房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)劃

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簡(jiǎn)介：淺談我國(guó)房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響淺談我國(guó)房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響。

關(guān)鍵字：居住空間規(guī)劃房地產(chǎn)

一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)

1．1我國(guó)居住區(qū)的發(fā)展

居住是人類(lèi)生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。

我國(guó)的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來(lái)的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡(jiǎn)陋，多為小戶(hù)型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時(shí)小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)單。80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過(guò)規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級(jí)。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上有所改進(jìn)，對(duì)家電的使用納入了設(shè)計(jì)的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進(jìn)一步變大，同時(shí)在規(guī)劃的布局上開(kāi)始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶(hù)型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨(dú)的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時(shí)有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方空調(diào)進(jìn)入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類(lèi)別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會(huì)。

我國(guó)居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計(jì)上往往沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時(shí)一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計(jì)也是千篇一律，功能過(guò)于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺(tái)地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問(wèn)題提到了日程上來(lái)，各城市按當(dāng)?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計(jì)，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點(diǎn)，以提高全國(guó)的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行了統(tǒng)一。

90年代提出了小康住宅計(jì)劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計(jì)成了90年代后的時(shí)尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用方案競(jìng)賽的方法，進(jìn)行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達(dá)到了10公頃左右。一些小區(qū)進(jìn)行專(zhuān)向的調(diào)查研究，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題。明確了以人為本的思想，滿(mǎn)足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對(duì)日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購(gòu)物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿(mǎn)足居民需求的同時(shí)，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。

過(guò)去許多小區(qū)雖對(duì)規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒(méi)有按設(shè)計(jì)設(shè)施，單體設(shè)計(jì)與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對(duì)整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進(jìn)行了同步設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。

2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來(lái)，以人為本的建筑設(shè)計(jì)思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識(shí)。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和現(xiàn)狀

在中國(guó)80年代的以前均是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)）。住房政策及房源動(dòng)置均是由國(guó)家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無(wú)償分配給個(gè)人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國(guó)市場(chǎng)。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榉康禺a(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國(guó)家對(duì)住房制度進(jìn)行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

93年．是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現(xiàn)在沿海市場(chǎng)。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話(huà)。要求加快改革開(kāi)放的步伐，特別是走市場(chǎng)化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見(jiàn)效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)得到不斷扶持，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。

97年．中國(guó)宣布宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)軟著陸。

98年．經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出軟起動(dòng)，政府的口號(hào)高增長(zhǎng)、低膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出復(fù)蘇動(dòng)態(tài)。又逢世紀(jì)交際。城市拉大框架和基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢(shì)。

2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時(shí)期到來(lái)了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動(dòng)不定的狀況，逐漸向按需定價(jià)、供需相對(duì)平衡的市場(chǎng)體系發(fā)展：人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)更加深刻，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理和成熟。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動(dòng)性，直接帶動(dòng)了建筑、設(shè)計(jì)、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)間接的促進(jìn)了裝修、家電、家具等市場(chǎng)，大大拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。幾年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資、全社會(huì)住宅投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比以往呈現(xiàn)出超常規(guī)的規(guī)模和增長(zhǎng)速度。這兩年住宅的供給增長(zhǎng)明顯快于需求增長(zhǎng)，

住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面將起到日益明顯的作用。在未來(lái)的十幾年中我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。

這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來(lái)自以下幾方面：

1城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大需求

到2010年我國(guó)城市人口將達(dá)到6.1億，為滿(mǎn)足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強(qiáng)的相連性和超前性，我國(guó)目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的8%。

2流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅形成巨大需求

例如在北京這樣的國(guó)際化大都市，國(guó)內(nèi)外流動(dòng)人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴(kuò)大居民的居住需要。

3居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大的需求

我國(guó)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對(duì)改善居住條件的需求非常迫切。

4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

5改革深化與市場(chǎng)發(fā)展刺激了對(duì)住宅的需求

1．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)居住區(qū)建設(shè)的促進(jìn)

（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場(chǎng)。早期的居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)多為單位的集體建設(shè)，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線(xiàn)型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時(shí)戶(hù)型組合上也較為單一，沒(méi)有考慮社會(huì)的家庭人口構(gòu)成類(lèi)型，另外由于規(guī)劃缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，當(dāng)居住面積需要增加時(shí)，只能機(jī)械性的擴(kuò)大用地規(guī)模，使整個(gè)居住區(qū)內(nèi)部缺少應(yīng)有的聯(lián)系，一些基礎(chǔ)配套設(shè)施未能有效的滿(mǎn)足生活需要，服務(wù)半徑較大。

