房地產(chǎn)估價體系管理

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摘要：隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展腳步的加快，中國經(jīng)濟在整個全球化進程中扮演的角色也越來越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟急劇增長的國家之一。進入2006年后，國際資本更加頻繁地進入中國市場，特別是房地產(chǎn)市場，這不僅在一定程度上帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的機遇和挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)估價行業(yè)。外資進入中國，不僅帶來了資金，也帶來了他們的價值觀、評價標(biāo)準(zhǔn)及體系等。就房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，由于外資在進入一個陌生市場的時候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來“安全感”的東西，我們慣用的估價體系不一定能被外資所接受，可能在短期內(nèi)不具備很強的競爭力；但是，我們也應(yīng)該認識到，國外先進估價體系的引入帶給我們一次完善自身估價體系、學(xué)習(xí)國際通用估價語言的機會。當(dāng)我們和世界用同樣的一種語言溝通的時候，我們對價值的把握才能更有效地表達出來。

本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。

關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價值達到最大。物業(yè)是否達到最高最佳使用應(yīng)從以下四個角度去衡量：

技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

法律上允許（LegallyPermissible）；

經(jīng)濟上可行（EconomicFeasibility）；

最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）

“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對現(xiàn)有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達性可及性等方面。

“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業(yè)的影響究竟是正面的還是負面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會對物業(yè)價值有所影響。

“經(jīng)濟上可行”，主要分析物業(yè)在財務(wù)上是否可行，測算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風(fēng)險的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當(dāng)進行CRA后物業(yè)的價值減去CRA的成本費用超過物業(yè)現(xiàn)狀價值時，進行CRA才在經(jīng)濟上可行。

在美國的估計體系中，比較強調(diào)最高最佳使用時點的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時點上是經(jīng)濟上不可行的，但通過對未來市場發(fā)展和供求變化的預(yù)測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測市場時必須考慮風(fēng)險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經(jīng)濟可行性，選取收益率時也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，最高最佳使用時點的問題在兩國的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。

“最大產(chǎn)出性”，這方面評判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點的同時，在何種狀態(tài)下，其價值能夠達到最大。對于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時情況與在假設(shè)空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇。

2.兩國最高最佳使用分析的區(qū)別原因

美國房地產(chǎn)估價中的最高最佳分析是與其市場基礎(chǔ)扎實的特點相適應(yīng)的，美國的房地產(chǎn)市場比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ)）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來，并被實現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。

相比之下，國內(nèi)與美國在此項分析的實際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：

1）土地制度不同：

在國內(nèi)，由于土地所有者是國家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)（即長期租賃）方式被使用。這樣一來，相比美國的土地制度，中國的土地使用更會受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國家所有，因此對土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設(shè)開發(fā)時是如此，在開發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

在中國如果房地產(chǎn)要改變用途，在規(guī)劃許可的情況下，還會涉及政府的土地管理部門對出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外，還會帶來業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點，操作的口徑不夠清晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分成本的預(yù)測存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險。

在美國土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對而言，土地用途的變更就簡單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國內(nèi)此項工作既困難、所涉及增加成本的測算又不確定，因此相對缺少實際意義。

2）土地規(guī)劃水平不同

中國的土地規(guī)劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對性的規(guī)劃設(shè)定。由于對土地利用的詳細規(guī)劃設(shè)定得不夠細致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長。這樣一來，政府規(guī)劃部門對土地的使用規(guī)定就比較嚴格，不會輕易改變土地用途，不會輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。

3）房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)不同

我國只有土地的一級市場，二級市場尚未形成。在中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時受到的限制遠遠超過美國，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉(zhuǎn)讓，而且轉(zhuǎn)讓對象也有限制（只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商）因此在中國首先不存在純粹的土地交易市場，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。

因此，不同類型房地產(chǎn)市場有各自不同參與者，使得市場的參與程度相對較低。不象美國的房地產(chǎn)市場，投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場中，形成成熟、廣泛的市場基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場中對土地資源的利用得到充分競爭，達到最高最佳。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場還不夠發(fā)達，基本上土地市場還屬于壟斷市場，競爭不夠充分，對土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

