住房貸款財(cái)務(wù)管理

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1、關(guān)于房產(chǎn)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

(1)選擇性控制政策工具——房地產(chǎn)信貸管制、優(yōu)惠利率

選擇性控制是國家著眼于對特殊市場的信貸供求進(jìn)行控制，對信用活動(dòng)加以調(diào)節(jié)和影響的一項(xiàng)貨幣政策，其調(diào)節(jié)工具主要包括消費(fèi)者信用控制、不動(dòng)產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，消費(fèi)者信用控制和不動(dòng)產(chǎn)信用控制可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)信貸管制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監(jiān)管部門將通過對行業(yè)的分析和監(jiān)測，加強(qiáng)信貸政策的前瞻性和實(shí)效性，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。1998年，由于當(dāng)時(shí)國內(nèi)住房制度改革剛剛起步，居民購房意愿不強(qiáng)，人民銀行短期內(nèi)對居民住房貸款實(shí)行了優(yōu)惠利率。2004年以后，中國貨幣政策和財(cái)政政策的主導(dǎo)地位發(fā)生轉(zhuǎn)換，中央銀行堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)了對住房信貸的管制，及時(shí)調(diào)整和傳達(dá)貨幣信貸政策意圖，引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。

(2)主要政策調(diào)節(jié)工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，一個(gè)國家根據(jù)既定目標(biāo)，通過中央銀行運(yùn)用其政策工具，調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率，以影響宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的水平。在房產(chǎn)信貸領(lǐng)域，政府可以利用調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)格回到合理的預(yù)期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風(fēng)險(xiǎn)，使購房者的住房消費(fèi)貸款行為更加謹(jǐn)慎。因此，利率的變化是政府通過調(diào)整資金價(jià)格杠桿，利用市場力量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購房者形成對房產(chǎn)市場的合理預(yù)期，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

②土地供給

在經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給彈性為零，即從整個(gè)社會(huì)的角度來看，土地的供給量是固定的，但是從不同的時(shí)間段和不同地區(qū)對土地利用的差異上看，土地的供給就不是完全缺乏彈性。國家甚至是地方政府有條件通過控制土地供應(yīng)量和土地開發(fā)節(jié)奏的辦法實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。根據(jù)商品的供求規(guī)律，當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降。從近幾年中國房地產(chǎn)市場施工和竣工面積的增長情況來看，房地產(chǎn)市場總體上是供大于求的態(tài)勢，只是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。

③稅收

稅收是國家財(cái)政政策調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)的一種手段，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，目前稅收對生產(chǎn)領(lǐng)域采取的調(diào)控措施要強(qiáng)于消費(fèi)領(lǐng)域。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和房產(chǎn)投機(jī)過熱階段，通過調(diào)整房地產(chǎn)相應(yīng)稅種和稅率，讓投機(jī)交易的速度減慢，就可以遏制經(jīng)濟(jì)過熱和投機(jī)需求。在房產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，通過征收個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等相應(yīng)稅種，減少房產(chǎn)投機(jī)收益。我國規(guī)定2006年6月起，個(gè)人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅，2006年8月起，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅?？梢?，在房產(chǎn)政策調(diào)控上，各種政策調(diào)節(jié)工具雖控制領(lǐng)域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求與投機(jī)需求