房地產(chǎn)將居住區(qū)的建設(shè)推向了市場(chǎng)，作為建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)商，為了迎合市場(chǎng)，首先在項(xiàng)目的建設(shè)前期，會(huì)進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研，便于了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，能較好的掌握當(dāng)?shù)氐氖杖胨健^(qū)域的居住人群、當(dāng)?shù)氐奈幕}絡(luò)、家庭構(gòu)成等，同時(shí)開(kāi)發(fā)單位也在掌握了市場(chǎng)第一手資料的情況下能較準(zhǔn)確的進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位，進(jìn)一步確定居住區(qū)的潛在客戶(hù)，根據(jù)相應(yīng)的客戶(hù)群進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)，布置對(duì)應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，進(jìn)行和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計(jì)，使整個(gè)小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。

(二)房地產(chǎn)使居住區(qū)市場(chǎng)化的同時(shí)，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類(lèi)型。根據(jù)小區(qū)所處的城市和區(qū)位，不同的土地上在建設(shè)水平和和環(huán)境營(yíng)造上出現(xiàn)了較大差別，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔公寓、別墅的出現(xiàn)使居住區(qū)的居住人群在經(jīng)濟(jì)收入和從事的社會(huì)職業(yè)有了較大區(qū)別，而早期的居住區(qū)在居住規(guī)模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對(duì)應(yīng)的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時(shí)在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上也更加豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房主要考慮居住的面積的實(shí)用性，而高檔公寓則在戶(hù)型上過(guò)多的考慮功能的齊全性，滿(mǎn)足中高收入家庭對(duì)生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會(huì)設(shè)計(jì)一些相應(yīng)服務(wù)空間。別墅初滿(mǎn)足必要的面積基礎(chǔ)上，功能更加齊全，包含有書(shū)房、客廳、健身房、車(chē)庫(kù)花房等附屬功能用房，同時(shí)別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。

（三）隨著社會(huì)的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費(fèi)品，在整個(gè)使用過(guò)程中要進(jìn)行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也直接制約著居住區(qū)后期使用。開(kāi)發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，往往在物業(yè)服務(wù)上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護(hù)，同時(shí)增加了許多新的服務(wù)項(xiàng)目，包含有教育、培訓(xùn)、家政服務(wù)、定餐、購(gòu)物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。

（四）房地產(chǎn)對(duì)居住區(qū)的結(jié)構(gòu)形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統(tǒng)的居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式多為三級(jí)結(jié)構(gòu)，即居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)，過(guò)去的小區(qū)多采用千人指標(biāo)的計(jì)算方法來(lái)平衡各項(xiàng)用地規(guī)模，以小區(qū)的小學(xué)、中心廣場(chǎng)為重心來(lái)制定小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式。

由于部分小區(qū)的規(guī)模較大，一些居住區(qū)除了中心景觀外還設(shè)置了貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀大道，同時(shí)沿景觀大道布置多個(gè)負(fù)中心景觀節(jié)點(diǎn)。有些小區(qū)根據(jù)自身的性質(zhì)不設(shè)中心廣場(chǎng)，而是建設(shè)了多個(gè)組團(tuán)景觀，使社區(qū)景觀的均好性得到體現(xiàn)。有些小區(qū)內(nèi)不設(shè)小學(xué)，將臨近教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為小區(qū)居民子女就讀保證，同時(shí)也提高了居住區(qū)的入住率。

（五）小區(qū)功能的多樣性，居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過(guò)去居住區(qū)的功能過(guò)于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購(gòu)物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少。在小區(qū)的健身和娛樂(lè)等方面考慮較少，居住區(qū)建設(shè)的市場(chǎng)化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運(yùn)動(dòng)健身的概念引入到了小區(qū)中，在小區(qū)專(zhuān)門(mén)修建了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，同時(shí)布置了一系列的健身器材，在小區(qū)居住的居民有一個(gè)良好的體育鍛煉環(huán)境，同時(shí)也豐富了小區(qū)生活。有的小區(qū)將綠色生態(tài)作為居住區(qū)的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設(shè)生態(tài)、綠色為主體的小區(qū)，例如小區(qū)通過(guò)屋頂綠化和增加地面綠化面積來(lái)提高綠化率，同時(shí)采用環(huán)保用水設(shè)備，實(shí)現(xiàn)了分質(zhì)用水，提高了水的使用率，在居住區(qū)采暖上靠太陽(yáng)能代替部分的鍋爐供熱，節(jié)省了能源，也有利于小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

