以投資建設(shè)新的設(shè)施，實現(xiàn)滾動建設(shè)，完成政府交給各項建設(shè)任務(wù)。同時，待城開公司進(jìn)一步發(fā)展壯大時，要積極創(chuàng)造條件爭取在資本市場上融資，直接發(fā)行股票上市。或“借殼上市”，將城開公司的項目注入上市公司，通過這些渠道使城建開發(fā)有限公司從證券市場上籌集到一部分資金，用于開發(fā)新的項目。如有機會，也可以爭取發(fā)行城建債券積極吸引民間資本注入城市建設(shè)項目。

總之，我們要在做大城市的同時，做大城開公司，通過經(jīng)營，促進(jìn)金華的城市化發(fā)展。