房地產融資信貸管理探究

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編者按：本論文主要從房地產泡沫引發(fā)銀行危機的傳導機制；房地產對銀行資金過度依賴的危害；規(guī)避房地產業(yè)融資風險的措施等進行講述，包括了使宏觀調控政策處于被動地位、形成對資源的不合理配置、導致市場上房地產投機行為、加大房地產直接融資比例并減輕對商業(yè)銀行的間接融資比例等，具體資料請見：

內容摘要:在我國,商業(yè)銀行貸款是房地產企業(yè)融資的主要渠道,這種格局無論是對于房地產行業(yè)的發(fā)展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機,房地產融資結構多元化的必要性凸顯。本文分析了我國房地產企業(yè)銀行信貸現(xiàn)狀,房地產泡沫引起銀行危機的傳導機制,并探討了房地產融資對銀行信貸過度依賴的危害及其規(guī)避措施。

關鍵詞:房地產融資銀行信貸

目前,我國房地產融資市場融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種,但房地產企業(yè)主要的融資渠道還是銀行。在房地產市場資金鏈中,商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式,參與房地產開發(fā)的全過程,直接和間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。這種單一的融資格局,無論是對于房地產業(yè)自身的發(fā)展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機。

房地產泡沫引發(fā)銀行危機的傳導機制

首先,由于經濟增長或者政府對房地產業(yè)的支持或者本幣升值使得資產類價格低估,房地產業(yè)作為先導產業(yè)出現(xiàn)價格上揚趨勢,市場對于房地產資產的投資回報預期開始上升,吸引大量資金流入房地產業(yè)。市場上部分人開始出現(xiàn)投機心理,認為房地產價格會繼續(xù)上漲,于是加入到買房者的隊伍中,市場人氣聚集,房地產市場供不應求的局面繼續(xù)擴大,開發(fā)商趁機漲價,房地產價格被進一步推高,房地產價格上漲的預期得以實現(xiàn)。此時,房地產市場價格已經偏離基礎價值,泡沫出現(xiàn),并隨著價格的上升逐步膨脹。

然后,隨著市場上房地產價格上升預期的增強,眾多企業(yè)和機構通過借貸使大量信貸資金進入房地產市場進行投機沖擊,使需求大增。房地產價格被迅速拉升,房地產資產價格以更快的速度、更大的幅度偏離其內在價值,泡沫被進一步吹大和積累。由于金融機構貸款以房地產市場價格為基礎,在房地產市場出現(xiàn)繁榮時,投資者更容易獲得房地產貸款,其貸款額也隨著房地產價格的上升而不斷膨脹,金融機構此時也容易被市場繁榮的景象所迷惑,放松了對貸款的審查。在價格過分偏離內在價值時,泡沫成分被大量轉移給了商業(yè)銀行和其他的金融機構。

最后,當房地產價格被推到頂峰,價格停止上漲時,部分理性的投機者開始對高房價產生懷疑,政府部門也意識到事態(tài)的嚴重性,往往會出臺調控政策。此時,人們的預期發(fā)生逆轉,從眾和恐慌心理將導致房地產資產的全面拋售,房地產價格暴跌,泡沫在一瞬間迸裂,造成有房地產業(yè)務的銀行出現(xiàn)呆賬、壞賬,銀行系統(tǒng)運轉失靈。

房地產對銀行資金過度依賴的危害

(一)使宏觀調控政策處于被動地位

房地產業(yè)是國民經濟的先導產業(yè),屬于固定投資的范疇。當經濟出現(xiàn)過熱時,即固定投資過旺時,政府要進行宏觀調控,房地產即成為宏觀調控的重點。房地產價格一旦出現(xiàn)較大幅度下跌,開發(fā)商與購房人之間的博弈就會加劇,購房人會采取停止還款的方式將銀行拖入博弈漩渦。例如為了控制經濟過熱、降低通貨膨脹率,國家應該采取緊縮性的財政或貨幣政策。但是中央銀行在宏觀調控中會考慮緊縮性的政策對商業(yè)銀行的影響,以滬為例,至2007年末,中資商業(yè)銀行房地產貸款占各項貸款的比例為32.2%,加上以房地產為抵押的其他貸款,銀行信貸不少于半數(shù)流入樓市。這意味著如果房地產業(yè)出現(xiàn)問題,將波及不少于15萬億信貸資金的安全。央行權衡利弊,所以采取一種微調的步伐。這種多方面的考慮加上政策效應的滯后性,可能會錯過政策效應的最佳時期,使得宏觀調控根本不能減輕經濟過熱和使通貨膨脹率下降。