（六）房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于小區(qū)的環(huán)境改變，陽(yáng)光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣大人民的關(guān)注，作為居住區(qū)的建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的前期十分重視居住區(qū)的環(huán)境營(yíng)造，多數(shù)小區(qū)都把小區(qū)環(huán)境和景觀作為重要的一項(xiàng)來(lái)建設(shè)，無(wú)論在綠化率還是景觀設(shè)計(jì)上，今天的小區(qū)環(huán)境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時(shí)借助現(xiàn)代的新材料和新技術(shù)，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現(xiàn)形式得到了極大的應(yīng)用，同時(shí)一些薄膜和拉桿的應(yīng)用使得一些新的景觀形式不斷出現(xiàn)。

由于大量燈光的應(yīng)用，小區(qū)的夜景觀也成為了居住區(qū)景觀的重要組成部分，同樣的景物通過(guò)燈光的渲染產(chǎn)生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結(jié)合使景觀動(dòng)態(tài)化，創(chuàng)造了動(dòng)靜結(jié)合的景觀組合。

（七）居住區(qū)的規(guī)模正在不斷增加，由于土地的市場(chǎng)化，使得大的居住區(qū)逐漸向郊區(qū)和城市邊緣轉(zhuǎn)移，一些超大社區(qū)不斷出現(xiàn)，一些交通便捷，市政設(shè)施齊全的地塊出現(xiàn)了相對(duì)高檔的居住區(qū)，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級(jí)差性，使得好路段的居住成本相對(duì)較高，高收入的人群相對(duì)集中，使得同等定位的樓盤(pán)趨于集中。

二、房地產(chǎn)對(duì)居住區(qū)建設(shè)的影響

2.1居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展

居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿(mǎn)足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點(diǎn)是影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的決定因素。而居民的生活又受經(jīng)濟(jì)、商業(yè)服務(wù)、文教體育、醫(yī)療衛(wèi)生、等社會(huì)因素制約。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統(tǒng)、形態(tài)和布局方面，建立一個(gè)以提高居住生活環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、使住宅區(qū)在物質(zhì)和非物質(zhì)方面均能適應(yīng)現(xiàn)代生活需求為目標(biāo)。

居住區(qū)的基本形式：1、以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)，居住小區(qū)使由城市道路和自然界線(xiàn)劃分的具有一定規(guī)模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區(qū)的人口規(guī)模一般為10000人左右，用地為10公頃。2、以居住組團(tuán)為基本單位組織居住區(qū)，這種方式不劃分明確的小區(qū)用地范圍，居住區(qū)由若干的居住組團(tuán)組成，一個(gè)居住組團(tuán)一般為300-800戶(hù)，公共設(shè)施根據(jù)不同的特點(diǎn)按服務(wù)半徑在居住區(qū)內(nèi)統(tǒng)一考慮，靈活布置。3、以居住組團(tuán)和居住小區(qū)為基本單位來(lái)組織居住區(qū)，結(jié)構(gòu)形式為居住區(qū)—居住小區(qū)—居住組團(tuán)，居住區(qū)由若干個(gè)居住小區(qū)組成，每個(gè)小區(qū)由2-3個(gè)居住組團(tuán)組成。

居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式并不是一成不變的，隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活的提高，社會(huì)生活組織和生活方式的變化，公共設(shè)施服務(wù)社會(huì)的不斷完善和發(fā)展，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)也在不斷的變化，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)一步加具了居住區(qū)結(jié)構(gòu)的變化，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)趨于多樣化，傳統(tǒng)的居住區(qū)多以道路為骨架進(jìn)行居住區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，通過(guò)居住區(qū)道路、小區(qū)道路、組團(tuán)道路將居住區(qū)分成均衡的若干個(gè)組團(tuán)，各組團(tuán)在規(guī)模和布置上相對(duì)一致，在組團(tuán)的公共設(shè)施配置上也都相同，整個(gè)小區(qū)的居住密度近似一致，整個(gè)小區(qū)多數(shù)情況下都為多層，在設(shè)施布局上各設(shè)施的服務(wù)半徑通常固定。整個(gè)居住區(qū)的空間層次區(qū)分明顯，中心的綠地廣場(chǎng)為公共空間，組團(tuán)內(nèi)的綠地和公共空地為半公共空間。在景觀上通常在在各組團(tuán)內(nèi)設(shè)置組團(tuán)綠地，組團(tuán)與組團(tuán)的綠地相對(duì)獨(dú)立，各自之間聯(lián)系較少。

