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房地產(chǎn)管理系統(tǒng)VPN建設(shè)

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房地產(chǎn)管理系統(tǒng)VPN建設(shè)

[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開展全過程跟蹤審計(jì)十分必要,事后審計(jì)向事前、事中審計(jì)轉(zhuǎn)變,是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),就房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)的審計(jì)內(nèi)容、審計(jì)思路及關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)展開探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)

近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象,去除泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、壓縮房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間成為政府的政策導(dǎo)向,房地產(chǎn)業(yè)將很快會(huì)告別暴利時(shí)代,行業(yè)利潤(rùn)將會(huì)理性回歸,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化,只有那些極少數(shù)具備卓越的精細(xì)化管理優(yōu)勢(shì),擁有強(qiáng)大資本和暢通的融資渠道,擁有先進(jìn)管理理念的地產(chǎn)商才會(huì)脫穎而出,做強(qiáng)做大。在這樣的大背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門作為企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),應(yīng)積極創(chuàng)新審計(jì)思路,通過有效的審計(jì)監(jiān)督和診斷,提高企業(yè)管理水平,為企業(yè)增加價(jià)值。

一、開展項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)的必要性

開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資額大、控制環(huán)節(jié)多等特點(diǎn),建設(shè)過程中的投資決策、設(shè)計(jì)、銷售、采購、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞,都可能導(dǎo)致無法挽回的損失,直接影響項(xiàng)目的投資效益。因此有必要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)控。

長(zhǎng)期以來,開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的全程審計(jì)不很重視,審計(jì)部門的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項(xiàng)目終結(jié)后效益的分析考核上,這樣做往往是亡羊補(bǔ)牢。這種事后審計(jì),對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題有的已無法整改,或不具備整改的條件;有的整改起來比較被動(dòng),通過開展全過程跟蹤審計(jì)就可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題,及時(shí)提出整改方案和措施,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。

二、對(duì)項(xiàng)目全過程審計(jì)的內(nèi)容及審計(jì)思路

開發(fā)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和工作特點(diǎn),可劃分為三個(gè)階段,投資決策及設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目終結(jié)階段。

(一)項(xiàng)目投資決策及設(shè)計(jì)階段的審計(jì)。

1.開發(fā)項(xiàng)目可行性分析是項(xiàng)目投資前期工作的核心和重點(diǎn),也是項(xiàng)目決策的重要依據(jù),審計(jì)中應(yīng)對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行全面的審查,重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:

(1)結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求分析項(xiàng)目的投資環(huán)境、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)前景、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施等關(guān)鍵內(nèi)容。

(2)復(fù)核可研報(bào)告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、相關(guān)參數(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等,確定項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上的效益性和經(jīng)濟(jì)性。

2.設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié),據(jù)有關(guān)研究表明,設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%以上,顯而易見,優(yōu)良的設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵,項(xiàng)目的工期、質(zhì)量能否保證,投資能否節(jié)約,在很大程度上也取決于設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣。該階段審計(jì)應(yīng)關(guān)注:(1)是否建立完善的擇優(yōu)機(jī)制選擇設(shè)計(jì)單位;(2)審查是否采用了“限額設(shè)計(jì)”法,各專業(yè)指標(biāo)是否分解到位,是否設(shè)立了較強(qiáng)的設(shè)計(jì)審查小組,是否有相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制來確保設(shè)計(jì)質(zhì)量;(3)分析設(shè)計(jì)方案是否運(yùn)用了價(jià)值工程進(jìn)行優(yōu)化,設(shè)計(jì)選用的材料設(shè)備是否符合項(xiàng)目定位。

(二)項(xiàng)目實(shí)施階段的審計(jì)

項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段,審計(jì)的思路就是依據(jù)項(xiàng)目目標(biāo),定期審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況,分析項(xiàng)目執(zhí)行是否偏離目標(biāo),針對(duì)存在的問題提出改進(jìn)措施,具體來講,應(yīng)圍繞以下幾方面開展審計(jì)工作。

