物業(yè)公司盈利途徑管理

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編者按：本論文主要從物業(yè)公司業(yè)務擴展的必要性；物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實施；多元化經(jīng)營帶來更深層的思考等進行講述，包括了為業(yè)主搭建消費平臺、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務、雨傘的免費發(fā)放、小區(qū)戶外電子廣告牌、約定共有資源的使用范圍等，具體資料請見：

論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會對物業(yè)服務的需求不斷擴大，然而，如何在降低物業(yè)服務企業(yè)運營成本的同時又能將服務質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實施方法。

論文關鍵詞：物業(yè)服務；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化

目前，中國的民營物業(yè)服務企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導致物業(yè)公司長期低水平運營，服務質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。

為了使物業(yè)服務企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。

一、物業(yè)公司業(yè)務擴展的必要性

目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬人。同時，經(jīng)濟的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務能否滿足業(yè)主的需求進而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質(zhì)，以實現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。

二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實施

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營方式，一種是外延擴大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內(nèi)涵擴大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業(yè)務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。

1、為業(yè)主搭建消費平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對于飛機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。

但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網(wǎng)上票務訂購業(yè)務的興起對該服務的形成產(chǎn)生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車船票等業(yè)務的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導致代購票務的業(yè)務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。

由于國家嚴格控制，代購業(yè)務如果得不到批準，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業(yè)服務人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點購買。

3、雨傘的免費發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。

4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。

以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務的推出都需要把有關規(guī)定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進行業(yè)務上的擴展從而達到盈利上的多元化。

三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考

我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業(yè)服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質(zhì)量達不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的普遍想象，物業(yè)服務企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質(zhì)量以維持生存，導致許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：

這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運營，如商業(yè)廣告的；商機企業(yè)引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。

2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業(yè)主的知情權。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。

3、協(xié)商機制的預先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點進行磋商，這也是對物業(yè)服務企業(yè)管理運作能力的考量。

四、新型管理模式的優(yōu)化

物業(yè)管理是服務行業(yè)，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業(yè)多元化經(jīng)營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。

如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：

一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進行多元化經(jīng)營的結果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。

物業(yè)管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業(yè)服務企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務：①綜合性，物業(yè)管理服務不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內(nèi)容，服務內(nèi)容復雜；②持續(xù)性，與一次性服務不同，物業(yè)管理服務的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩(wěn)定性，嚴格的不動產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務業(yè)與其他服務業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩(wěn)定的特點，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。

在結合以上的一些建議和方法的同時，我們需要指出的是：追逐利潤是企業(yè)的目標，但不是唯一目標，多元化經(jīng)營是一種手段，但不是唯一的手段，物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營方式和管理模式直接影響著物業(yè)公司的盈利水平，采取多元化的經(jīng)營模式會在一定程度上改善部分物業(yè)公司財務上捉襟見肘的狀態(tài)，同時也可以增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任度和對物業(yè)服務的滿意度，從而緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立態(tài)勢，形成企業(yè)盈利、社區(qū)發(fā)展、業(yè)主滿意的最終局面。

物業(yè)服務模式多元化是物業(yè)公司發(fā)展自我的新趨勢，物業(yè)服務模式多元化的推行，一方面能補充物業(yè)公司因物業(yè)費收繳困難而導致的財務困境；另一方面，服務模式多元化的良好運作，可以讓業(yè)主切實感受到物業(yè)公司的貼心服務，能進一步拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的距離，使業(yè)主最大限度的信任物業(yè)公司，最終達到雙贏的結果。