隨著社會(huì)的發(fā)展，高層、小高層逐漸增多，在同一個(gè)居住區(qū)內(nèi)同時(shí)建設(shè)有高層、小高層、多層住宅，由于多層的建筑密度和居住密度與高層的不相同，同時(shí)高層的居住人群和多層的居住人群也有一定差別，所以小區(qū)的組團(tuán)與組團(tuán)之間在道路寬度和環(huán)境質(zhì)量及物業(yè)配套方面有較大的差別。在小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)上就不同與以往的小區(qū)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)的建設(shè)投資較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，居住區(qū)要分期建設(shè)，前期的建設(shè)完成后，市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)總要發(fā)生一定的變動(dòng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位往往要根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)原定的規(guī)劃和定位進(jìn)行一定的變動(dòng)。這樣以來(lái)會(huì)使的原本統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，而產(chǎn)生一個(gè)居住區(qū)內(nèi)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)差別較大，例如居住區(qū)的前期定位是別墅，別墅區(qū)內(nèi)不需要大型的中心廣場(chǎng)和集中的大面積綠地，別墅的容積率相對(duì)較底，同時(shí)各自的宅前院后要進(jìn)行較好的綠化，而且別墅要滿(mǎn)足小汽車(chē)直接進(jìn)院的要求，所以整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)相對(duì)就沒(méi)有突出的中心，為了保證主人的私密性，各個(gè)建筑之間還要保留一定的距離。別墅區(qū)內(nèi)通常不設(shè)置集中的會(huì)所，一些公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)較少，所以別墅的規(guī)劃結(jié)構(gòu)沒(méi)有很明顯的組團(tuán)中心，更多的是一種單體的重復(fù)。別墅區(qū)要求交通要方便，但環(huán)境要求幽靜，同時(shí)應(yīng)有高密度的綠化面積，以滿(mǎn)足別墅的自身需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí)，原本作為別墅的用地可能要改為高層或多層住宅，多層建筑的規(guī)劃結(jié)構(gòu)不同于別墅，首先要有明顯的組團(tuán)概念，一個(gè)小區(qū)會(huì)分成多個(gè)規(guī)模均等的組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)通過(guò)合理的道路聯(lián)系在一塊，而整個(gè)小區(qū)會(huì)有統(tǒng)一的公共設(shè)施、會(huì)所。所以居住區(qū)內(nèi)部便出現(xiàn)了兩種截然不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

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對(duì)于規(guī)模較大的居住區(qū)，為了提高市場(chǎng)的靈活性，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在同一居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)幾種不同的物業(yè)，如別墅與高檔公寓同存，高層與多層同存，高層構(gòu)成的組團(tuán)，與多層構(gòu)成的組團(tuán)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上存在著差別，高檔公寓與別墅構(gòu)成的組團(tuán)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)也存在著不同，所以也造成了同一居住區(qū)存在不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

由于居民生活對(duì)環(huán)境綠化的需求提高，所以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了提高各自樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力，都在不斷改善和提高居住環(huán)境的景觀和綠化，一些居住區(qū)為此專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了集中的中心景觀和寬敞美麗的景觀大道。這些居住區(qū)在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上多是以中心景觀為中心進(jìn)行組團(tuán)布置，有的將整個(gè)景觀大道作為居住區(qū)的貫通軸線(xiàn)，依此為主線(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)的居住布局。

另由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的不斷提高，私家車(chē)不斷增多，所以小區(qū)的停車(chē)成為了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)新課題，停車(chē)形式通常有地上停車(chē)、地下停車(chē)，考慮到土地的稀有性，一般地面不做大型的集中停車(chē)，有的多為組團(tuán)周邊停車(chē)，或是沿車(chē)行道外側(cè)沿路停車(chē)，停車(chē)的布置形式和停車(chē)位的規(guī)模也成為影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的重要因素。

