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房地產(chǎn)經(jīng)濟管理

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一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題

近幾年,我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策,都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。總體分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運行,但是,局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題應(yīng)引起足夠的重視。

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升,地域熱點顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們,資本積累,投資增加是經(jīng)濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長,任何國家都不可能實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說,保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年,全球經(jīng)濟增速放緩,我國經(jīng)濟實現(xiàn)7.3%和8%的高增長率,其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%,逐步上升至2001年的20.7%(表1),彌補了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長率下降的遺缺,其對經(jīng)濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析,在1997~2001年間,全社會投資增長率分別為8.6%,13.9%,5.1%和10.3%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-1.2%,13.7%,13.5%和21.5%,略高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率,但并沒有出現(xiàn)1992~1993年增長率高達117%和165%的過熱現(xiàn)象(圖1)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理,2001年住宅占投資總量的比重保持在66%,

其中普通住宅占51%,別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%,辦公樓為12%,商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點的分布來看,它主要集中在以廣州、上海和北京為

主導(dǎo)的三大城市群(圖2),從2002年1-9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%,31.4%,30%,33.4%,31.4%和40.1%??陀^地講,這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素,也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟增長最快的地區(qū),經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的水平提高,消費升級換代,大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產(chǎn)的需求,但是,與其他產(chǎn)品一樣,房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾,沒有效的需求,房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。那么,我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐?

2、銷售率空置率,地域分化明顯

近幾年,購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%,其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平(圖3)。

但是,在銷售率回升的同時,空置面積也在上升,達到12000萬平方米,其中,空置期一年以上的為4000多萬平方米,占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%,高于國際警戒線10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先,空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象,空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多,由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次,市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價值高的大宗商品,其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例,我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層,國外多是一家一戶住宅,不同樣式的住宅,其均好程度差異極大,因此,就有好賣與不好賣之分。那么,不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性,就值得商榷。此外,國外的空置率是以全部存量房為分母,而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個未知數(shù)。再次,地域差別。即便是在國內(nèi),不同地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱,其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后,海南空置商品房425萬平方米,給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng),留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”,而當(dāng)時上海的空置房屋接近700萬平方米,占全國的七分之一,卻能使之化險為夷,絕處逢生。

仍以房地產(chǎn)投資三大熱點地區(qū)為例,1998~2001年,廣東的商品房屋銷售率為66%,69%,71%和68%,低于全國的平均水平,在銷售率走低的情況下,施工面積仍居高不下,這就不能不令人擔(dān)憂。同期,上海的銷售率為73%,90%。85%和100%。截至2002年9月,上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米,當(dāng)期竣工面積為1194萬平方米,銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營活動的一個結(jié)果,因此,全面的、動態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動關(guān)系,才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

3、價格基本平穩(wěn),結(jié)構(gòu)變化突出

2002年1-9月份,全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快,其中,寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,漲幅超前。但是,全國總體平均價格的走勢力基本平穩(wěn),特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價格漲幅很小,在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落(圖4)。

可是面對走低的價格,廣大百姓卻仍找不到自己能負擔(dān)得起的住房,這就需要我們仔細分析平均價的構(gòu)成,或者說住宅的結(jié)構(gòu)。我們的統(tǒng)計分析中,只提供住房價格的平均數(shù),卻很少提供不同價位住宅所占的比例,或每套住宅的價格。以北京為例,近幾年為配合舊城改造,增加了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè),低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外,北京這兩年炒“入世”、炒奧運會,城市建設(shè)攤大餅式的急劇擴張,大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布,由于遠郊土地成本低,別墅的平價為7583元/平方米,低于近郊區(qū)11605元/平方米,這樣大量城郊樓盤的推出,也有壓低整體房價的作用。

因此,總體房價的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理,單位價格(元/平方米)的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經(jīng)濟適用房單位價格雖有政府控制,但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高,造成每套住宅總價位過高,結(jié)果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意,靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環(huán)以內(nèi)的住房,可低價位的住宅多在五環(huán)和郊外,在地鐵、公交車等多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的情況下,買經(jīng)濟適用房多為經(jīng)濟收入可觀者也就不足為奇了。

4、炒地圈地?zé)?,成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

實事求是的講,北京等大城市房價高有其合理的一面,其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是,土地市場的不規(guī)范,炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績r盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲備,致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%,在全國名列前茅(圖5)。

圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利,地價經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高,房價也就跟著上去了,這種圈地炒地?zé)釋Ρ本┓康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”,房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個人都不可能無視生產(chǎn)與生存的成本,短期的漲價也許在可承受范圍之內(nèi),但是,當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲過快超過可接受的成本,那么,北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。香港土地成本高、房價高已成為其經(jīng)濟發(fā)展一大制約因素,這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎?