1.審查項(xiàng)目目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)大體分為:銷售目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、融資目標(biāo)、費(fèi)用控制目標(biāo)。審計(jì)中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的編制深度、目標(biāo)的可落實(shí)性、可考查性,可行性進(jìn)行審查,從而形成項(xiàng)目實(shí)施過程審計(jì)的目標(biāo)評(píng)價(jià)體系。

2.實(shí)施有效的評(píng)估。分階段對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)估,審計(jì)中應(yīng)主要集中于分析實(shí)際績(jī)效與目標(biāo)的偏差,分析產(chǎn)生偏差的原因。審計(jì)的內(nèi)容分兩個(gè)方面:一是量化的目標(biāo)完成效果,這方面的審查比較客觀;二是審查責(zé)任人對(duì)偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對(duì)措施,以及糾正行動(dòng)方案的合理性,即評(píng)估責(zé)任人應(yīng)對(duì)變化的能力。

3.發(fā)現(xiàn)偏差,立刻督促項(xiàng)目管理組織予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中,若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響階段目標(biāo)的完成,從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo),就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織提出糾正行動(dòng)方案。

4.對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過程中審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況,在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo),又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在審計(jì)工作中,要重點(diǎn)把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差與目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。(三)項(xiàng)目終結(jié)階段的審計(jì)

項(xiàng)目終結(jié)后,要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理;對(duì)項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查,以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過程。

1.重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性,尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析,哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的,哪些是無法預(yù)見的。

2.重新審查對(duì)預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中職責(zé)履行情況,項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差,項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的偏差。

三、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)

眾所周知,開發(fā)項(xiàng)目投資構(gòu)成中,建安投資占的比重很大,在建安環(huán)節(jié)中,盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小,但浪費(fèi)投資的可能性卻很大。因而要對(duì)建安環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。在審計(jì)中,側(cè)重把握以下三個(gè)方面。

(一)工程招投標(biāo)的審計(jì)。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項(xiàng)目在勘察、施工、供貨、監(jiān)理等合作單位的選定時(shí),是否實(shí)行了招投標(biāo)制,是否按照“公開、公平、公正”的原則進(jìn)行招投標(biāo)。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)審查招投標(biāo)程序的合法性及操作的規(guī)范性,審查投標(biāo)單位資質(zhì)和條件的有效性,審查招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)辦法的合理性,審查工程標(biāo)底的合理性。通過實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)的審計(jì),從源頭上降低工程造價(jià),提高項(xiàng)目的投資效益。

(二)項(xiàng)目合同的審計(jì)。建設(shè)合同是明確雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的有效依據(jù),也是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)的關(guān)鍵文件,因此審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目工程建設(shè)是否遵守“先訂合同,后施工”原則,有無無合同施工的現(xiàn)象,合同是否響應(yīng)招投標(biāo)文件,合同條款是否齊全嚴(yán)謹(jǐn),如定額套用、費(fèi)用計(jì)取、材料供應(yīng)、工期進(jìn)度等主要條款是否明確等。

(三)工程造價(jià)控制的審計(jì)。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制情況,主要包括審查合同的執(zhí)行情況;現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更等引起的索賠情況;工程的竣工結(jié)算和財(cái)務(wù)竣工決算情況;以及總體造價(jià)的控制及構(gòu)成等。審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)審查工程造價(jià)超控的情況,如設(shè)計(jì)概算超可行性研究估算、施工圖預(yù)算超設(shè)計(jì)概算、工程竣工決算超施工圖預(yù)算等問題。

參考文獻(xiàn)

[1]尹貽林主編,建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理[M],天津,天津人民出版社,2006

[2]李海風(fēng)譯,管理審計(jì)職能[M],北京,清華大學(xué)出版社,2004

[3]時(shí)現(xiàn)、朱恒金,建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)[M],北京,北京大學(xué)出版社,2002

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