3.2居住區(qū)環(huán)境的創(chuàng)新改變

居住區(qū)綠化是城市綠化的重要組成部分，它對(duì)提高居民生活環(huán)境質(zhì)量，增進(jìn)居民的身心健康至關(guān)重要。居住小區(qū)的綠化水平，是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的一個(gè)重要標(biāo)志。隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，居住區(qū)的綠化水平也應(yīng)相應(yīng)的提高，以更好地滿(mǎn)足人們對(duì)環(huán)境質(zhì)量的不同要求。任何一個(gè)居住小區(qū)建成投入使用后，便形成了一個(gè)“小社會(huì)”。它不僅僅是一個(gè)物質(zhì)環(huán)境，同時(shí)還是一個(gè)社會(huì)環(huán)境。所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)居住小區(qū)時(shí)必須考慮居住小區(qū)的環(huán)境效益和社會(huì)效益。居住小區(qū)作為一種物質(zhì)的表現(xiàn)，是一個(gè)可以看到的東西。因?yàn)橐曈X(jué)是精神的通道，人們所看到的東西應(yīng)盡可能地做到是美的。居住小區(qū)必須有恰當(dāng)?shù)墓δ芎秃侠淼慕?jīng)濟(jì)性，但也同時(shí)必須使人們感到愉快即環(huán)境優(yōu)美和舒適。

近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念發(fā)生變化，概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）開(kāi)始出現(xiàn)，如景觀主題地產(chǎn)、環(huán)保主題地產(chǎn)、文化主題地產(chǎn)、休閑主題地產(chǎn)、智能主題地產(chǎn)等。房地產(chǎn)從單純的賣(mài)樓盤(pán)轉(zhuǎn)向更多地關(guān)注環(huán)境和文化，倡導(dǎo)社區(qū)新的生活方式?？v觀樓市的風(fēng)云變幻，我們發(fā)現(xiàn)景觀是永恒的主題。與傳統(tǒng)相比，現(xiàn)代居住區(qū)環(huán)境景觀出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)：強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應(yīng)使每套住房都獲得良好的景觀環(huán)境效果，首先要強(qiáng)調(diào)居住區(qū)環(huán)境資源的均好和共享，在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡可能地利用現(xiàn)有的自然環(huán)境創(chuàng)造人工景觀，讓所有的住戶(hù)能均勻享受這些優(yōu)美環(huán)境；其次要強(qiáng)化圍合功能強(qiáng)、形態(tài)各異、環(huán)境要素豐富、安全安靜的院落空間，達(dá)到歸屬領(lǐng)域良好的效果，從而創(chuàng)造溫馨、樸素、祥和居家環(huán)境。

強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的文化性。崇尚歷史、崇尚文化是近來(lái)居住景觀設(shè)計(jì)的一大特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師開(kāi)始不再機(jī)械地割裂居住建筑和環(huán)境景觀，開(kāi)始在文化的大背景下進(jìn)行居住區(qū)的規(guī)劃和策劃，通過(guò)建筑與環(huán)境藝術(shù)來(lái)表現(xiàn)歷史文化的延續(xù)性。

強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的藝術(shù)性。90年代以前，“歐陸風(fēng)格”影響到居住區(qū)的設(shè)計(jì)與建設(shè)時(shí)，曾盛行過(guò)歐陸風(fēng)情式的環(huán)境景觀。90年代以后，居住區(qū)環(huán)境景觀開(kāi)始關(guān)注人們不斷提升的審美需求，呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，提倡簡(jiǎn)潔明快的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。同時(shí)環(huán)境景觀更加關(guān)注居民生活的舒適性，不僅為人所賞，還為人所用。創(chuàng)造自然、舒適、親近、宜人的景觀空間，是居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)的又一趨勢(shì)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程。為了創(chuàng)造出具有高品質(zhì)和豐富美學(xué)內(nèi)涵的居住區(qū)景觀，在進(jìn)行居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)時(shí)，硬軟景觀要注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。值得指出的是，在具體的設(shè)計(jì)過(guò)程中，景觀基本上是建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的事，又往往由園林綠化的設(shè)計(jì)師來(lái)完成綠化植物的配景，這種模式雖然能發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，但若得不到溝通就會(huì)割裂建筑、景觀、園藝的密切關(guān)系，帶來(lái)建筑與景觀設(shè)計(jì)上的不協(xié)調(diào)。所以應(yīng)在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)之初即對(duì)居住區(qū)整體風(fēng)格進(jìn)行策劃與構(gòu)思，對(duì)居住區(qū)的環(huán)境景觀作專(zhuān)題研究，提出景觀的概念規(guī)劃，這樣從一開(kāi)始就把握住硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。在具體的設(shè)計(jì)過(guò)程之中，景觀設(shè)計(jì)師、建筑工程師、開(kāi)發(fā)商要經(jīng)常進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，使景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格能融化在居住區(qū)整體設(shè)計(jì)之中。因此景觀設(shè)計(jì)應(yīng)是發(fā)展商、建筑商、景觀設(shè)計(jì)師和城市居民四方互動(dòng)的過(guò)程。