經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的有效需求是指有支付能力的需求。凱恩斯認(rèn)為，有效需求是商品的總供給價(jià)格和總需求價(jià)格達(dá)到均衡時(shí)的總需求，包括消費(fèi)需求和投資需求兩個(gè)部分。由于個(gè)人消費(fèi)的預(yù)算約束，對于住宅產(chǎn)品的實(shí)際有效需求是有限的，當(dāng)消費(fèi)需求獲得滿足，而投資需求因有利可圖而加劇擴(kuò)張時(shí)，超過一定限度就成為一種投機(jī)需求。目前，我國房地產(chǎn)市場的購房需求既包括有效需求，也包括投機(jī)需求。有效需求主要表現(xiàn)在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上，例如，購買、建造、翻建、大修自住房就屬于典型的有效需求，而投機(jī)需求的目的是賺取差價(jià)，國家對房產(chǎn)信貸進(jìn)行控制主要是壓縮以投機(jī)為主的住房貸款需求。根據(jù)國內(nèi)的實(shí)際情況，對大多數(shù)家庭來說，滿足對住房的消費(fèi)需求，只有通過貸款購房才能實(shí)現(xiàn)。國家對個(gè)人住房貸款政策的調(diào)整，能夠在一定程度上刺激住房消費(fèi)需求，將住房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，通過制度安排或政策調(diào)整，盡可能擴(kuò)大住房有效需求的邊界。截至2005年末，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款達(dá)到20258億元，而且從市場發(fā)展趨勢來看，個(gè)人住房貸款市場的有效需求還將保持穩(wěn)步增長。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)與住房貸款政策

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)背景下中國住房貸款政策的演變

1998年是我國取消福利分房，開展住房制度市場化改革的起步之年，此后，也是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的一個(gè)時(shí)期。住房消費(fèi)的增長與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。

總體來看，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時(shí)會(huì)采取相機(jī)決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政策是一種短期性政策，會(huì)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢和政府調(diào)控意圖進(jìn)行變化。1995年以來，我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃分為三個(gè)階段，一是政策啟動(dòng)階段(1995—1998年)，商業(yè)銀行在這一時(shí)期開始辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并從1998年下半年起，停止住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化，為住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴(kuò)張發(fā)展階段(1999—2000年)，國家通過中央銀行了多項(xiàng)鼓勵(lì)政策，在優(yōu)惠利率、貸款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放貸門檻，支持個(gè)人消費(fèi)信貸。三是規(guī)范調(diào)整階段(2001～2006年)，針對個(gè)人住房貸款過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房產(chǎn)金融市場秩序、抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，及時(shí)收緊放貸條件，加強(qiáng)了對個(gè)人住房貸款的管理。

(2)房貸政策存在的問題及評價(jià)

住房問題是關(guān)平民生的大問題，近幾年國家出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，但房地產(chǎn)市場仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房價(jià)上漲過快、中低收入居民住房難以滿足等問題。

①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾

2004年以后，人民銀行多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，但對房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機(jī)炒房快速增長，同時(shí)，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低。2006年，國家在行使多種經(jīng)濟(jì)手段的同時(shí)，吸取了前兩年的教訓(xùn)，通過出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，彌補(bǔ)了房貸政策的不足，直接宏觀調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)。②房貸政策的松動(dòng)——大量空置房

2004年以前，在積極財(cái)政政策調(diào)控下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型“亮點(diǎn)經(jīng)濟(jì)”特征?！笆濉逼陂g，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，信貸政策也在影響和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，購買多套住房的投機(jī)需求增加，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)越來越多的空置房難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2005年，國內(nèi)商品房空置率達(dá)26%，大大超過國際公認(rèn)的5%～10%的警戒區(qū)間。因此，從政策層面看，支持經(jīng)濟(jì)型住房發(fā)展、支持有效需求的房貸政策總體趨向不會(huì)改變，只是在刺激個(gè)人住房消費(fèi)需求方面會(huì)有所收縮。

③房貸政策的風(fēng)險(xiǎn)——信用環(huán)境差

信用環(huán)境建設(shè)是國內(nèi)大部分行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個(gè)軟肋。近幾年，國內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)與咨詢中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合，建立了個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了重要作用。目前，全國范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒有真正建立起來，金融機(jī)構(gòu)之間的資源共享、平臺(tái)合作在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，所以，市場環(huán)境下的信用建設(shè)與維護(hù)還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

