房地產(chǎn)信托管理

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內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產(chǎn)投資信托的相關問題作初步探討。

關鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

流動性強。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動性相對較強。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價值基礎的房地產(chǎn),具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎的房地產(chǎn)投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策。

我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設計了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運營。

道德風險問題

房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯(lián)關系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。

項目自身及市場風險

房地產(chǎn)信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。

進一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的發(fā)展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。

建立相適應的政策和法制環(huán)境

加快我國相關政策和法律法規(guī)制定的進度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規(guī),保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業(yè)化投資組合,并保護投資者的利益。

道德風險問題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構——中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和管理,嚴格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經(jīng)營活動。在產(chǎn)品架構設計上,信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務所、房地產(chǎn)專業(yè)服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應建立和完善業(yè)務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經(jīng)驗,我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務發(fā)展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關系。

項目自身及市場風險的防范

信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作;落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監(jiān)控,做到“封閉運行,?？顚Ｓ谩?。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。

就目前的市場狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現(xiàn)一個信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。

參考文獻:

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