房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展

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住房制度市場化變革為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動。隨著房改的深入，尤其是切斷實物分房，推行貨幣化分房，住房市場出現(xiàn)多元（樣）化，、梯度化、集約化的趨勢，這就既為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來了機(jī)遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對策精心培育。筆者認(rèn)為，一方面要建立以中介服務(wù)為主的服務(wù)體系，一方面要建立一支符合“六化”（即職業(yè)化、正規(guī)化；社會化、網(wǎng)絡(luò)化；專業(yè)化、現(xiàn)代化）要求的中介服務(wù)隊伍。尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國外的經(jīng)驗告訴我們，活躍的住房市場必然要求有一個活躍的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)為其服務(wù)。可以說，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的住房市場乃至房地產(chǎn)市場發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。因此，我們在繼續(xù)推行住房制度市場化變革的同時，應(yīng)在規(guī)范、健康的前提下，下氣力培育和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：

1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

近幾年來我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運作。由于經(jīng)營得不到發(fā)展，無法通過資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（2）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。

（3）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。

（4）堅持從嚴(yán)整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn)委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當(dāng)前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務(wù)全社會的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊?wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務(wù)。

（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡(luò)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。

（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務(wù)方式，逐步形成各項業(yè)務(wù)的程式化。

（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對付員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，繪制財務(wù)報表，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

一是要完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包含策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經(jīng)紀(jì)、估價執(zhí)業(yè)資格均應(yīng)分高、中、初三個等級。

二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強(qiáng)對現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓(xùn)。

（2）實行規(guī)范運作。目前我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其堅價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經(jīng)營。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國二十一世紀(jì)不動產(chǎn)”這樣的公司在國內(nèi)尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機(jī)感，充分利用WTO的市場準(zhǔn)入條款及其入世后的緩沖期，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)行調(diào)和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創(chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。如，房地產(chǎn)開發(fā)公司的中介機(jī)構(gòu)和人員從事自己開發(fā)建設(shè)項目的中介業(yè)務(wù)，在有些城市認(rèn)為是合法的，但這樣做既分割了市場又?jǐn)噥y了市場，最終將阻礙房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營銷中逐步退出，才有房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營才有適宜的外部環(huán)境。

其次，政府和協(xié)會要制定政策，加快機(jī)關(guān)事業(yè)單位所屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作。因為政府機(jī)關(guān)及其有行政職能事業(yè)單位所辦的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在市場培育初期，曾對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了示范與推動作用，其規(guī)模相對較大，信譽(yù)較好。隨著建立現(xiàn)代企業(yè)制度的深入，將這些較大的“艦艇”推下海，讓他們成為獨立的投資主體和自主經(jīng)營的實體，并以其為骨干發(fā)展成為“航空母艦”。與此同時，針對房地產(chǎn)只是企業(yè)規(guī)模小、零量分散的狀況，還應(yīng)采取一系列措施，對全社會的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，對規(guī)模較大，信譽(yù)較好的企業(yè)進(jìn)行扶持，并以其為骨干組建一批行業(yè)中的“大哥大”，引導(dǎo)其走資本營運和連鎖經(jīng)營的道路，促使其通過規(guī)模經(jīng)營，獲取規(guī)模效益，加速資本擴(kuò)張。通過幾年努力，發(fā)展一批類似“美國二十一世紀(jì)”的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。

再次，要改善經(jīng)營管理。在機(jī)構(gòu)上規(guī)模的基礎(chǔ)上，走規(guī)模經(jīng)的道路，如從事高級形態(tài)和高回報的銷售和，發(fā)展連鎖銷售和大項目的全方位策劃與營銷。通過角逐高難度、高附加值的中介業(yè)務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)營效益，將企業(yè)做大做強(qiáng)。