在线观看av毛片亚洲_伊人久久大香线蕉成人综合网_一级片黄色视频播放_日韩免费86av网址_亚洲av理论在线电影网_一区二区国产免费高清在线观看视频_亚洲国产精品久久99人人更爽_精品少妇人妻久久免费

房地產(chǎn)企業(yè)收益模式選擇

前言:本站為你精心整理了房地產(chǎn)企業(yè)收益模式選擇范文,希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值,我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文,歡迎咨詢。

房地產(chǎn)企業(yè)收益模式選擇

內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱“新地”)?!靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢(shì),從1988年的22.3%增長(zhǎng)至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%?!按顿Y物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動(dòng)趨勢(shì),即從1990年大幅度下降后,在整個(gè)90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價(jià)格指數(shù)超過(guò)租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)快速下跌?!靶碌亍痹谥芷谘h(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過(guò)將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會(huì),從而在價(jià)格大幅度下降時(shí)避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對(duì)保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長(zhǎng)至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對(duì)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來(lái),“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長(zhǎng),但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長(zhǎng)和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動(dòng)過(guò)程。1998年,銷售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來(lái)的租賃收入彌補(bǔ)了銷售收入強(qiáng)烈波動(dòng)給公司總收益帶來(lái)的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過(guò)去近20年中,投資策略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效有四個(gè)顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動(dòng)性,提高了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效、降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,對(duì)于“新地”這個(gè)曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營(yíng)理念的公司,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性,公司總體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)。

香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)即將面臨的收益模式選擇問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來(lái)之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過(guò)渡到混合型收益模式。其次,對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢(shì),然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢(shì),使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻(xiàn):

1.阿德里安娜•施米茨(美),德博拉•L•布雷特(美)著:張紅譯.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例研究方法[M].北京:中信出版社,2003

2.陳淑賢(美),約翰•埃里克森(美),王珂(美)著:劉洪玉,黃英等譯.房地產(chǎn)投資信托——結(jié)構(gòu)、績(jī)效與投資機(jī)會(huì)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2004

免责声明:以上文章内容均来源于本站老师原创或网友上传,不代表本站观点,与本站立场无关,仅供学习和参考。本站不是任何杂志的官方网站,直投稿件和出版请联系出版社。

AI文章写作

高效、专业、量身定制满意为止!

开始体验
文檔上傳者

相關(guān)期刊

浙江房地產(chǎn)

省級(jí)期刊 審核時(shí)間1個(gè)月內(nèi)

浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

房地產(chǎn)導(dǎo)刊

省級(jí)期刊 審核時(shí)間1個(gè)月內(nèi)

廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

住宅與房地產(chǎn)

省級(jí)期刊 審核時(shí)間1個(gè)月內(nèi)

深圳市深投文化投資有限公司

工信部备案:蜀ICP备18023296号-3川公网安备51010802001409 出版物经营许可证:新出发蓉零字第CH-B061号 统一信用码:91510108MA6CHFDC3Q © 版权所有:四川好花科技有限公司

