社區(qū)管理中物業(yè)管理

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一、物業(yè)管理納入社區(qū)管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）有利于深化城市社區(qū)體制的改革

物業(yè)管理是城市管理的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到居民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著生活水平的提高，人們對(duì)居所的要求更著重于良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理是社區(qū)管理的要素之一，物業(yè)管理納入社區(qū)管理已越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，如果做到了物業(yè)管理納入社區(qū)管理，不僅有利于物業(yè)管理的發(fā)展，而且也符合社區(qū)管理的目標(biāo)，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區(qū)雖然有了物業(yè)公司，但居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，交費(fèi)情況并不樂(lè)觀；在新的小區(qū)，很多物業(yè)公司隸屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主入住后沒(méi)有選擇物業(yè)公司的權(quán)力。由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，有的物業(yè)公司不僅服務(wù)差，并且亂收費(fèi)。同時(shí)，政府的有關(guān)政策法規(guī)也很難在這樣的小區(qū)中得以貫徹實(shí)施。相反，如果把物業(yè)管理納入社區(qū)管理，政府的房管局和民政局就可聯(lián)合關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的有關(guān)規(guī)定。又如，在物業(yè)小區(qū)納入社區(qū)管理之前，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、房管局的派出機(jī)構(gòu)之間的復(fù)雜關(guān)系往往是物業(yè)管理中的癥結(jié)所在。物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)就可以加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的關(guān)系。另外，社區(qū)居委會(huì)也可會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)單位和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè),一起組建聯(lián)席會(huì)或管理委員會(huì)，代表區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人的物業(yè)權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按章程認(rèn)真履行職責(zé)，還應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)，遵守社區(qū)居委會(huì)關(guān)于社區(qū)公共利益的決定。業(yè)主委員會(huì)如果做出違反法律法規(guī)、影響社會(huì)秩序、侵犯社區(qū)公共利益的決定，社區(qū)居委會(huì)可以按照社區(qū)自治的原則加以制止。

（二）有利于創(chuàng)建新型社區(qū)清潔、優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境

把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的目的之一，就是提高居住區(qū)物業(yè)管理水平，改善小區(qū)的居住環(huán)境。因此，在抓創(chuàng)建文明社區(qū)、文明小區(qū)工作中,要充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理工作的重要性。

基于這種認(rèn)識(shí)，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作應(yīng)著重做到以下三點(diǎn)：第一，要根據(jù)老小區(qū)先天條件差、配套設(shè)施不足、推進(jìn)物業(yè)管理難度較大的特點(diǎn)，著重加大老小區(qū)的整治力度。通過(guò)綜合整治項(xiàng)目為創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、文明小區(qū)創(chuàng)造必要條件。第二，新建小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作要做到誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門應(yīng)大力支持，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第三，全面推進(jìn)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的步伐，在小區(qū)中應(yīng)盡快建立小區(qū)管理委員會(huì)制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來(lái)協(xié)調(diào)處理好居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)民警之間的關(guān)系，從而，實(shí)現(xiàn)各司其職、分工協(xié)調(diào)、運(yùn)作流暢、職責(zé)分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業(yè)管理納入社區(qū)管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策出臺(tái)

雖然物業(yè)管理納入社區(qū)管理有利政府、居民和物業(yè)管理多贏，但也不可過(guò)于樂(lè)觀。因?yàn)椋粌H物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)和居委會(huì)等有關(guān)方面的關(guān)系協(xié)調(diào)好還需要一個(gè)過(guò)程，而且，還有待于新的法規(guī)的出臺(tái)和房改

政策的進(jìn)一步深入。例如，物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，小區(qū)實(shí)行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區(qū)中，人們還不習(xí)慣于每月交保安、保潔、停車費(fèi)等，使物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)行管理。再如，在新小區(qū)中，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理納入社區(qū)管理這件事情的態(tài)度和居民對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的意識(shí)等也都是不確定因素。目前,成立業(yè)主委員會(huì)需要街道蓋章，但是街道對(duì)于業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作卻沒(méi)有任何制約措施。目前，業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)有選擇物業(yè)管理公司的權(quán)力，但是，業(yè)主委員會(huì)組成人員的素質(zhì)對(duì)此項(xiàng)工作影響很大。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理要納入社區(qū)管理，必須出臺(tái)操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策加以規(guī)范才行。

（二）建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度

在政府有關(guān)部門和街道指導(dǎo)下建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度，應(yīng)是物業(yè)管理納入社區(qū)管理的關(guān)鍵。為此，應(yīng)做到“六明確”：一要明確街道辦事處應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作;二要明確業(yè)委會(huì)籌備小組應(yīng)由街道、居委會(huì)、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行指導(dǎo);三要明確劃分物業(yè)管理區(qū)域的基本原則;四要明確第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的方式、程序、候選人產(chǎn)生的方式和業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的方式;五要明確提高業(yè)主自治管理水平，保障業(yè)委會(huì)準(zhǔn)確地行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和履行義務(wù);六要明確加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)及其成員的培訓(xùn)。

（三）落實(shí)有關(guān)方面的職責(zé)

要落實(shí)街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門在物業(yè)管理納入

社區(qū)管理中各自所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)是:參與新建居住小區(qū)的入住驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃管理配套公共設(shè)施或者存有質(zhì)量問(wèn)題的，有權(quán)提請(qǐng)規(guī)劃管理主管部門予以糾正;會(huì)同房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組建工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組建提出審核意見(jiàn);會(huì)同房地產(chǎn)主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理;對(duì)物業(yè)管理員的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進(jìn)行考核，并反饋給物業(yè)公司;及時(shí)協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)要按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定為居民提供服務(wù)。要自覺(jué)接受街道辦事處和居委會(huì)的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平；要嚴(yán)格按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理。

政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行行政管理和監(jiān)督。各部門應(yīng)各司其職，密切配合街道辦事處結(jié)合轄區(qū)的實(shí)際情況，研究制定具體的方案和措施，以利于街道辦事處在指導(dǎo)和監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)工作時(shí)得到法律、法規(guī)上的保障，從而,推動(dòng)物業(yè)管理和社區(qū)管理。

（四）加強(qiáng)居委會(huì)建設(shè)

居委會(huì)在把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的過(guò)程中具有十分重要的作用。居委會(huì)是落實(shí)好把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的有效組織形式。在加強(qiáng)居委會(huì)組織建設(shè)中，有以下三種組織形式可供選擇：第一，在居委會(huì)選舉中把物業(yè)公司有關(guān)人員吸納進(jìn)來(lái)作為兼職成員，分擔(dān)政府和居委會(huì)的工作;第二，在居委會(huì)選舉中把業(yè)委會(huì)主任或副主任選進(jìn)居委會(huì)；第三，把居住在小區(qū)里的居委干部選進(jìn)業(yè)委會(huì)中擔(dān)任成員。