房地產(chǎn)金融風(fēng)險

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動密不可分，我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國房地產(chǎn)金融存在的問題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應(yīng)加強國家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道,培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，建立個人及企業(yè)信用制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)金融的含義界定

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。

我國房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費等各個環(huán)節(jié)，金融機構(gòu)不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動，將國家、地方、部門、企業(yè)和個人的資金集中調(diào)配，使之投入到房地產(chǎn)中，從而支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時，還通過房地產(chǎn)金融的杠桿作用，承擔(dān)起政府宏觀調(diào)控的職能，并且這種職能隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越顯重要。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比呈現(xiàn)出以下特點：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后,同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國政府對房地產(chǎn)金融實行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國,房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風(fēng)險日益突出。另外，房地產(chǎn)消費信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進一步健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實質(zhì)上是一個準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動密不可分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險并提出防范對策，是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的幾點建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險分散給全社會共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買,二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

（二）加強國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo),完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險的重要前提。我國相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī),保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對其實行風(fēng)險監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會、審計、房管、行業(yè)協(xié)會在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個人及企業(yè)信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款,而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場體系建設(shè)，我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經(jīng)全面開放，房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場一定會步入一個快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

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