房地產投資管理

前言：本站為你精心整理了房地產投資管理范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規(guī)避風險的相關對策。

關鍵詞:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

3.市場風險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發(fā)育等變化而導致的風險。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產供應的時間誤差。譬如當房價因供應短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經超出供應需要,但短期內樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術日漸先進,所以造成房地產能迅速供應市場,直接縮短了地產循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。

(二)內部風險

1.經營風險。經營風險是由于房地產投資經營上的失誤(或其可能性),造成實際經營結果偏離預期望值的可能性;經營風險起源于投資內部問題和項目的經濟環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經營費用超過預計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。經濟環(huán)境可能不理想,對房地產的需求偏低,會產生比預期高的空置率。

2.財務風險。財務風險是指房地產投資者運用財務杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務的可能性。

房地產投資風險產生的原因

所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據的信息不夠準確,或前期調研不細,對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀,都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

宏觀形勢出現意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史,現在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產項目的開展。

發(fā)展商主觀上對房地產市場供求形勢,房地產政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結果供求關系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關系”拿到“好項目”的能力),而經營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現預期的經營業(yè)績。

此外,自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產開發(fā)中的工程建設風險的原因。

房地產投資風險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。

(一)采用國際房地產投資業(yè)常用的三個指標來識別

1.投資房地產的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發(fā)生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現實性。計算公式為:

營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入

據有關調查數據表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。

2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數值越小,該項借款投資的風險越大;反之,則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為:

保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入

保本占用率越高,投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數理統(tǒng)計的方法

由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布,因而可以采用概率論和數理統(tǒng)計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

但如果某一房地產項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種,每一種可能的結果為xi其出現的概率為Pi,則其數學期望為:

如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數學期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現在數學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越小。用標準差度量投資風險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或對投資者的損害程度,也即風險大小,應該是不同的。期望值大時,風險應小些,期望值小時,風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數來度量風險:

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風險,與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險,通常是投資者不愿接受的風險。R>1的風險,是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數來度量風險。Δ

房地產投資風險的控制

在房地產投資活動中.投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發(fā)現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。

控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查,也可委托咨詢公司等中介機構進行。

(二)在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目

房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一。有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)

房地產投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發(fā)公司應根據自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產開發(fā)。房地產開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質量,縮短建設周期。房地產企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率,減少經營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。

(四)通過多項投資組合及多種經營分散風險

不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益:當然,各項目之間的相關性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。

(五)通過加強資產管理來控制風險

一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。

參考文獻:

1.顧強.解讀產業(yè)集群[J].中國民營經濟與科技,2005(8)

2.楊公樸.產業(yè)經濟學[M].上海:上海財經大學出版社,2003