(3)應(yīng)處理好幾個(gè)關(guān)系

個(gè)人住房政策在應(yīng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的過程中，應(yīng)處理好如下幾個(gè)關(guān)系。一是處理好短期調(diào)整與連續(xù)性的關(guān)系。個(gè)人住房貸款政策，包括公積金貸款政策都屬于短期性政策，與其它公共政策相比，更容易發(fā)生階段性變化。因此，在政策調(diào)整時(shí)應(yīng)充分考慮到政策的可行性和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，增加政策的可操作性和穩(wěn)定性。二是處理好獨(dú)立性與協(xié)調(diào)性的關(guān)系。房貸政策既要體現(xiàn)權(quán)威性，又要做好與其它宏觀政策的有效銜接，避免與財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策相脫節(jié)，應(yīng)形成比較健全的政策體系。三是處理好結(jié)構(gòu)性與實(shí)效性的關(guān)系。房貸政策能夠在一定程度上對消費(fèi)者行為傾向進(jìn)行引導(dǎo)，特別是近幾年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，很多不確定因素使消費(fèi)者對住房消費(fèi)難以做出決策。因此，房貸政策應(yīng)把握好時(shí)機(jī)，通過政策手段引導(dǎo)住房結(jié)構(gòu)趨向合理，解決結(jié)構(gòu)性矛盾，增強(qiáng)政策的實(shí)際效果。四是處理好市場機(jī)制與政策調(diào)控的關(guān)系。實(shí)踐證明，市場機(jī)制是一種有效的資源配置方式，能夠有效地實(shí)現(xiàn)市場調(diào)節(jié)。同時(shí)，“市場失靈”也是單一的市場調(diào)節(jié)所無能為力的，這正是公共政策存在的客觀必要。市場秩序需要依靠政策的制約和維護(hù)，政策的制定和執(zhí)行也要以市場為基礎(chǔ)，尊重市場的客觀規(guī)律。“市場+政府”的混合型經(jīng)濟(jì)已被國內(nèi)外廣泛接受，政府只需區(qū)分好哪些需要政策性約束，哪些可以放手由市場來決定，如果處理不好，必會(huì)導(dǎo)致政策失效。

3、新時(shí)期房貸政策的價(jià)值取向

(1)價(jià)值取向類型與政策定位

公共政策一經(jīng)產(chǎn)生，就面對效率和公平兩種價(jià)值取向的矛盾。效率是指政策資源配置的有效性，經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域把帕累托效率作為資源配置有效性的最高境界。公平是指對社會(huì)價(jià)值分配的合理性，在社會(huì)利益關(guān)系越發(fā)復(fù)雜的情況下，把握好現(xiàn)有的利益格局，滿足不同利益主體多方面的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。公平對效率的影響，以及效率對公平的制約，貫穿著公共政策實(shí)踐的全過程。

現(xiàn)代政府的公共政策總是在效率與公平之間進(jìn)行選擇，不同的歷史時(shí)期需要做出不同的選擇。從理論上講，市場主要解決效率問題，而住宅作為“準(zhǔn)公共品”，又需要在社會(huì)的環(huán)境下，由政策機(jī)制和市場機(jī)制共同作用，這就決定了政府應(yīng)遵循以效率為基礎(chǔ)，致力于公平的復(fù)合型價(jià)值取向。