近年來(lái)，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，這為我國(guó)住宅建筑的發(fā)展提供了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。現(xiàn)我國(guó)許多大小型城市在居住小區(qū)的建設(shè)中大量采用了整體式住宅組團(tuán)的規(guī)劃布局方式，這種規(guī)劃布置的特點(diǎn)是對(duì)空間給予了充分的重視，體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)原則，它縮短了公共建筑與住宅的距離，方便了居民；居住空間得到了更充分的利用，土地可以重復(fù)利用，群體景觀比較完整，給住戶(hù)有安靜、安全、方便之感；住宅組團(tuán)內(nèi)外用綠化來(lái)聯(lián)系，既又小范圍的外部空間，又有區(qū)域性的大范圍的公共空間。居民圍繞公共空間活動(dòng)或是游憩、打牌下棋、玩球和談家論政，都有一個(gè)可供人們合適的位置。就好象大家庭一樣。此規(guī)劃布局形式與我國(guó)古園林的設(shè)計(jì)手法普具相似之處，是適合人們的心理和身體需要的。

隨著生活水平的提高，人們對(duì)居住的需求從基本生理需求的滿(mǎn)足逐步向心理與文化領(lǐng)域的更高層次推進(jìn)，住區(qū)不單是居住的功能，同時(shí)也是人們思想與情感交流的地方。人們不但關(guān)注內(nèi)部的居住空間，對(duì)居住的外部空間環(huán)境也越來(lái)越重視?？v觀我國(guó)目前的居住區(qū)模式，可以看出我國(guó)的居住區(qū)規(guī)劃大多是按照一種典型的理性思維的模式建立起來(lái)的。這也是現(xiàn)代主義創(chuàng)作的思維模式。居住區(qū)常常是功能分區(qū)明確，居住空間的功能被劃分為住宅、道路、綠化、服務(wù)設(shè)施，彼此功能劃分明確，空間互不交叉。住宅的高度、日照、間距、朝向、建筑密度等都經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)達(dá)到理性的結(jié)果。公共交通與居住分離，空間組織的秩序和空間結(jié)構(gòu)的明晰條理，以良好的形體環(huán)境來(lái)塑造人的生活。然而，人的居住生活對(duì)應(yīng)的是一種含混復(fù)雜的內(nèi)在機(jī)理。簡(jiǎn)單劃一的物質(zhì)空間缺乏了生活的情趣，容易造成精神上對(duì)環(huán)境的空虛感和孤獨(dú)感。模糊性空間的設(shè)計(jì)正是要打破這種簡(jiǎn)單劃一的物質(zhì)空間，通過(guò)創(chuàng)造多元化、多層次、含混性的居住空間，來(lái)反映生活含混復(fù)雜的內(nèi)在機(jī)理。

模糊性空間在居住區(qū)環(huán)境中表現(xiàn)在幾個(gè)方面。（1）道路：自從人車(chē)分流的方式被廣泛運(yùn)用以來(lái)，這一方式證明是有效的，避免了大量私家車(chē)對(duì)居住生活環(huán)境的影響，保證了居住區(qū)的安全和安靜。但是車(chē)道上排斥了行人，成為單純的交通空間，街道上就缺乏的生活氣息，失去了活力。模糊性空間設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)將交通空間和生活空間作為一個(gè)整體來(lái)考慮。通過(guò)阻止無(wú)關(guān)車(chē)輛的進(jìn)入，并對(duì)街道的線(xiàn)形、寬度、鋪裝和小品等進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)、處理以降低車(chē)速，達(dá)到人車(chē)共存。以枝狀或環(huán)狀盡端式道路伸入小區(qū)或住宅組群內(nèi)，結(jié)合網(wǎng)格式、多樣化的人行道和自行車(chē)道路系統(tǒng)，在空間形態(tài)特征上，枝狀或環(huán)狀盡端式道路設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合住宅樓的入口、停車(chē)位、廊道道和盡端回車(chē)場(chǎng)做拓?fù)渥冃?，擴(kuò)展出形態(tài)各車(chē)異的院落空間，同時(shí)結(jié)合綠化、鋪底劃分空間并提供人的尺度等，作為滿(mǎn)足多種功能的居住性公共場(chǎng)所，堵如作為鄰里交往、臨時(shí)停車(chē)、及兒童和老人活動(dòng)場(chǎng)地，道路空間在這里變成了多義、含混的空間，道路上增加了人的活動(dòng)，而顯得更富有活力。