免责声明:本站持有《出版物经营许可证》,主要从事期刊杂志零售,不是任何杂志官网,不涉及出版事务,特此申明。

在线服务

文秘服务 AI帮写作 润色服务 论文发表

亚洲欧美日韩东京热| av免费在线看不卡| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 国产乱来视频区| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品 | 日本色播在线视频| 亚洲av一区综合| 精品人妻熟女av久视频| 国产探花在线观看一区二区| 国产免费一级a男人的天堂| 美女国产视频在线观看| 性插视频无遮挡在线免费观看| 超碰97精品在线观看| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 男女啪啪激烈高潮av片| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 69人妻影院| 最近2019中文字幕mv第一页| 少妇的逼水好多| 麻豆久久精品国产亚洲av| 七月丁香在线播放| 国产亚洲av嫩草精品影院| 亚洲av电影不卡..在线观看| 久久久久久久久久久免费av| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 一夜夜www| 亚洲精品第二区| 成人一区二区视频在线观看| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 亚洲国产欧美在线一区| 丰满少妇做爰视频| 日本一本二区三区精品| 我的老师免费观看完整版| 国产精品一及| 一级毛片我不卡| 欧美成人午夜免费资源| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 亚洲精品日本国产第一区| 久久久a久久爽久久v久久| 国产精品一区二区在线观看99 | 国产中年淑女户外野战色| 欧美潮喷喷水| 婷婷色麻豆天堂久久| 国产成年人精品一区二区| 国产精品三级大全| 国产成人精品婷婷| 成人午夜精彩视频在线观看| 中文字幕免费在线视频6| 麻豆av噜噜一区二区三区| 成人亚洲精品av一区二区| 国产综合懂色| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 晚上一个人看的免费电影| 中文字幕制服av| 少妇人妻精品综合一区二区| 成人二区视频| 色尼玛亚洲综合影院| 亚洲精品国产av蜜桃| 午夜福利成人在线免费观看| 特大巨黑吊av在线直播| 乱码一卡2卡4卡精品| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 97超碰精品成人国产| 日韩国内少妇激情av| 全区人妻精品视频| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 国产真实伦视频高清在线观看| 亚洲国产av新网站| 国产亚洲午夜精品一区二区久久 | 久久久久久伊人网av| 大片免费播放器 马上看| 九九爱精品视频在线观看| 成年版毛片免费区| 亚洲欧洲国产日韩| 大香蕉97超碰在线| 久久久欧美国产精品| 日韩精品青青久久久久久| a级毛片免费高清观看在线播放| 久99久视频精品免费| 日韩一区二区视频免费看| 国产精品综合久久久久久久免费| 偷拍熟女少妇极品色| 国产v大片淫在线免费观看| 国产成人freesex在线| 美女大奶头视频| 免费观看性生交大片5| 国产精品蜜桃在线观看| 成人亚洲欧美一区二区av| 日日撸夜夜添| 97精品久久久久久久久久精品| 国产午夜精品一二区理论片| 欧美日韩精品成人综合77777| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 成人美女网站在线观看视频| 午夜福利高清视频| 丰满乱子伦码专区| 中文字幕制服av| 国产男女超爽视频在线观看| 2018国产大陆天天弄谢| 国产亚洲一区二区精品| 成人高潮视频无遮挡免费网站| 亚洲精品成人久久久久久| 丝袜美腿在线中文| 国产大屁股一区二区在线视频| 亚洲国产高清在线一区二区三| 日韩欧美三级三区| 久久精品国产亚洲网站| av天堂中文字幕网| 国产亚洲午夜精品一区二区久久 | 国产成人一区二区在线| 亚洲怡红院男人天堂| 午夜免费激情av| 亚洲va在线va天堂va国产| 欧美成人午夜免费资源| 精品人妻偷拍中文字幕| 国产高清有码在线观看视频| 亚洲美女搞黄在线观看| 午夜福利网站1000一区二区三区| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 如何舔出高潮| 永久免费av网站大全| 国产一区二区亚洲精品在线观看| 国产精品久久久久久久久免| 欧美激情久久久久久爽电影| 亚州av有码| 麻豆成人午夜福利视频| 九草在线视频观看| 我的女老师完整版在线观看| 国产精品一二三区在线看| 国产成人精品福利久久| 精品久久久久久久久av| 亚洲av不卡在线观看| 夫妻性生交免费视频一级片| 久久久久久久午夜电影| 久久久久久久国产电影| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站| 乱人视频在线观看| 亚洲美女搞黄在线观看| 日日啪夜夜撸| 大片免费播放器 马上看| 天堂网av新在线| 亚洲精品视频女| av在线播放精品| 久久久久久久久久久丰满| 国产午夜福利久久久久久| 丰满乱子伦码专区| 特大巨黑吊av在线直播| 亚洲国产高清在线一区二区三| 国产一区二区亚洲精品在线观看| 丝瓜视频免费看黄片| av.