(2)近期房貸政策的價(jià)值取向分析

①公平和效率的選擇

學(xué)術(shù)界認(rèn)為，公平是屬于價(jià)值理性的范疇，效率是屬于工具理性的范疇，二者是公共政策同一時(shí)點(diǎn)難以兼顧的兩種價(jià)值目標(biāo)。市場機(jī)制的競爭性為效率的實(shí)現(xiàn)提供了保障，而政策的干預(yù)又使社會(huì)增添了公平。我國中央銀行政策本身具有統(tǒng)一性和融合性，在宏觀價(jià)值取向上相對容易實(shí)現(xiàn)公平，但政策落實(shí)不力則容易影響效率。因此，筆者認(rèn)為，政府對價(jià)值取向的選擇應(yīng)是以公平為基礎(chǔ)，為市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)行創(chuàng)造條件的同時(shí)，兼顧效率和效果的發(fā)揮。當(dāng)然，在不同的歷史時(shí)期，不同的宏觀背景下，要求政府在制定政策時(shí)對價(jià)值取向的傾斜力度有所區(qū)別。例如，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，為抑制經(jīng)濟(jì)膨脹而提高利率，約束過度的消費(fèi)行為；在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，為防止經(jīng)濟(jì)再度萎縮而降低利率，鼓勵(lì)居民消費(fèi)。相應(yīng)地，利率的變化會(huì)對產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展也帶來影響。

②房貸政策的價(jià)值取向

如前所述，公共政策應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時(shí)期和不同地域的現(xiàn)實(shí)情況兼顧效率，具體講，就是在橫向區(qū)域間調(diào)控方面強(qiáng)調(diào)效率，在政策縱向管理方面強(qiáng)調(diào)公平。政府在宏觀調(diào)控住宅金融體系上要建立完善的制度框架，使住宅產(chǎn)業(yè)具有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)，利用各種宏觀政策工具對住房貸款行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，使住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合公共政策的目標(biāo)。近期，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運(yùn)行狀況，房貸政策的價(jià)值取向應(yīng)側(cè)重公平，引導(dǎo)要素供給向?qū)嶋H有效需求轉(zhuǎn)移，使資源更多地轉(zhuǎn)向中低檔住宅和以使用為主要需求的房地產(chǎn)市場建設(shè)。國家對房貸政策的傾向性會(huì)引導(dǎo)金融要素和相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)有效需求領(lǐng)域，使資源更合理、更公平地配置到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中去。

③需要進(jìn)一步解決的問題

一是要增強(qiáng)政策的實(shí)效性。要考慮到經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)工具在實(shí)施過程中固有的滯后性特點(diǎn)，提高政策的實(shí)際效果和可信度，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是要增強(qiáng)政策的針對性。要明確指向，分類指導(dǎo)，兼顧宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性與各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，需要政策有針對性地進(jìn)行調(diào)控，提高政策的執(zhí)行效果。三是要增強(qiáng)政策的規(guī)范性，避免政策的越位和缺位。在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，應(yīng)特別注意防止公共政策對市場機(jī)制的有害干擾和對市場機(jī)制缺陷彌補(bǔ)不足的問題。要加大政策執(zhí)行的工作力度，排除干擾政策實(shí)施的主要因素，防止和避免政策執(zhí)行不到位等問題。

結(jié)論

房產(chǎn)政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中開展價(jià)值取向研究，有助于有效解決政策中的價(jià)值沖突，有助于政策制定全過程的調(diào)節(jié)，在一定程度上提高決策的效率。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時(shí)會(huì)采取相機(jī)決策，而住宅作為“準(zhǔn)公共品”，需要在社會(huì)的環(huán)境下，由政策機(jī)制和市場機(jī)制共同作用。因此，政府應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時(shí)期和不同地域的現(xiàn)實(shí)情況兼顧效率，并進(jìn)一步解決政策的實(shí)效性、針對性和規(guī)范性等問題。

摘要：近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)高漲等問題也在一定程度上干擾了經(jīng)濟(jì)秩序。國家及時(shí)推出和完善新的房產(chǎn)政策，例如，投資政策、需求政策和供給政策，為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控創(chuàng)造了有利條件。個(gè)人住房貸款政策屬于需求政策的一種形式，是隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化的一種短期調(diào)控手段。通過個(gè)人房貸政策杠桿作用，能夠刺激居民對房產(chǎn)的有效需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)，同樣，對政策價(jià)值取向的關(guān)注和調(diào)整，也能夠使政府的宏觀調(diào)控發(fā)揮更大的作用，符合更多數(shù)人的意愿。