房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

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內(nèi)容摘要:本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策。

:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說(shuō),當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車(chē)、房地產(chǎn)之類(lèi)的長(zhǎng)線(xiàn)耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話(huà),則投資人無(wú)須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢(shì)變化,引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性,主要來(lái)源于房地產(chǎn)供給的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房?jī)r(jià)因供給短缺而上升時(shí),開(kāi)發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時(shí)間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供給需要,但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來(lái),建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供給市場(chǎng),直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間,也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如治理水平、治理效率低,使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問(wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性、增加的營(yíng)業(yè)收入不足以?xún)斶€債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

所把握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀(guān),都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

宏觀(guān)形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常碰到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求,房?jī)r(jià)自然就要下降,銷(xiāo)售難度增加,促銷(xiāo)成本加大,期房銷(xiāo)售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買(mǎi)”,這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。

發(fā)展商主觀(guān)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì),房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判定或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”,而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)輕易地找到“下家”,將項(xiàng)目脫手,而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì),而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”,或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判定過(guò)于樂(lè)觀(guān),最終導(dǎo)致銷(xiāo)售困難;還有的發(fā)展商過(guò)分相信自己的“道”(即通過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力),而經(jīng)營(yíng)實(shí)力(開(kāi)發(fā)實(shí)力、治理能力、行銷(xiāo)能力)不足或較弱,項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

此外,自然災(zāi)難和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率,其計(jì)算方法有以下幾種。

(一)采用國(guó)際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來(lái)識(shí)別

1.投資房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)率。一切能夠帶來(lái)收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以利潤(rùn)來(lái)維持其賺錢(qián)的能力。營(yíng)業(yè)率被用來(lái)判定投資報(bào)告的凈營(yíng)業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為:

營(yíng)業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用/年計(jì)劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營(yíng)業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營(yíng)業(yè)率。營(yíng)業(yè)率太低說(shuō)明投資方案中有些成本費(fèi)用沒(méi)有考慮。太高則說(shuō)明治理不善。太低或太高都說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)太大。

2.償債收益比。營(yíng)業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來(lái)源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營(yíng)業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小,該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大;反之,則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過(guò)1:2才被認(rèn)為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為:

保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用要求的年償債額)/年計(jì)劃總收入

保本占用率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法

由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率概率分布的取得很不輕易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查,有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì),甚至通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn),但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大,有時(shí)相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀(guān)概率判定結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。

但假如某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

假如投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度,因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀(guān),可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差,對(duì)于期望值不同的投資項(xiàng)目,它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險(xiǎn)大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些,期望值小時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn):

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風(fēng)險(xiǎn),與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險(xiǎn),通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。R>1的風(fēng)險(xiǎn),是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=E-б這一絕對(duì)數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中.投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的,這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或猜測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目,這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨詢(xún)公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類(lèi)較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿(mǎn)足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過(guò)發(fā)行金融債券,籌集開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)預(yù)售開(kāi)發(fā)的商品房和賣(mài)樓花,從客戶(hù)那里籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請(qǐng)成為上市公司。從股票市場(chǎng)上融資。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要把握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目治理中,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,運(yùn)用多種手段,促使施工單位降低工程造價(jià),提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率,減少經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)通過(guò)多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)

不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的,所以,實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益:當(dāng)然,各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng),否則就無(wú)法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

(五)通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)治理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,治理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高治理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高治理水平,可以提高對(duì)市場(chǎng)的可猜測(cè)性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。

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