（2）廊道：廊道被廣泛地運(yùn)用在現(xiàn)代住宅的設(shè)計(jì)中，如廊式住宅的外地廊、外部環(huán)境的風(fēng)雨廊、頂層或底層的綠化步道，棟與棟之間的連廊等等，廊道空間是一種有效地能促進(jìn)形成人們?nèi)粘Ｉ罱?jīng)歷和交往樂(lè)趣的空間誘因。廊道空間的邊界既是確定的，又是不確定的。透空的柱形成的邊界使得廊空間與外部空間之間是流動(dòng)的，相互滲透的。廊空間既是交往空間，又是交通字間，廊空間同時(shí)能夠有效地劃分出不同的空間領(lǐng)域，增加空間的層次感。廊空間的功能也具有不確定性，人們?cè)诖说幕顒?dòng)可以是多樣的，攀談、曬太陽(yáng)、家務(wù)、游戲等等，能夠最生動(dòng)地反映人們生活的豐富多彩以及含混復(fù)雜的機(jī)理。由此引起人們對(duì)空間的感受超越純物質(zhì)的狀態(tài)，而引發(fā)出人們對(duì)這一領(lǐng)域的有意識(shí)、有情感的精神意境。日本建筑師大野秀敏設(shè)計(jì)的茨城縣松代公寓在住宅樓的三層樓頂上增加了一條綠化步行道到上面的樓層，并與許多大尺度樓梯、踏步和平臺(tái)練成一體，由此作為樓上居民自由活動(dòng)與通行的場(chǎng)地。被稱(chēng)為“上面的街道”。深圳百仕達(dá)花園在小區(qū)內(nèi)做了長(zhǎng)長(zhǎng)的風(fēng)雨廊，使空間更富有人性化的特點(diǎn)。昆明西華小區(qū)規(guī)劃提出“綜合鄰里”的概念就是利用二層平臺(tái)或廊道將幾個(gè)住宅單元入口聯(lián)系起來(lái)，廊道形成了交往與交通的空間，下部則可以用作儲(chǔ)藏、自行車(chē)停放、值班、居民交往及服務(wù)用房或商店。廊道使建筑得到一個(gè)內(nèi)外交接的過(guò)渡區(qū)域，建筑的實(shí)體感被削弱，空間顯示出整體獨(dú)立性和多義性，使空間具有流動(dòng)性和廣泛的適應(yīng)性。同時(shí)在深居心理層面上保持著傳統(tǒng)與環(huán)境的連續(xù)性和繼承性，形成超越物質(zhì)的精神意象，使人獲得心理上的認(rèn)同感。

（3）底層架空：底層架空是居作區(qū)規(guī)劃的常用方式。尤其在亞熱帶地區(qū)采用底層架空有利于空氣對(duì)流，對(duì)通風(fēng)更有利。底層架空也是一種模糊性空間的設(shè)計(jì)思想。一方面架空的空間可以做多種用途，如停車(chē)場(chǎng)、居民的休閑場(chǎng)地、公共服務(wù)配套設(shè)施及環(huán)境景觀，加深圳的梅林一村社區(qū)，底層架空的中間成了一個(gè)多用途的空間，為居民提供了更多交往的機(jī)會(huì)。底層架空也可以將住宅設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)作?體化設(shè)計(jì)，起到聯(lián)系城市交通、居民生活以及城市發(fā)展的紐帶作用，如深圳的萬(wàn)科城市花因。

