房地產(chǎn)指數(shù)編制方式管理

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編者按：本論文主要從中房指數(shù)的編制方法；國房指數(shù)的編制方法；樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性等進行講述，包括了中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)、采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性、調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題國房指數(shù)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度、詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價格及其變化等，具體資料請見：

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)指數(shù)對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數(shù)”“國房指數(shù)”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現(xiàn)有房地產(chǎn)指數(shù)存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)指數(shù)編制方法缺陷

我國當(dāng)前幾種主要的全國性房地產(chǎn)指數(shù)編制方法

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國公布的各類房地產(chǎn)指數(shù)有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)和國房指數(shù)為例，來介紹我國目前房地產(chǎn)指數(shù)的編制方法和特點。

中房指數(shù)的編制方法

“中房指數(shù)”是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡稱，是一套以價格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價變動狀況的指標(biāo)體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)?！爸蟹恐笖?shù)”以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業(yè)以其銷售價格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)數(shù)計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格，作為各城市的物業(yè)比較價格。

關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點說明：

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定期指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計算時可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況。

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項目進行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準(zhǔn)確把握。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時期指數(shù)值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場形勢，趨勢和幅度。

國房指數(shù)的編制方法

“國家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系。國房景氣指數(shù)的測算分為八個部分：一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對比時期；六是消除季節(jié)，價格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國房景氣指數(shù)計算數(shù)學(xué)模型；八是國房景氣指數(shù)計算結(jié)果的分析報告。

中房指數(shù)和國房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性由于采用了固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速，結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結(jié)構(gòu)與價格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。

指數(shù)測算方法不夠完善

現(xiàn)實應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)價格的變化?，F(xiàn)實應(yīng)用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會在指數(shù)中包含非價格變化因素。

樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)城和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時更新、樣本數(shù)據(jù)的真實性和連續(xù)性等。目前中房指數(shù)在編制過程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時效性、連續(xù)性、真實性等問題。

指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如中房指數(shù)公布的往往是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商，投資者則往往更加關(guān)心市場的未來走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

國房指數(shù)缺陷分析

國房指數(shù)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經(jīng)過逐級換算，工作量大。

不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響不能清晰反映國房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。

調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題國房指數(shù)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度。統(tǒng)計部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進行上報。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識不足，很難填報客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

完善我國房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

根據(jù)我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，筆者就進一步完善房地產(chǎn)指數(shù)提出如下建議：

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映兩個時期房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對指標(biāo)，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)的品質(zhì)易發(fā)生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢更具操作性。

宜用特征價格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。特征價格理論已成為國外編制房地產(chǎn)價格指數(shù)最主要的理論基礎(chǔ)之一，但目前我國各地大多采用分層抽樣的方法來編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，缺乏應(yīng)有的理論依據(jù)。但是隨著我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，在市場體制較完善的地區(qū)和城市，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應(yīng)用特征價格理論的現(xiàn)實可行性，大量的交易案例和實際價格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價格關(guān)系的測算成為可能。就目前而言，上海、北京、廣州和深圳等城市的房地產(chǎn)指數(shù)可以考慮嘗試應(yīng)用特征價格理論進行測算。

由政府部門與民間合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。政府部門主辦的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統(tǒng)，能夠保證數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性，完整性和及時性。就數(shù)據(jù)來源而言，官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢，在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會更加成熟和更具有指導(dǎo)意義，并容易取得社會的信任。民辦房地產(chǎn)指數(shù)的優(yōu)勢在于：民辦機構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機構(gòu)或咨詢公司，正在或者曾經(jīng)過很多樓盤，掌握著市場上很多樓盤從開發(fā)到銷售全過程的詳細(xì)資料，甚至了解每個單元的銷售價格，付款方式等，可以以較為全面的房地產(chǎn)開發(fā)項目，供需資料為基礎(chǔ)，詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價格及其變化。也就是說，民辦房地產(chǎn)指數(shù)的分析可能更加微觀和具體，對開發(fā)商的指導(dǎo)意義會更強一些。因此，應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)（民間）合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。