地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃

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地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文第1篇

一、稅收籌劃的基本理論

1.稅收契約理論

契約理論是20 世紀30 年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預見到契約內可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當契約雙方對契約條款產(chǎn)生爭議時，第三方可以強制執(zhí)行。不完全契約是由于個人的有限理性，外在環(huán)境的復雜性、不確定性，信息的不對稱性和不完整性，契約當事人或契約的仲裁者無法證實或觀察這一切。稅收的本質是一種契約關系，稅收政策是政府和納稅人之間通過博弈達成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進行。然而，由于經(jīng)濟活動的多樣性，政府在制定稅收契約的時候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內進行一定的稅收籌劃。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是要選取項目，確定開發(fā)對象。在這個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證。

項目確定開發(fā)之后，就要獲取建設項目所用土地。目前土地使用權的獲得一般是采用招標的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開發(fā)、公司合并、股權收購等不同的方式。不同的土地獲得方式會對企業(yè)的財務產(chǎn)生非常重要的影響，同時也是適應不同的稅收政策。

有了前兩項工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項目的具體規(guī)劃設計工作和相關資質的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件以獲取《規(guī)劃設計條件通知書》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質的單位依據(jù)上述通知書來進行方案設計。方案設計主要是用來確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結構。設計完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門審查并核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進行進一步的詳細方案設計。同時不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。

在前述準備做好后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式進入非常核心的環(huán)節(jié)――建設施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以是請公司以外的建筑公司進行施工，也可以是自行成立建筑公司進行。這些不同的安排都會使用不同的會計和稅收政策。前文談及商品房預售的問題，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售是當今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營方式，同時也是一條重要的籌資渠道，預售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來源既無息又安全。

當然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時也會帶來不同的會計及稅務處理?？芍^各個環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議

1.土地取得環(huán)節(jié)

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的最常見的三種形式即：直接購買、合作建房和接受以土地使用權投資入股的分析。直接購買土地使用權的優(yōu)點是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易保證對房地產(chǎn)企業(yè)的控制權，不容易稀釋股權；直接購買土地使用權交易簡單，便于土地使用權交易雙方操作。但是，直接購買土地使用權也存在其固有的缺點，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點所在：不必直接支付購置成本，會在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問題，便于節(jié)約銷售費用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時期，可以采用合作建房或接受土地使用權投資入股的方式獲得土地使用權。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強的繁榮發(fā)展時期，可以采用直接購買土地使用權的方式，一方面在這個發(fā)展階段，企業(yè)具有較強的資金技術實力，另一方面，合作建房和接受土地使用權投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權。

2.前期準備環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準備。針對房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補償方式時，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進行。即將建設的項目的市場需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價和盈利能力。

在選擇融資手段時，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時善于利用債務融資在進行利息抵稅時的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應”應有的功能，切實降低企業(yè)稅收負擔。同時在利用的過程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務融資的優(yōu)點發(fā)揮到最大。

3.工程施工環(huán)節(jié)

針對于工程開發(fā)項目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負擔。針對于銷售渠道暢通、預計銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來的巨大盈利可以彌補其多樣和復雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益和較少的稅收負擔。企業(yè)需要結合現(xiàn)有的市場狀況和代建機遇來確定具體采用何種盈利方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以測算出利潤均衡時的銷售收入和代建費用，可以使決策更加的科學。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建設環(huán)節(jié)的相關合同的簽訂，對于企業(yè)的稅收負擔有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國稅法的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建設階段的有關合同時一定要注意以下幾點：（1）在簽訂建筑安裝合同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設方可以在建筑企業(yè)的指導下，自行采購設備，減少營業(yè)稅的應納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務合同時，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項材料、設備，建筑企業(yè)只提供勞務及輔料，這種做法會減少建筑企業(yè)的營業(yè)稅稅收負擔。（3）針對于開發(fā)項目的需要分包或者借助外部設備的輔助才能完成的情況下，要權衡分包款項和設備租賃款項，并在此基礎上計算各自稅負，以確定在同樣完成該項工程的成本和稅負最優(yōu)的方案。

4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租售選擇應該注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力比較雄厚時，可以選擇一部分進行出租，一部分直接銷售，這樣可以獲得房地產(chǎn)未來的增值收益。并且可以通過對于將售價、租金、稅收成本的等因素包含在內的收益均衡點的測算，計算出合理的租售比例。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租部分房產(chǎn)，在簽訂租賃合同時要注意租金收入的合理分解。針對與房屋租賃相關的代收費用、物業(yè)管理費用通過成立物業(yè)管理公司等方式而與租金分離開來，以減輕物業(yè)管理費部分的房產(chǎn)稅的稅收負擔。

地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內，通過對籌資、投資和經(jīng)營活動精心謀劃和安排，以達到規(guī)避納稅風險，稅負相對最小化和經(jīng)濟利益最大化目的的管理活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風險高，稅收籌劃應緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業(yè)健康發(fā)展。

對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用”?！稜I業(yè)稅實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯(lián)關系的物業(yè)公司收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

根據(jù)財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業(yè)務認定為銷售不動產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達到降低營業(yè)稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業(yè)費優(yōu)惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負擔一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算。

設房地產(chǎn)銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業(yè)更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優(yōu)惠的條件，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據(jù)國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應根據(jù)兩種方法計算出企業(yè)能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用據(jù)實扣除；若企業(yè)主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應選擇兩項合計數(shù)的10%計算扣除，以增加項目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、項目滾動開發(fā)、市場風險不確定等特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實際毛利率計算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時間

例如項目實體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調增企業(yè)所得稅向后遞延了一個年度，為企業(yè)取得了資金的時間價值。

參考文獻：

[1]、2009年全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧

地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文第3篇

【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點?？偫碓谡ぷ鲌蟾嬷袕娬{:“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息?？陀^來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內卻高達50%―60%①。在房地產(chǎn)應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結合有關的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計數(shù)”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數(shù)”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時開發(fā)兩個項目,項目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據(jù)土地增值稅有關起征點的規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1 285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設價格提高了y,此時房產(chǎn)的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。

三、綜合應用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例,運用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發(fā)成本費用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時應如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發(fā)商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數(shù)5%,應納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結束語

隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標和實施成本,控制風險才能減輕企業(yè)稅負,增強自身競爭力。

【參考文獻】

[1] 國土資源局.2009年調查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國家稅務總局.關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知[S].2006(12).

[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2009.

地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文第4篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風險。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇

首先應考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據(jù)相關法律規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文第5篇

論文關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經(jīng)濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠實現(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當?shù)募哟蠊才涮自O施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關注稅收的籌劃風險

風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.