房地產(chǎn)暴利治理管理

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摘要從我國(guó)商品房的利潤(rùn)來(lái)源分析入手，對(duì)我國(guó)商品房暴利形成的原因進(jìn)行分析，認(rèn)為是地方政府、商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)成的利益聯(lián)盟的利益追求導(dǎo)致了房?jī)r(jià)狂漲。房地產(chǎn)暴利對(duì)我國(guó)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重危害，帶來(lái)貧富分化加劇、社會(huì)矛盾加深、土地資源浪費(fèi)、政府公信力下降等一系列問(wèn)題。投資房?jī)r(jià)飆升以及房地產(chǎn)的暴利成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的奇特現(xiàn)象，引起了公眾關(guān)注和政府重視。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利尋租土地產(chǎn)權(quán)

1房地產(chǎn)暴利的根源

先看商品房?jī)r(jià)格。上世紀(jì)90年代中期我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱，通過(guò)治理于1996年實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入緊縮期，加上受亞洲金融危機(jī)影響，我國(guó)出口貿(mào)易嚴(yán)重受阻，整個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)低迷，物價(jià)總水平一路下滑。商品房市場(chǎng)也不例外，空置率很高。為治理經(jīng)濟(jì)緊縮，政府宏觀調(diào)控的總方針是擴(kuò)大內(nèi)需，并出臺(tái)一系列政策措施。為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取了取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的部分收費(fèi)并降低貸款條件，對(duì)購(gòu)房戶發(fā)放個(gè)人住房貸款并實(shí)行首付按揭等優(yōu)惠政策，刺激住房需求，收到了明顯效果，逐漸出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的景象。然而，進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，房?jī)r(jià)上升已超出了需求等正常因素拉動(dòng)的合理范圍，成幾倍的瘋漲，一路飆升到絕大多數(shù)城市居民不可能承受的程度。究其原因，歸納起來(lái)，就是地方政府、商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)成的利益聯(lián)盟的利益追求導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲。其中，地方政府的政績(jī)沖動(dòng)和少數(shù)官員的“尋租”動(dòng)機(jī)是最主要原因，它使房地產(chǎn)暴利行為披上“合法”的外衣；包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的投機(jī)性和投資群體是推動(dòng)房?jī)r(jià)狂漲的核心力量，并成為暴利的主要獲得者；商業(yè)銀行是房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的支撐力量，它不僅向自購(gòu)住房者提供了按揭貸款，而且為許多炒房者以綜合消費(fèi)貸款等形式提供首付款，從而造成一個(gè)龐大的炒房族，在房市上興風(fēng)作浪。

再看商品房成本費(fèi)用。商品房開(kāi)發(fā)成本，主要是建筑材料費(fèi)用和土地購(gòu)買費(fèi)用。建筑材料購(gòu)價(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，承建商不太可能由此獲得很大好處。但是，土地這個(gè)基本要素卻使開(kāi)發(fā)商大獲其利。在我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度中，除國(guó)家掌握一些國(guó)有土地外，絕大部分土地屬于農(nóng)民集體所有，與家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制相聯(lián)系，農(nóng)民個(gè)人只有使用權(quán)。長(zhǎng)期以來(lái)，當(dāng)國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目需要征地時(shí)，就由市、縣、鄉(xiāng)政府出面，只與土地所有權(quán)的代表即村委會(huì)交涉，農(nóng)民個(gè)人完全被排除在外。這一作法自然而然地被運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)征地中，出于前面所述的原因，征地實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的交易，由于部分官員“尋租”，土地價(jià)格被壓得很低，使開(kāi)發(fā)商以較少的費(fèi)用獲得了土地。四川省自貢市的紅旗鄉(xiāng)，從1992~1999年征用農(nóng)民土地7700多畝，當(dāng)時(shí)失地失業(yè)農(nóng)民所得到的補(bǔ)償費(fèi)用僅按每人8000元計(jì)發(fā)，這些以國(guó)家建設(shè)為名征用的土地又基本上轉(zhuǎn)手到一些政府官員主持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，到2004年4月有一塊71畝的土地竟然以每畝60萬(wàn)元的起價(jià)拍賣出去。由此例可以推斷，僅靠土地買賣，就有大筆財(cái)富流入開(kāi)發(fā)商手中。而且征購(gòu)?fù)恋氐馁Y金絕大部分不是開(kāi)發(fā)商的自有資金，而是從商業(yè)銀行獲得的貸款，由于這種貸款的實(shí)際利率很低，又可以使開(kāi)發(fā)商聚集一筆財(cái)富。有資料顯示，截止2004年4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約8800億元，其中銀行貸款7200億元，占投資總額的82%。拋開(kāi)房?jī)r(jià)瘋漲不說(shuō)，從2002年以來(lái)，我國(guó)通脹率約為4%，開(kāi)發(fā)商貸款的銀行利率僅5%~6%，其實(shí)際利率還不到2%，這種資金成本是極低的。因此，每年就有幾十億、上百億的資金通過(guò)銀行轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中。總之，由于土地購(gòu)價(jià)低和資金成本低，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總的成本費(fèi)用較低，與商品房?jī)r(jià)格畸高形成鮮明的反差。在這種收益成本狀況下，房地產(chǎn)暴利的產(chǎn)生就容易理解了。