在线天堂| 夫妻午夜视频| 婷婷色av中文字幕| 国产免费福利视频在线观看| 18禁在线播放成人免费| 国产 一区 欧美 日韩| 日韩av在线免费看完整版不卡| 91在线精品国自产拍蜜月| av黄色大香蕉| 免费看a级黄色片| 嫩草影院精品99| 午夜福利成人在线免费观看| 日韩av在线免费看完整版不卡| 嫩草影院新地址| av黄色大香蕉| 日韩精品青青久久久久久| 国精品久久久久久国模美| 亚洲天堂国产精品一区在线| 男女啪啪激烈高潮av片| 国产在视频线精品| 国产成人午夜福利电影在线观看| 美女国产视频在线观看| 国产单亲对白刺激| 两个人的视频大全免费| 久久韩国三级中文字幕| 国产午夜精品一二区理论片| 在线免费观看的www视频| 韩国av在线不卡| 成年版毛片免费区| 欧美性感艳星| 国产免费又黄又爽又色| 婷婷色综合大香蕉| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 黄色日韩在线| 国产精品精品国产色婷婷| 日本三级黄在线观看| 国产免费一级a男人的天堂| 欧美一区二区亚洲| 国产 一区 欧美 日韩| 免费高清在线观看视频在线观看| 午夜免费激情av| 91精品一卡2卡3卡4卡| 最新中文字幕久久久久| 97精品久久久久久久久久精品| 伦理电影大哥的女人| 777米奇影视久久| 欧美丝袜亚洲另类| 欧美三级亚洲精品| 一个人观看的视频www高清免费观看| 99热这里只有是精品50| eeuss影院久久| 男人和女人高潮做爰伦理| 在线播放无遮挡| 国产成人免费观看mmmm| 成人鲁丝片一二三区免费| 成人亚洲欧美一区二区av| 亚洲最大成人av| 亚洲不卡免费看| ponron亚洲| 色播亚洲综合网| 亚洲在线观看片| 国产精品无大码| 禁无遮挡网站| 伦理电影大哥的女人| 精品久久国产蜜桃| videos熟女内射| 国产精品国产三级专区第一集| 一二三四中文在线观看免费高清| 久久久a久久爽久久v久久| 夫妻性生交免费视频一级片| 亚洲精品久久午夜乱码| 日日啪夜夜爽| 午夜福利在线观看免费完整高清在| 午夜亚洲福利在线播放| 国产伦精品一区二区三区四那| 亚洲欧美成人综合另类久久久| 三级毛片av免费| 亚洲成色77777| 一级毛片电影观看| 免费黄网站久久成人精品| 男的添女的下面高潮视频| 天天躁日日操中文字幕| 欧美激情国产日韩精品一区| 久久久久久国产a免费观看| 精品久久久久久成人av| 国产黄频视频在线观看| 成人性生交大片免费视频hd| 九九在线视频观看精品| 天天躁日日操中文字幕| 亚洲欧美日韩东京热| 一级a做视频免费观看| 国产在线一区二区三区精| 只有这里有精品99| 2021少妇久久久久久久久久久| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 午夜激情久久久久久久| 国产久久久一区二区三区| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 久久久久精品性色| 欧美xxⅹ黑人| av国产久精品久网站免费入址| av在线亚洲专区| 久久久久久久久久黄片| 高清毛片免费看| 国产黄色免费在线视频| 国产亚洲精品久久久com| 国产精品99久久久久久久久| 成人特级av手机在线观看| 精品久久久久久久久久久久久| 国产极品天堂在线| 国产精品久久久久久精品电影小说 | 午夜激情欧美在线| 国内精品美女久久久久久| 国产高清有码在线观看视频| 久久久久久久久久成人| 综合色av麻豆| 成年女人在线观看亚洲视频 | 精品久久久久久久末码| 国产成人freesex在线| 国产中年淑女户外野战色| 欧美三级亚洲精品| 18禁裸乳无遮挡免费网站照片| 亚洲,欧美,日韩| 亚洲精品色激情综合| 国产精品蜜桃在线观看| 亚洲熟女精品中文字幕| 欧美xxxx性猛交bbbb| 99视频精品全部免费 在线| 99九九线精品视频在线观看视频| 久久久精品免费免费高清| 色综合亚洲欧美另类图片| 啦啦啦啦在线视频资源| 国产黄色免费在线视频| 久久精品夜色国产| 国产乱人视频| 国产淫片久久久久久久久| 免费看光身美女| 一级a做视频免费观看| 午夜久久久久精精品| av免费观看日本| 麻豆乱淫一区二区| 国产精品一区二区性色av| 午夜福利视频精品| 久久久久国产网址| 一区二区三区四区激情视频| 国产一区二区三区综合在线观看 | 国产精品一区二区三区四区久久| 日韩欧美国产在线观看| 亚洲美女视频黄频| 免费看日本二区| 午夜福利在线在线| 免费在线观看成人毛片| 日日啪夜夜撸| 三级国产精品片| av在线蜜桃| 日韩欧美精品免费久久| 免费av不卡在线播放| 观看美女的网站| a级一级毛片免费在线观看| 日韩大片免费观看网站| 极品少妇高潮喷水抽搐| 日日撸夜夜添| 免费黄频网站在线观看国产| 