（4）院落空間：現(xiàn)代意義上的院落空間與傳統(tǒng)民居的院落空間有了很大的不同，它已經(jīng)不是一個(gè)家庭內(nèi)部的空間，而是屬于一個(gè)集合體的公共空間。但是傳統(tǒng)民居院落的模糊性的特質(zhì)仍是值得借鑒的有效方式。院落空間相對(duì)于城市和整個(gè)居住區(qū)而言，是內(nèi)部空間。相對(duì)于組團(tuán)內(nèi)的住宅而言，是外部空間。是住宅與外部空間之間的過(guò)渡空間。院落空間對(duì)于組團(tuán)內(nèi)的居民來(lái)說(shuō)，具有較強(qiáng)的歸屬感和領(lǐng)域感，環(huán)境心理學(xué)研究表明，領(lǐng)域空間對(duì)集體活動(dòng)內(nèi)聚力的形成至關(guān)重要，而集體內(nèi)聚力又使場(chǎng)所得以維護(hù)，鄰里關(guān)系得以和諧的基礎(chǔ)。院落空間功能具有含混多義性，它既是老人聊天下棋的場(chǎng)所，也是兒童嬉戲的地方。它也可以是人們集會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所，還是臨時(shí)停留的地方。院落空間同時(shí)是重要的景觀要素。人們透過(guò)窗外，最直接的景觀就是院落景觀。院落空間有比較明確的空間界定，但空間并不是閉合，而是一種有效的圍合，空間是建筑的延伸，或作為前景，或作為襯托、或作為視覺(jué)焦點(diǎn)，每一個(gè)這樣的限定開(kāi)放空間是一個(gè)完整的實(shí)體，僅它更是相鄰的空間和構(gòu)筑物不可分割的一部分。

2.3戶(hù)型的發(fā)展及現(xiàn)狀

時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對(duì)“戶(hù)型”的要求。房地產(chǎn)的產(chǎn)生使住宅作為一種商品被推向了市場(chǎng)，房地產(chǎn)的發(fā)展也促進(jìn)了戶(hù)型的不斷變化，開(kāi)發(fā)商為了將房子的銷(xiāo)售出去，就要及時(shí)了解潛在客戶(hù)的需求，同時(shí)在戶(hù)型的功能上也更加齊全，無(wú)論從面積定位還是在細(xì)節(jié)考慮都更加完善和人性化，在使用率上也通過(guò)設(shè)計(jì)階段的不斷調(diào)整得到了提高。

80年代套房逐漸取代了筒子樓，有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做菜更加方便、同時(shí)也避免了公共走道油煙多的問(wèn)題，有自家的廁所不用排隊(duì)，小陽(yáng)臺(tái)除了方便曬衣服，同時(shí)還可以種植些花草。

隨著時(shí)間的轉(zhuǎn)移客廳里邊不能滿(mǎn)足居家的要求，一些家用電器的增加和家具的增加使原有的客廳顯得捉襟見(jiàn)肘。廚房的面積也顯得過(guò)于擁擠，冰箱往往沒(méi)有足夠的地方來(lái)擺放，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上面積的要求成為了第一因素，大一些的戶(hù)型逐漸出現(xiàn)。當(dāng)面積不再成為購(gòu)房人的單一考慮因素時(shí)，發(fā)展商便開(kāi)始在戶(hù)型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨(dú)的衛(wèi)生間，方便了家庭的使用，同時(shí)客廳和餐廳完全分離，大陽(yáng)臺(tái)也成為了一個(gè)重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時(shí)尚，衛(wèi)生間也多數(shù)有了直接采光。同時(shí)針對(duì)不同的家庭構(gòu)成在功能和廳室面積比例上也了分類(lèi)，例如交際性的家庭，在客廳上要求較高，面積較大。對(duì)于城市中的單身新貴一族，也出現(xiàn)了單身公寓，在景色優(yōu)美的地方出現(xiàn)了觀景建筑。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上更加注重一些人性化的因素。例如

1、動(dòng)靜分開(kāi)?？蛷d、餐廳、廚房、音樂(lè)房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺(jué)之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。

2、公私分開(kāi)。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門(mén)后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門(mén)的方向。

3、主次分開(kāi)。買(mǎi)房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開(kāi)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。一套好的戶(hù)型，還必須做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。

衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無(wú)異味，不長(zhǎng)霉。

臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。

一套好的戶(hù)型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿(mǎn)足的應(yīng)是客廳與主臥。

當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶(hù)型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。

好的戶(hù)型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。

好的戶(hù)型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線(xiàn)應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。