5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂

房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn),無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析,將抵押信貸機制引入住宅市場,對于多年來習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破,對于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長,不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu),提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”,也促進了住宅生產(chǎn)與消費的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析,我們可以看到:這幾年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小,致使國內(nèi)貸款占企業(yè)資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較,自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負債率高達76%的情況,自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外,相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此,無論資金以何種形式出現(xiàn),多是從銀行的口子出去的。

那么,靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會,銀行借貸作為一種融資的手段,其本身并不是泡沫,能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率,如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅,投資的結(jié)果可以滿足社會需求,增進社會的財富。反之,盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設(shè)施,表面上熱得不得了,實際上供求關(guān)系嚴重失調(diào),泡沫就不可避免了。因此,分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫,銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量,關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外,銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括:資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞帳率)、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機中,香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30~40%,卻能在房地產(chǎn)價格大幅縮水時安然無恙,因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15~20%,不良資產(chǎn)率僅為3%,而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6~10%,不良貸款率高達22%,因此,房地產(chǎn)價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難(Collyns,2002)。在我國銀行資本金不足,不良資產(chǎn)率居高下的情況下,個人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應(yīng)在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況,如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是急待解決的問題。

二、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措

上述分析表明:我國房地產(chǎn)市場總體形勢看好,且此輪房地產(chǎn)熱主要是消費需求拉動的,與1992~1993年單一的投資熱有質(zhì)的區(qū)別,但是,總體形勢看好并不意味著不存在問題和隱憂。我們認為,我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險不在總量,在結(jié)構(gòu);不在速度,在質(zhì)量。因此,對于不同的房地產(chǎn)熱,政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機理,我們認為,防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施:

1、從土地源頭入手,規(guī)范土地市場

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為:首先,應(yīng)通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次,加快建設(shè)有形的土地市場,實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。今后,國有土地?zé)o論使用者是誰(政府或其他企事單位),土地出讓都應(yīng)納入有形市場,避免“黑箱”操作的諸多弊端,且招標(biāo)并不是簡單的價高者得標(biāo),政府可用綜合指標(biāo),包括企業(yè)的資質(zhì),以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等,來確定中標(biāo)者的資格。這樣,政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置,同時,有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次,建立土地信息系統(tǒng),各城市政府應(yīng)對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價格等信息公開,防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利;第四,對違規(guī)違紀者應(yīng)給予嚴厲的制裁,以保障市場秩序的正常運行。

2、靈活運用利率、稅收政策,調(diào)控房地產(chǎn)市場

近兩年的房地產(chǎn)熱,在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟緊縮時,低息、減免稅政策有利于刺激有效需求,本無可非議,但是,長期實施一種政策,或無視受益對象實施同一政策,就可能給市場一種錯誤的信號:多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風(fēng)險的投資,從而導(dǎo)致市場資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求,政府應(yīng)適時調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率,調(diào)高個人非自住房的貸款利率,使低息政策更好地向中低收入者傾斜;各城市政府還應(yīng)對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅,并可采取累進稅。這對于中國一個仍處在發(fā)展階段的國家來說,有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫,而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外,完善市場信息的供給,也是政府調(diào)控市場的重要內(nèi)容。

3、完善房地產(chǎn)金融體制防患于未然

我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),從外部環(huán)境上講,我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全,從內(nèi)部機制上講,我國銀行自身存在著許多脆弱性,如資本不足、不良資產(chǎn)過高,資產(chǎn)負債管理水平低等,這些都會加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。但是,面對金融全球化的沖擊,多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力,我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點,新興的房地產(chǎn)信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn),但持有比例過高,也會增加資金成本和經(jīng)營風(fēng)險,這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國,人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%,占抵押銀行資產(chǎn)的50%,銀行資金來源不同,資金的運用也會有所不同。在香港,銀行要及時動態(tài)蹤貸款的質(zhì)量。因此,我國的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手,提高自身抵御金融風(fēng)險能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手,完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

4、努力提高企業(yè)競爭力,迎接21世紀的挑戰(zhàn)

21世紀全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的大調(diào)整、中國工業(yè)化、城市化的進程加快,都為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認清自己的使命與責(zé)任:我們不僅是未來城市的開發(fā)建設(shè)者,還是未來城市、地域空間設(shè)計者;我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實物資產(chǎn)、價值的載體,還有全新的知識技術(shù)、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此,我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅持“以人為本”的理念,在投資與經(jīng)營中少一點盲從,多一點理性;少一點炒作,多一點真誠,給消費者多一點實惠。認認真真的在產(chǎn)品的質(zhì)量、功能與服務(wù)上下功夫,我們的房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

主要參考文獻:

徐滇慶等,“泡沫經(jīng)濟與金融危機”,中國人民大學(xué)出版社,2000年8月版。

林毅夫,“東南亞金融危機值得推敲斟酌的幾點經(jīng)驗教訓(xùn)”,《經(jīng)濟學(xué)消息報》,1998-05-08。

劉樹成、汪利娜、常欣,“中國經(jīng)濟趨勢分析”,《經(jīng)濟研究》,2002年4月。

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