亚洲综合色惰| 在线观看人妻少妇| 日韩欧美三级三区| 99热这里只有是精品50| 国产精品一区二区三区四区久久| 日韩视频在线欧美| 亚洲国产欧美在线一区| 成人综合一区亚洲| 国产男人的电影天堂91| 国产探花在线观看一区二区| 黑人高潮一二区| 极品少妇高潮喷水抽搐| 色吧在线观看| 乱码一卡2卡4卡精品| 久久99热这里只有精品18| 亚洲精品456在线播放app| 只有这里有精品99| 免费看av在线观看网站| 亚洲成人精品中文字幕电影| 嘟嘟电影网在线观看| 2022亚洲国产成人精品| 99热全是精品| 午夜福利在线在线| 亚洲精品第二区| 国产永久视频网站| 亚洲精品日本国产第一区| 亚洲电影在线观看av| 性色avwww在线观看| av天堂中文字幕网| 久久久久九九精品影院| 永久网站在线| 老司机影院成人| 熟女电影av网| 亚洲欧美清纯卡通| 亚洲av日韩在线播放| 亚洲四区av| 国产熟女欧美一区二区| 亚洲精品国产av成人精品| 夫妻性生交免费视频一级片| 亚洲va在线va天堂va国产| 欧美日韩综合久久久久久| 午夜福利视频精品| 精品国产一区二区三区久久久樱花 | 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线 | 乱人视频在线观看| 伦精品一区二区三区| 免费大片18禁| 看免费成人av毛片| 欧美激情在线99| 不卡视频在线观看欧美| 色播亚洲综合网| 看十八女毛片水多多多| av卡一久久| .国产精品久久| 午夜福利视频精品| 国产av码专区亚洲av| 插阴视频在线观看视频| 亚洲国产高清在线一区二区三| 亚洲欧美清纯卡通| 国产女主播在线喷水免费视频网站 | 免费大片黄手机在线观看| 青青草视频在线视频观看| 91精品一卡2卡3卡4卡| 成人漫画全彩无遮挡| 91狼人影院| 国产综合精华液| 久久久久免费精品人妻一区二区| 久久精品久久精品一区二区三区| h日本视频在线播放| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频 | 久久这里只有精品中国| 国产乱人偷精品视频| 亚洲av男天堂| 国产综合懂色| 一边亲一边摸免费视频| 在线播放无遮挡| 免费看美女性在线毛片视频| 国产成人freesex在线| 久久6这里有精品| 九草在线视频观看| 丰满少妇做爰视频| 国产免费一级a男人的天堂| 亚洲国产精品成人久久小说| 国产极品天堂在线| 欧美 日韩 精品 国产| 男女下面进入的视频免费午夜| 高清毛片免费看| 99热网站在线观看| 亚洲av成人精品一区久久| 久久久久久久久久黄片| a级一级毛片免费在线观看| 国产精品爽爽va在线观看网站| 国产亚洲精品av在线| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 在线播放无遮挡| 天美传媒精品一区二区| 国产一区二区三区综合在线观看 | 嫩草影院精品99| 欧美人与善性xxx| 观看美女的网站| 大香蕉久久网| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 国产男女超爽视频在线观看| 五月天丁香电影| 精品一区二区三区人妻视频| 日韩 亚洲 欧美在线| 22中文网久久字幕| 美女cb高潮喷水在线观看| 免费观看在线日韩| 亚洲精品日本国产第一区| 久久久亚洲精品成人影院| 国产人妻一区二区三区在| 日韩人妻高清精品专区| 在线免费十八禁| 久久精品人妻少妇| 成年免费大片在线观看| 亚洲欧美成人综合另类久久久| 国产在视频线在精品| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 日本三级黄在线观看| 色吧在线观看| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品 | 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美| 国产 亚洲一区二区三区 | 高清在线视频一区二区三区| 国产男人的电影天堂91| 欧美日本视频| 日韩av在线大香蕉| 国产一级毛片七仙女欲春2| 国产淫片久久久久久久久| 久久久午夜欧美精品| 建设人人有责人人尽责人人享有的 | 欧美成人午夜免费资源| 爱豆传媒免费全集在线观看| 午夜免费男女啪啪视频观看| 观看美女的网站| 国产黄片美女视频| 国内精品宾馆在线| 日日啪夜夜撸| 99热这里只有精品一区| 亚洲欧洲国产日韩| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 亚洲国产欧美人成| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 亚洲高清免费不卡视频| 国内精品美女久久久久久| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 日日啪夜夜撸| 高清毛片免费看| 五月玫瑰六月丁香| av在线亚洲专区| 午夜福利视频精品| av在线蜜桃| a级毛色黄片| 日韩不卡一区二区三区视频在线| 午夜精品一区二区三区免费看| 舔av片在线| 少妇熟女aⅴ在线视频| 国产精品久久视频播放| 