土地使用權(quán)方案

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第一章總則

第一條（目的和依據(jù)）

為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓。

第三條（集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）

集體所有的土地必須先行征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。

第四條（土地使用權(quán)的限定）

土地使用權(quán)出讓期間，土地所有權(quán)仍屬于國有。

地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。

第五條（土地使用權(quán)受讓人的限定）

境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

第六條（主管部門）

市土地管理部門主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù)。

第七條（出讓合同的簽訂）

土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

出讓合同由市土地管理部門和區(qū)、縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。

第八條（土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租）

受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動。

出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。

第九條（土地使用權(quán)的繼承）

以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。

出讓的土地使用權(quán)依法繼承的，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。

第二章出讓土地使用權(quán)的范圍、方式和程序

第十條（土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）

土地使用權(quán)出讓，必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。

第十一條（應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）

除按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外，各類建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán)。其中，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權(quán)。

第十二條（出讓合同的內(nèi)容和格式）

出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方；

（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；

（三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

（四）出讓年限；

（五）出讓金金額、支付方式和期限；

（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限；

（七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任；

（八）出讓地塊的交付期限；

（九）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；

（十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù)；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）爭議的解決方式；

（十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖。

出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市土地管理部門制訂。

第十三條（土地使用權(quán)出讓的最高年限）

土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：

（一）居住用地為70年；

（二）工業(yè)用地為50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；

（五）綜合或其他用地為50年。

第十四條（土地使用權(quán)出讓的方式）

土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

（一）招標(biāo)；

（二）拍賣；

（三）協(xié)議；

（四）國家和市人民政府規(guī)定的其他方式。

用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情形除外。

第十五條（征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）

土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢該地塊的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖。

土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；招標(biāo)、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向投資、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)。

土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)，由受讓人按照國家和本市有關(guān)規(guī)定向投資、規(guī)劃等管理部門辦理。

第十六條（有關(guān)資料的提供）

出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：

（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；

（二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限；

（三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求；

（四）環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；

（五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求；

（六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀；

（七）出讓的方式和年限；

（八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格；

（九）出讓金的支付方式和要求；

（十）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式；

（十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定；

（十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

（十三）其他有關(guān)資料。

第十七條（招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）

土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>

（一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

（二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；

（三）投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；

（四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo)；

（五）由出讓人組建的評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，提出評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；

（六）由出讓人在評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；

（七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。

開標(biāo)和評標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。

第十八條（拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）

土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>

（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；

（二）競買人按拍賣公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金；

（三）拍賣人按拍賣公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣，通過公開競價(jià)，應(yīng)價(jià)最高的競買人為買受人；

（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；

（五）買受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。

拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。

第十九條（協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）

土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，其程序?yàn)椋?/p>

（一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料；

（二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。

第二十條（具體實(shí)施辦法的制訂）

出讓土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的具體實(shí)施辦法，由市土地管理部門會同市發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂。

第二十一條（定金、保證金和出讓金）

定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付。

定金、保證金可以抵充出讓金。

對未中標(biāo)者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還。

第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）

按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回。

第二十三條（受讓人土地使用權(quán)的登記）

出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。

土地使用權(quán)連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。

出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：

（一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。

（二）出讓合同中約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合同；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權(quán)登記。

出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格。

第二十四條（土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的要求）

受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請審批手續(xù)。

第二十五條（規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。

第二十六條（出讓金的管理）

出讓金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，并按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定安排使用。

第三章出讓土地使用權(quán)的收回

第二十七條（出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）

土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期；除根據(jù)社會公共利益需要收回土地使用權(quán)外，受讓人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。

第二十八條（出讓土地使用權(quán)期滿的收回）

土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。

土地使用權(quán)無償收回時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。

第二十九條（土地使用權(quán)的提前收回）

出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。

第三十條（提前收回土地使用權(quán)的程序）

提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月，將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。

第三十一條（提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。

提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。

受讓人對補(bǔ)償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。

第三十二條（土地使用權(quán)的交換）

提前收回土地使用權(quán)的，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換。

交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。

交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。

第四章法律責(zé)任

第三十三條（受讓人和出讓人的違約責(zé)任）

受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請求違約賠償。

出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請求違約賠償。

第三十四條（違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第三十五條（違反土地管理規(guī)定的處罰）

受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán)。

第五章附則

第三十六條（受讓人的納稅義務(wù)）

受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅。

第三十七條（應(yīng)用解釋部門）

本辦法的具體應(yīng)用問題由市土地管理部門負(fù)責(zé)解釋