3.最高最佳用途的分析

美國估價體系在進行最高最佳用途分析時，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來達到其最高最佳用途。

空地

在土地為空地時，需要分析市場上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價值最大。

假設(shè)空地

何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價前提是假設(shè)建筑物需被拆除，稱為假設(shè)空地。此時土地的價值是來自于對其價值最有利的用途，而不一定是其現(xiàn)時用途。所以，假設(shè)空地時的最高最佳使用分析需要解決的問題是，如果假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時被開發(fā)、開發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價值最大。

如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時的價值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價值的時候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除拆除建筑物對整體價值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國的估價教材中稱為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價值達到最大。

地上已有建筑物

如果地上的建筑物不會使整體物業(yè)遭受價值損失時，即整體物業(yè)的價值大于或等于假設(shè)空地時的價值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問題轉(zhuǎn)化為，為了達到最高最佳用途，是否需要對物業(yè)進行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來的經(jīng)濟效益，以及物業(yè)對未來的使用者提供經(jīng)濟利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟效益，具體的講，就是指未來租金和占有率水平達到穩(wěn)定時，建筑物對整個物業(yè)價值提升的程度；對物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時進行這些措施。

另外，在某些情況下，可以不需要對物業(yè)進行翻修或改變用途就能使它達到最高最佳使用。比如說，擴大或限制物業(yè)的功能來達到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細分市場或消費群體上去。

例如，在一個低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開發(fā)的住宅項目中，繼續(xù)開發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價值；把原先全天營業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時段開業(yè)也可以提高其價值等。

在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通?？梢苑譃橐韵滤膫€類別：1）現(xiàn)狀；2）改建建筑物：包括維修維護、翻新以及轉(zhuǎn)換用途（必須在經(jīng)濟上可行）；3）拆除建筑物（當(dāng)土地價值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價值，或大于改建后價值減去改建成本時，拆除建筑物在經(jīng)濟上可行）4）臨時用途：指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話，其建成的規(guī)劃用途的價值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價值，這時保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符，這種用途又被稱為臨時用途。

將要開發(fā)的物業(yè)

評估一個將要開發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價值，要了解市場上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對市場供求情況進行深入的分析。

本質(zhì)上來講，分析將要開發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因為，該物業(yè)規(guī)劃將要開發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會降低物業(yè)的價值。

4.房地產(chǎn)市場與最高最佳使用分析的關(guān)系

從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場聯(lián)系在一起，因為最高最佳使用分析是要解決如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問題，房地產(chǎn)市場分析需要考慮的問題包括標(biāo)的物市場供求情況、競爭情況、潛在消費者和終端使用者情況及未來市場發(fā)展趨勢等。所以，對于房地產(chǎn)市場的分析、判斷以及預(yù)測應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來分析市場的供求關(guān)系。

宏觀分析應(yīng)從市場總體的角度出發(fā)，通過分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來顯示市場占有和吸收的情況。

微觀分析研究標(biāo)的物業(yè)或競爭性物業(yè)在市場上的消化情況，從而研究該細分市場中的供求關(guān)系，以及市場消化情況。

它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個評判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟上可行和最大產(chǎn)出性。

5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價方法間的聯(lián)系

除了我們所提到的，最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價方法的基礎(chǔ)和前提，最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價方法測算具體價值中去。比如說：

在市場比較法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開發(fā)建筑物的最高最佳用途，應(yīng)分別與評估對象的最高最佳用途一致。

在成本法中，土地的可比案例必須與評估對象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。

6.最高最佳使用分析舉例

在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計劃進行重新改造。目前在市場上，該地段同類型的新住宅單價是10000元/平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬元，若重建成商業(yè)用房的話，需要拆除成本200萬元和重建成本1800萬元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬元，翻新后可實現(xiàn)的售價為22000元/平方米。與此同時，相同用途、相同容積率的空地在市場上的售價為3000元/平方米。問，怎樣才能使該建筑達到最高最佳用途？