2房地產(chǎn)暴利的危害

首先，加劇了貧富分化和社會(huì)矛盾。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多則十年少則幾年就成為百萬(wàn)、千萬(wàn)乃至億萬(wàn)富翁。事實(shí)上他們?cè)瓉?lái)并無(wú)多少資本，但為什么能在短期內(nèi)暴富呢？有的學(xué)者歸納出一個(gè)“暴富流程圖”：制定圈地計(jì)劃→擺平土地批租方→最低首付資金→取得可套取銀行貸款的土地手續(xù)→用承建單位資金做到正負(fù)零→獲取銀行抵押貸款→預(yù)售期貨房→基本完成收益周期。正是在這個(gè)暴富流程中，開(kāi)發(fā)商攝取大量社會(huì)財(cái)富，成為最富有的群體之一。在房地產(chǎn)商暴富的同時(shí)，社會(huì)有關(guān)群體的利益必然受到嚴(yán)重?fù)p害：一是失地農(nóng)民，他們得到很少的補(bǔ)償費(fèi)，其中少數(shù)人可能從事其他營(yíng)生，而大多數(shù)人陷入貧困，因?yàn)槭チ送恋剡@個(gè)賴以生存的基礎(chǔ)；二是被拆遷的城市居民，他們得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付高房?jī)r(jià)，要么無(wú)限期租房過(guò)度“坐吃山空”，要么到遠(yuǎn)郊購(gòu)房受車馬勞頓之苦；三是現(xiàn)在住房條件很差急于購(gòu)買新房的城市工薪階層，他們的收入有限，在高得離奇的房?jī)r(jià)下面臨兩難選擇，要么維持現(xiàn)狀望房興嘆，要么咬牙交納首付后在還本付息的重壓下過(guò)著節(jié)衣縮食的生活。

在中國(guó)，房地產(chǎn)被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，也是引發(fā)民眾上訪最多、損害國(guó)家利益最多的行業(yè)。我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)推行的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的“剪刀差”，是一種以政權(quán)形式實(shí)行的不平等的國(guó)民收入再分配，但其目的是為了積累國(guó)家工業(yè)化建設(shè)資金，人民群眾能夠接受。但是，現(xiàn)階段住房與土地的價(jià)格“剪刀差”卻是貧富分化的一個(gè)重要原因，大量社會(huì)財(cái)富流入少數(shù)人手中，而失地農(nóng)民以及城市自住購(gòu)房居民與被拆遷居民則處于受掠奪的境地，這是當(dāng)前社會(huì)矛盾激化的重要根源之一。近幾年群眾上訪集中的八個(gè)問(wèn)題中就有農(nóng)民失地和居民拆遷這兩個(gè)問(wèn)題，群眾反映征地糾紛、違法占地等問(wèn)題的占信訪接待部門受理總量的70%以上，國(guó)家信訪局2002年受理土地征用信訪4116件，大部分聚集在失地失業(yè)上。