(二)形成對資源的不合理配置

房地產業(yè)的暴利,對社會資金產生了“虹吸效應”,社會大量的過剩資金、銀行貸款、各行業(yè)中實力較強的企業(yè)被紛紛吸引到房地產市場上,會使生產投資相對萎縮,形成“產業(yè)空洞化”現(xiàn)象。對房地產的投資擠出了對產業(yè)升級、產品創(chuàng)新、高科技等其他亟需資金方面的投資。同時,房地產還具有投資品和消費品的特性,據(jù)統(tǒng)計,住房消費占家庭總消費的比重高達65%-80%,隨著房價的上升,作為置業(yè)的消費者預期房價還會上升,那他們就會消減其他生活及娛樂消費以購置房產或用于歸還住房抵押貸款。

(三)導致市場上房地產投機行為

在房地產價格不斷上升時,房地產開發(fā)商根據(jù)正反饋原理預期未來房地產市場還會進一步繁榮,其投資開發(fā)的動機將不斷加強;而在房地產價格不斷上升時,銀行往往把房地產抵押貸款看作是優(yōu)質貸款,并且放松對借款人資質的審查,使房地產開發(fā)商可以更容易獲得銀行貸款,這進一步增強了房地產開發(fā)的動機,最終導致房地產市場出現(xiàn)嚴重的群體投機行為。在房地產泡沫時期,市場需求將大幅度上升,對土地的需求隨之上升,由于政府掌握著土地配置的權利,開發(fā)商為爭奪土地將不惜采取各種方法,以致出現(xiàn)尋租和設租行為。

規(guī)避房地產業(yè)融資風險的措施

(一)加大房地產直接融資比例并減輕對商業(yè)銀行的間接融資比例

國家可采取措施建立適合國情的、多層次的房地產融資市場,豐富投資工具,建立風險轉移、轉嫁、分擔、分散機制,化解集中于商業(yè)銀行的金融風險。這種多元化的融資市場既包括擁有債券融資、股權融資兩種基本形式的一級市場,還包括投資基金、信托證券等多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場。這些創(chuàng)新的房地產金融工具不僅可以使房地產企業(yè)獲得其發(fā)展所需的資金,而且可以降低銀行的金融風險,又可以讓金融市場上的投資者分享房地產行業(yè)高成長性帶來的收益。金融多元化的最終目的是在金融市場和房地產市場間建立一道防火墻,使得金融體系的風險和房地產體系的風險不會互相傳遞并放大影響,既保持金融體系的安全性,又保持房地產的財務穩(wěn)健性,不會由于緊縮性的貨幣政策而出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象,不會使房地產業(yè)和金融業(yè)由于某一政策的影響出現(xiàn)劇烈的波動。

(二)加強對銀行的監(jiān)管以完善商業(yè)銀行體系

提高銀行資本充足率、資產質量(壞賬率)、資本回報率、流動性比率、風險控制能力、經營管理水平等多項指標,健全銀行自身體系。歷史經驗表明,房地產價格泡沫對宏觀經濟產生負面效應的大小取決于產生泡沫經濟體的金融結構和金融體系是否脆弱。如果該經濟體以銀行體系為主要的融資中介,同時銀行資本金不充足、流動性比率差、監(jiān)管不完善,就會對宏觀經濟產生嚴重的影響。但是如果房地產業(yè)有多種融資渠道,同時銀行體系經營穩(wěn)健、公司治理結構完善、監(jiān)管得力,那么,就不會對銀行系統(tǒng)甚至宏觀經濟產生太大影響。

在這方面我國香港是一個成功的例子。在1997年東南亞金融風暴的沖擊下,香港房地產市場總值和最高峰相比幾乎跌掉了60%,許多香港市民都成為“負翁”,而銀行體系所受負面影響較小。這是因為香港銀行業(yè)的資本充足率和流動性比率都比較高,在1996年兩者就分別達到17.8%和40%,遠遠高于最低監(jiān)管要求的8%和25%,不良資產率僅為3%。因此,監(jiān)管層應該越是在市場繁榮的時候,越應當加強風險控制和市場監(jiān)管,建立房地產價格監(jiān)管制度和房地產市場預警制度,采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產市場有序健康的發(fā)展。