若作為空地出售，可實現(xiàn)的價值是售價減拆除成本：

1000平方米×3000元/平方米－200萬元＝100萬元；

若繼續(xù)用作住宅用途，但需要進行翻新時，可實現(xiàn)的價值是售價減翻新成本：

10000元/平方米×1000平方米－500萬元＝500萬元

若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時，可實現(xiàn)價值是售價減改建成本：

22000元/平方米×1000平方米－1000萬元＝1200萬元

若拆除現(xiàn)有建筑，重新開發(fā)成商業(yè)物業(yè)時，可實現(xiàn)價值是售價減拆除、重新開發(fā)成本：

30000元/平方米×1000平方米－200萬元－1800萬元＝1000萬元

所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。

雖然這只是一個簡單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。

7.差異與啟示

在介紹了美國估價體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后，回顧美國估價體系中最高最佳使用分析在實務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點差異之處：

兩國體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同：由于美國土地實行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競爭市場里，每個投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對于他們投資的產(chǎn)品來說，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價值就成為了投資者最迫切的要求。

在國內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國不同，土地受到了全方位的限制。對于最高最佳使用分析來說，待開發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律法規(guī)的約束，這無疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺。在國內(nèi)，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說，開發(fā)商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開發(fā)的產(chǎn)品種類、開發(fā)的規(guī)模，來滿足價值最大的要求。

對于市場微觀的分析重視程度不同：在美國的估價體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場，來源于市場的，這一點應(yīng)該得到我們的重視。

我們在估價過程中，的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場走向的，但是到了微觀層面，市場分析就顯得比較單薄。在美國體系中，對于市場的分析不僅通過市場分析從宏觀角度看市場，更通過可銷售性分析從微觀角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來說，一些美國的估價人員從一個社區(qū)的用水量來推算這個社區(qū)的人口。雖然說這樣的方法由于數(shù)據(jù)來源的問題，在中國并不可行，但是我們完全可以從適合我國國情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比如說，我們可以利用我國戶籍制的特點，通過社區(qū)的居委會來了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。

再比如，就收益率的選取來說，我們采用的是安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險調(diào)整值部分一般都是憑借估價師的感覺和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場情況還有待商榷。而美國估價體系中，對于收益率的選取是從市場中提取的，通過比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率，來確定估價對象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。

我們也許會說，我國估價業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無法對市場做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長遠一些，我們應(yīng)該能意識到自身與國際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時間，調(diào)動一些資源，靜下心來考慮一下如何提高自己的競爭力，因為我們不僅僅要在中國當(dāng)?shù)厥袌隼锷妫乙呀?jīng)暴露在全球化競爭的環(huán)境里。

通過以上分析對比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進的地方。

重視市場分析的重要性，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫：市場分析是我們估價行業(yè)的立足之本，我們必須總結(jié)出一套適合我們國情的市場分析手段。并且，我們建議進行市場分析的積累，建立市場信息數(shù)據(jù)庫并及時更新，這不僅可以為我們把握市場發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ)，也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。

完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來說，我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習(xí)的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當(dāng)然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長技”大概就是這個意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價教材當(dāng)中，從教育培訓(xùn)入手，提高我們估價人員的理論水平和實際應(yīng)用水平。

8.小結(jié)

最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場，用來反映市場真實情況，并且作為任何估價方法的前提和基礎(chǔ)。美國估價體系將最高最佳使用分析放在了一個很重要的位置上，其對最高最佳使用分析進行了全面、詳細的介紹。

我國的估價體系中，最高最佳使用作為一種原則，同樣處在一個非常重要的地位上。然而，由于體制的限制，并沒有深入介紹最高最佳原則該怎樣應(yīng)用到實務(wù)中去，也沒有闡述應(yīng)通過怎樣的定量分析來判斷物業(yè)是否滿足了最高最佳的四條評判標(biāo)準(zhǔn)，在理論方面有完善的空間。毋庸質(zhì)疑，就最高最佳使用分析來說，美國的估價體系帶給我們很多思考和啟發(fā)。

在經(jīng)濟學(xué)上，市場的每個參與者都被假設(shè)為理性，在房地產(chǎn)市場中也是一樣，物業(yè)的所有者都希望能夠發(fā)揮物業(yè)的最大潛力，來達到價值最大化。最高最佳使用分析正是通過估價人員對市場的把握將該目的表達出來。