房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)開(kāi)發(fā)

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【摘要】目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)核算存在虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本;人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本;漏繳規(guī)費(fèi);套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問(wèn)題。筆者針對(duì)上述問(wèn)題,提出審計(jì)建議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的不同問(wèn)題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入

(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,不確認(rèn)收入。

(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如,在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷(xiāo)售,收回銷(xiāo)售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫(kù);在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來(lái)核算,形成賬內(nèi)小金庫(kù);在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫(kù)。

(三)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷(xiāo)售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。

(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷(xiāo)售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營(yíng)收入各分類(lèi)明細(xì)賬分別與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。

三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本

(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。

(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專(zhuān)門(mén)借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn);對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

(三)不同類(lèi)型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類(lèi)型的商品房,如底商、住宅、寫(xiě)字樓等,在銷(xiāo)售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中,一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類(lèi)商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫(xiě)字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢,進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí),將先期銷(xiāo)售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,后銷(xiāo)售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類(lèi)商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。

(四)擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中,增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本;此外,企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T(mén)頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門(mén)的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售,而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用,違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。

(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。

(三)提供虛假購(gòu)銷(xiāo)合同,套取銀行承兌匯票。企業(yè)向銀行申請(qǐng)辦理承兌匯票,必須有真實(shí)的商品購(gòu)銷(xiāo)業(yè)務(wù),簽發(fā)承兌匯票是用于商品交易款項(xiàng)的結(jié)算。但由于銀行限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往假借商品交易名義,編造虛假購(gòu)銷(xiāo)合同,向銀行申辦承兌匯票,然后將承兌匯票貼現(xiàn)以補(bǔ)充資金不足。

對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)認(rèn)真審查短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)付款、無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)收入、銀行存款等賬戶記錄和相關(guān)原始憑證,還應(yīng)審查企業(yè)的借款合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及董事會(huì)會(huì)議記錄,分析企業(yè)的資金來(lái)源和流向,以查清企業(yè)套取銀行信用,違規(guī)貸款的問(wèn)題。