其次，浪費(fèi)土地資源，危及國(guó)家糧食安全。據(jù)新華記者2004年6月24日?qǐng)?bào)道，全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)盛華仁向十屆人大常委會(huì)第十次會(huì)議報(bào)告常委會(huì)執(zhí)法檢查組檢查土地管理法的實(shí)施情況時(shí)說(shuō)，全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)多達(dá)6015個(gè)，規(guī)劃面積3.54萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于5310多萬(wàn)畝，其中相當(dāng)數(shù)量是耕地，而且有的還是高產(chǎn)農(nóng)田；開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已超過(guò)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的總和。截止2003年初，在建和擬建的大學(xué)城46個(gè)，占地面積超過(guò)40萬(wàn)畝，到2004年6月在建和擬建的高爾夫球場(chǎng)306個(gè)，遍及全國(guó)26個(gè)省市，占地48.8萬(wàn)畝，其中也占用了不少耕地，有的地方以建大學(xué)城和高爾夫球?yàn)槊?，大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。另?yè)?jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，近幾年因建設(shè)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和結(jié)構(gòu)調(diào)整等共占用優(yōu)質(zhì)良田1300萬(wàn)畝。這條消息，使筆者想到三個(gè)問(wèn)題：一是真的需要那么多的大學(xué)城、高爾夫球場(chǎng)和商品房嗎？在目前我國(guó)中低收入人口占絕大多數(shù)的情況下，有多少人可以享受打高爾夫球這種奢侈消費(fèi)？這不是在浪費(fèi)資源嗎？二是我國(guó)以占世界耕地總面積9%的耕地養(yǎng)活了占世界總?cè)藬?shù)22%的人口，耕地資源十分緊缺，但卻有大片良田被無(wú)理占用，實(shí)在令人不解。我們就以1300萬(wàn)畝來(lái)計(jì)算，至少造成1300萬(wàn)農(nóng)民失去土地，每年少產(chǎn)糧食品店130億斤，相當(dāng)于3600萬(wàn)人一年的口糧。如果任占田之風(fēng)發(fā)展下去，那么，我國(guó)糧食還有安全可言嗎？三是包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的利益聯(lián)盟的逐利行為什么會(huì)毫無(wú)顧忌呢？據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)資料顯示，從1999~2002年，每年平均有13.7萬(wàn)件土地犯罪案件，不到一年工夫，2003年11月就上升到16.8萬(wàn)件。但是，前4年中平均要有1512個(gè)，2003年要有1787個(gè)土地犯罪案件才有一個(gè)人受到刑事處分。也就是說(shuō)，被作為刑事犯罪判決的概率還不到兩千分之一。這種收益很大而風(fēng)險(xiǎn)很小的勾當(dāng)自然使那些暴利獲得者感到值得一搏。

最后，降低了政府的公信力，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也有壞的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)應(yīng)當(dāng)建好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，何來(lái)好壞之分？但實(shí)際上就是有好壞之分，拉美一些國(guó)家在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中由于權(quán)力介入市場(chǎng)，導(dǎo)致腐敗盛行，貧富分化，經(jīng)濟(jì)效率低下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，的確已經(jīng)陷入壞的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型期，由于執(zhí)政的中國(guó)共產(chǎn)黨以及中央政府始終把握住建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大方向，并不斷強(qiáng)化對(duì)腐敗的懲治和對(duì)貧困群體的扶持，我國(guó)的市場(chǎng)化改革基本上在健康的發(fā)展。但是，有些地方政府尤其是一些市、縣、鄉(xiāng)政府的執(zhí)政能力，的確令人堪憂。少數(shù)官員借用政府權(quán)力尋租，與一些不法商人結(jié)成利益集團(tuán)對(duì)弱勢(shì)群眾進(jìn)行掠奪。壞的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是掠奪經(jīng)濟(jì)。我們已明顯地看到掠奪的跡象，近幾年大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)和大量國(guó)有企業(yè)低價(jià)出售致使農(nóng)民失地和工人下崗等現(xiàn)象就說(shuō)明社會(huì)財(cái)富和國(guó)有資產(chǎn)被少數(shù)人掠奪了。這種掠奪導(dǎo)致的主要結(jié)果，一是地方政府公信力下降，近幾年各地屢屢發(fā)生的群體抗?fàn)幨录途┏侵行旁L村的規(guī)模只增不減就是佐證；二是貧富分化加劇，使得經(jīng)濟(jì)效率低下，發(fā)展到十分嚴(yán)重程度時(shí)可以摧毀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。近些年來(lái)，中央政府?dāng)U大內(nèi)需的種種努力并未收到預(yù)期效果就從一個(gè)方面證明了這個(gè)問(wèn)題。