成年女人看的毛片在线观看| 天堂影院成人在线观看| 亚洲一级一片aⅴ在线观看| 久久久精品免费免费高清| 观看美女的网站| 亚洲av二区三区四区| 中文乱码字字幕精品一区二区三区 | 亚洲av一区综合| 免费av不卡在线播放| 国产老妇伦熟女老妇高清| 只有这里有精品99| 别揉我奶头 嗯啊视频| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 亚洲欧美日韩卡通动漫| av在线蜜桃| 天堂俺去俺来也www色官网 | 国产精品久久久久久久久免| 我的女老师完整版在线观看| 国产又色又爽无遮挡免| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 国产av码专区亚洲av| 欧美xxxx性猛交bbbb| 看非洲黑人一级黄片| 老师上课跳d突然被开到最大视频| 高清av免费在线| 欧美激情国产日韩精品一区| 一本久久精品| 日韩精品青青久久久久久| 中文字幕亚洲精品专区| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 91精品一卡2卡3卡4卡| 91精品伊人久久大香线蕉| 国产午夜福利久久久久久| 青春草国产在线视频| 亚洲国产av新网站| 人人妻人人看人人澡| 国产av国产精品国产| 国内精品美女久久久久久| 日本黄色片子视频| 日韩大片免费观看网站| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 欧美成人一区二区免费高清观看| 亚洲精品视频女| 色尼玛亚洲综合影院| 久久久久久国产a免费观看| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 2021少妇久久久久久久久久久| 2021天堂中文幕一二区在线观| 极品少妇高潮喷水抽搐| 噜噜噜噜噜久久久久久91| av福利片在线观看| 在线免费观看不下载黄p国产| 欧美bdsm另类| 国产欧美日韩精品一区二区| 久久99热这里只频精品6学生| 欧美区成人在线视频| 最近的中文字幕免费完整| 日韩不卡一区二区三区视频在线| av专区在线播放| 日韩av在线大香蕉| 日韩av不卡免费在线播放| 精品久久久久久成人av| 亚洲内射少妇av| 色综合色国产| 国产精品一区www在线观看| 精华霜和精华液先用哪个| 国产色婷婷99| 天美传媒精品一区二区| 午夜福利在线观看免费完整高清在| 国产69精品久久久久777片| 国产成人免费观看mmmm| 色5月婷婷丁香| 一本久久精品| 亚洲自拍偷在线| 99热这里只有是精品50| 国产高清有码在线观看视频| 身体一侧抽搐| 中文字幕免费在线视频6| 2018国产大陆天天弄谢| 免费无遮挡裸体视频| 乱系列少妇在线播放| 在线观看一区二区三区| 成人一区二区视频在线观看| 在线观看免费高清a一片| 国产永久视频网站| 伊人久久国产一区二区| 听说在线观看完整版免费高清| 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线 | 亚洲高清免费不卡视频| 亚洲精品日韩在线中文字幕| 久久久久久久久久久丰满| 嫩草影院精品99| 免费观看av网站的网址| 成人鲁丝片一二三区免费| 中文精品一卡2卡3卡4更新| www.av在线官网国产| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 亚洲美女视频黄频| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 精品久久久精品久久久| 亚洲国产精品sss在线观看| 亚洲在线观看片| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 熟妇人妻不卡中文字幕| 色综合站精品国产| 欧美区成人在线视频| 一级av片app| 亚洲内射少妇av| 欧美最新免费一区二区三区| 青春草国产在线视频| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片 精品乱码久久久久久99久播 | 欧美激情久久久久久爽电影| 亚洲欧美一区二区三区国产| 99久久中文字幕三级久久日本| 亚洲在久久综合| 国产成人aa在线观看| 亚洲av男天堂| 国产一区二区三区综合在线观看 | 少妇猛男粗大的猛烈进出视频 | 搡老乐熟女国产| 亚洲国产高清在线一区二区三| 99久国产av精品| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 欧美不卡视频在线免费观看| 少妇熟女欧美另类| 亚洲国产欧美在线一区| 成年版毛片免费区| 韩国高清视频一区二区三区| 亚洲av免费在线观看| 免费无遮挡裸体视频| 青春草国产在线视频| 久久人人爽人人爽人人片va| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜 | av网站免费在线观看视频 | 欧美日韩精品成人综合77777| 亚洲av中文字字幕乱码综合| 午夜福利视频1000在线观看| 欧美bdsm另类| 久久久久免费精品人妻一区二区| 老司机影院成人| 国产精品久久久久久精品电影|