地產(chǎn)融資問題拓展思考

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴重制約日趨明顯，傳統(tǒng)的融資渠道日趨緊縮，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金運作面臨著極大的考驗，從而融資渠道的拓展勢在必行，如何把握時勢并結(jié)合自身條件選擇最佳的融資途徑應(yīng)是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需考慮的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩(wěn)定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險。社會資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負擔(dān)，同時也造成了很大的風(fēng)險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產(chǎn)信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對于身處市場經(jīng)濟中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢效應(yīng)刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題。首先外資在選擇國內(nèi)投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風(fēng)險評判手段。這些風(fēng)險評判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內(nèi)讓這些境外投資機構(gòu)改變他們的風(fēng)險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險，風(fēng)險的承擔(dān)者變成了開發(fā)商。

“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國，簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規(guī)出臺后開始走向我國房地產(chǎn)業(yè)。通過成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項目。它的優(yōu)勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業(yè)運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險。中國銀監(jiān)會公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會成為未來房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產(chǎn)市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉(zhuǎn)移至中國。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規(guī)則的全面認知，中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規(guī)則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。

外資基金對于國內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽和過往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項目的性質(zhì)、地理位置、競爭優(yōu)勢、價格、現(xiàn)金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠椖亢螅\作過程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IPO）

在當(dāng)年中國房地產(chǎn)界，形成了一個非常鮮明的經(jīng)濟景觀——即以資本運營為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時伴隨的財務(wù)風(fēng)險。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來說，它對非上市企業(yè)的業(yè)績要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業(yè)績的穩(wěn)定，從而達到再融資的終極目標(biāo)。

5、階段性股權(quán)融資

階段性股權(quán)融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。在項目開發(fā)進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時發(fā)展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務(wù)報表不好，后期貸款難以獲得。但股權(quán)融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項目操作難度增大，管理權(quán)成為爭奪焦點。

6、房地產(chǎn)投資銀行

房地產(chǎn)投資銀行就是多家房地產(chǎn)企業(yè)成立投資公司，實現(xiàn)相互過橋的方式，脫胎于房地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司也存在類似的情況，一個地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，互相之間的風(fēng)險較為透明，投資人對于投資的風(fēng)險一般比較有信心，同時，不僅擁有資金回報，還可以享受對等的拆借利益。房地產(chǎn)投資銀行是大勢所趨，它把投資與項目聯(lián)系起來。只是目前還沒有很好的機構(gòu)來專門做這項事情。目前國家對種形式還是很謹慎，主要是對房地產(chǎn)投資銀行會導(dǎo)致的“自有資金不足”問題的擔(dān)心，以及增加了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險。這種動作方式的優(yōu)點是靈活，不容易受到國家政策的制約。隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資銀行會成為一種重要的融資方式，我國也會相應(yīng)健全各方面的法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)投資銀行的發(fā)展。