3房地產(chǎn)暴利的治理

首先，完善國(guó)家調(diào)控政策，降低商品房出售價(jià)格。目前國(guó)家出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策矛頭主要指向投機(jī)性炒房者，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只注意到交易過(guò)程控制，而未管住兩端。因此，國(guó)家應(yīng)制定商品房最高限價(jià)政策，以保護(hù)廣大消費(fèi)者利益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為控制某種產(chǎn)品或勞務(wù)價(jià)格不合理上漲，政府采取限價(jià)政策是一種通常的做法。如二戰(zhàn)以后美國(guó)舊金山市政府就對(duì)房屋租金實(shí)行限價(jià)長(zhǎng)達(dá)45年。至于最高限價(jià)如何確定，則要根據(jù)各地不同情況而定?？們r(jià)格主要應(yīng)該包括土地購(gòu)置費(fèi)、建安費(fèi)用、政府規(guī)定的稅費(fèi)與合理的利潤(rùn)額。實(shí)施限價(jià)政策有兩個(gè)問(wèn)題值得注意：一是要對(duì)開(kāi)發(fā)及交易過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)和監(jiān)督，否則定價(jià)又會(huì)過(guò)高，審計(jì)和監(jiān)督成本應(yīng)從開(kāi)發(fā)商上繳稅費(fèi)中列支，不應(yīng)增加購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)；二是利潤(rùn)率的確定要合理。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率究竟有多高，一些開(kāi)發(fā)商公開(kāi)聲稱只有10~15%。但據(jù)新華社2005年5月25日?qǐng)?bào)道，有的開(kāi)發(fā)商自曝“實(shí)際利潤(rùn)率都在25%以上”，并繼而坦言：“沒(méi)有高利潤(rùn)，誰(shuí)做房地產(chǎn)”。由此可見(jiàn)，說(shuō)房地產(chǎn)暴利并非冤枉，可壓縮的利潤(rùn)空間還很大。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率維持在10%比較合理，即當(dāng)前房?jī)r(jià)下調(diào)15%是可行的。因?yàn)橹袊?guó)居民對(duì)商品房的潛在需求很大，降價(jià)后這種潛在需求就能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，使市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。這樣一來(lái)，滿足了購(gòu)房戶的需求，地方政府追求的GDP至少不會(huì)減少，開(kāi)發(fā)商也可獲得正常的利潤(rùn)回報(bào)。也就是說(shuō)降低房?jī)r(jià)是一種明智的選擇，可以形成“多贏”局面。

其次，管住土地源頭，賦予農(nóng)民土地所有權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)要素是土地，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，暴利得逞，首先是因?yàn)檎疀](méi)有管好土地這個(gè)源頭。由于土地尤其是耕地是極為稀缺不可再生的資源，所以要把土地管理作為整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重來(lái)抓。第一，要進(jìn)一步嚴(yán)格建設(shè)用地的審批制度，一切必須建設(shè)的項(xiàng)目用地的審批權(quán)收歸國(guó)務(wù)院；第二，立即停止興建大學(xué)域、高爾夫球場(chǎng)，在建的下馬，擬建的取消。商品房建設(shè)原則上不再新征土地，尤其不準(zhǔn)征購(gòu)耕地，以改造老城區(qū)為主，而且不準(zhǔn)破壞文化遺產(chǎn)和古城風(fēng)貌；第三，進(jìn)一步規(guī)范土地征購(gòu)交易行為，賦予農(nóng)民土地所有權(quán)。目前，城市市區(qū)和郊區(qū)的國(guó)有土地已基本上納入規(guī)范管理，土地批租已實(shí)行掛牌、招標(biāo)、投標(biāo)程序，因而比較公開(kāi)透明和公正。但是，農(nóng)村中歸農(nóng)民使用土地，一旦被開(kāi)發(fā)商看中，農(nóng)民的合法權(quán)益就會(huì)喪失。究其根本原因，就是農(nóng)民沒(méi)有土地所有權(quán)，土地由村官、鄉(xiāng)官們“代表”他們“處置”給開(kāi)發(fā)商了。因此，要想保住農(nóng)民的土地，或是要讓農(nóng)民獲得合理的土地收益，必須賦予農(nóng)民所有權(quán)。但是，這是涉及立法的重大問(wèn)題，在學(xué)術(shù)界這也是一派之言，筆者傾向于這種觀點(diǎn)。

最后，追查“原罪”，徹底根除房地產(chǎn)市場(chǎng)“蛀蟲(chóng)”。以上所講的是今后應(yīng)該怎么辦，對(duì)近些年已經(jīng)發(fā)生的少數(shù)官員貪贓枉法和一些開(kāi)發(fā)商行賄拉干部下水的丑惡行徑應(yīng)該怎么辦呢？是下不為例還是徹底清查，筆者認(rèn)為應(yīng)該追查“原罪”，絕不輕饒。其原因：一是若不這樣做對(duì)那些失地農(nóng)民和被拆遷未得到妥善安置的城市居民就很不公平，是掠奪來(lái)的財(cái)富應(yīng)該歸還被掠奪者，此乃天經(jīng)地義；二是平息民怨，提升政府的公信力；三是消除賣方壟斷，重建公平有序的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提高經(jīng)濟(jì)效率。當(dāng)前房市價(jià)格雖然漲幅下跌，買賣雙方都持觀望態(tài)度，就足以說(shuō)明房市賣方壟斷十分頑固，利益集團(tuán)對(duì)巨額壟斷利潤(rùn)的追求，使他們敢于蔑視公眾的抱怨和對(duì)抗政府的政策。因此，若不追查“原罪”，依靠法律手段來(lái)打破這種賣方壟斷和利益聯(lián)盟，任何市場(chǎng)手段都是難以湊效的。當(dāng)然，這樣做是有風(fēng)險(xiǎn)的，主要取決于各級(jí)政府對(duì)形勢(shì)的判斷和決心。

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