物業(yè)管理條例

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第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的環(huán)境，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本自治區(qū)實際，制定本條例。

第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內的物業(yè)管理適用本條例。

第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，依照合同約定，對物業(yè)進行管理并提供相應服務的活動。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設施、設備和相關場地。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。

第四條新建物業(yè)，應當實行物業(yè)管理；其他物業(yè)，應當創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第五條物業(yè)管理實行專業(yè)管理服務與政府、社會、業(yè)主監(jiān)督相結合的原則。各級人民政府應當鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會環(huán)境。

第六條自治區(qū)人民政府建設行政主管部門對全區(qū)的物業(yè)管理工作實施監(jiān)督、管理。市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。

第二章業(yè)主管理組織

第七條業(yè)主依法享有對物業(yè)共用部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業(yè)主的權利：

（一）參加業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；

（二）享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權；

（三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）決定有關業(yè)主利益的重大事項；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主的義務：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)主公約；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的有關決定；

（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的管理制度和規(guī)定；

（四）按時繳納物業(yè)管理服務費用和維修資金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主成立業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請使用人代表列席。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

規(guī)模較大的物業(yè)可以劃分若干物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由物業(yè)管理行政主管部門會同民政、公安等行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理與社會管理的相關情況劃定。

第九條物業(yè)實際使用的建筑面積達到百分之五十以上的，或者實際使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

物業(yè)管理行政主管部門應當召集和指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

第十條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（二）制訂和修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會辦事規(guī)則；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十一條召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會以及會議作出決定，應當依照國家有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行。

業(yè)主投票權數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計算，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會對業(yè)主投票權數(shù)可以約定附加條件。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次，由業(yè)主委員會召集。百分之三十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

第十二條業(yè)主委員會是經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會交辦具體事務的機構。

業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員最少為五人。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產生。業(yè)主委員會委員每屆任期兩年，可以連選連任。

第十三條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會辦事規(guī)則。

第十四條業(yè)主委員會受業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會委托，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會辦事規(guī)則及其修訂草案并報業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；

（四）通過公開招標等方式選聘相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更和解除物業(yè)管理服務合同；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（六）監(jiān)督共用部位、共用設備和公共設施的使用和維護；

（七）審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定所提出的物業(yè)管理服務計劃；

（八）辦理業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會委托的其他事項。

第十五條業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導，業(yè)主委員會開展活動所需費用，由全體業(yè)主約定承擔。

業(yè)主委員會應當協(xié)助和支持所在地居民委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內依法開展活動。

第十六條業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理服務合同前，應當將下列事項向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督：

（一）聘請物業(yè)管理企業(yè)的方式；

（二）擬聘請的物業(yè)管理企業(yè)基本情況；

（三）擬訂立的物業(yè)管理服務合同草案。

第十七條業(yè)主委員會應當自物業(yè)管理服務合同訂立之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同向全體業(yè)主公布，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十八條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當訂立業(yè)主公約，作為物業(yè)使用、維修和共同事務管理的行為守則。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力，使用人應當遵守業(yè)主公約。

業(yè)主公約的訂立、修改應當由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議，經全部投票權數(shù)的三分之二以上票數(shù)同意通過。

業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約通過之日起十日內，將業(yè)主公約報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十九條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主公約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章物業(yè)管理企業(yè)與服務

第二十一條從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有設區(qū)的市以上建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書，方可在其資質等級許可的范圍內從事相應的物業(yè)管理服務。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)接受聘請從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理服務合同。

第二十三條物業(yè)管理服務合同中當事人可以約定下列物業(yè)管理服務事項：

（一）物業(yè)共用部位的日常維護和管理；

（二）物業(yè)共用設備、設施及其運行、使用的日常維護和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內交通秩序與車輛停放的管理服務；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內治安、消防等協(xié)助管理事項的服務；

（六）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

（七）物業(yè)資料的管理；

（八）物業(yè)管理服務的費用及其收繳方式；

（九）其他事項。

第二十四條物業(yè)管理服務應當符合下列要求：

（一）根據(jù)國家和自治區(qū)規(guī)定的技術標準、規(guī)范和物業(yè)管理服務合同以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務計劃，實施物業(yè)管理服務；

（二）在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護和方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

（三）經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；

（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同約定進行維修；

（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

（六）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見，改進和完善物業(yè)管理服務；

（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會同意，可以將部分物業(yè)管理服務事項委托其他專業(yè)性服務企業(yè)管理，但不得將全部物業(yè)管理服務事項委托他人管理。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者依法解除之日起十日內，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第四章前期物業(yè)管理

第二十七條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

第二十八條新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同，依照有關規(guī)定制定前期物業(yè)管理守則，并在出售時予以明示。前期物業(yè)管理服務合同應在合同簽訂之日起十五日內，報物業(yè)管理行政主管部門備案。

新建物業(yè)建設單位與買受人簽訂物業(yè)轉讓合同時，應當將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務合同作為轉讓合同的附件。

第二十九條新建物業(yè)建設單位不得將物業(yè)的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十條新建物業(yè)建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第三十一條自前期物業(yè)管理服務合同簽訂之日至新建物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由物業(yè)建設單位承擔；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由物業(yè)建設單位和買受人按照轉讓合同的約定承擔。新建物業(yè)交付使用時，除轉讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向買受人收取任何費用。

第三十二條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

第三十三條前期物業(yè)管理守則至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。

第三十四條業(yè)主委員會成立后、前期物業(yè)管理服務合同終止前，物業(yè)建設單位應當向業(yè)主委員會移交下列資料：

（一）物業(yè)竣工總平面圖副本；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖副本；

（三）給水、排水、供電、供熱、燃氣、通信等管網竣工圖副本；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料。

第三十五條業(yè)主委員會成立后、前期物業(yè)管理服務合同終止前，物業(yè)建設單位應當按規(guī)定向業(yè)主委員會移交用于公共服務的公共用房和管理用房。

第五章物業(yè)的使用

第三十六條業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，妥善處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第三十七條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設備、設施，擅自移動共用設備；

（三）違章搭建；

（四）侵占綠地，毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（七）未經有關部門批準設置攤點；

（八）擅自在物業(yè)共用部位或者場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（九）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督。

第三十九條業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應當在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的書面同意后，告知物業(yè)管理企業(yè)，并依法辦理有關手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，除因特殊情況并經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會同意和依法辦理有關手續(xù)外，不得改變使用性質。

第四十條任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的公共道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當取得相關業(yè)主的同意，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當補償。

除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放等管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定。

第四十一條利用業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設備、設施設置經營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得的收益，主要用于增加維修基金；經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，可以用于補充物業(yè)管理經費或者改善公共環(huán)境、增加共用設備、設施。

第六章物業(yè)的維護

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會成立后，應當設立物業(yè)維修資金。

物業(yè)維修資金包括物業(yè)管理區(qū)域內的公共維修資金和房屋單體維修資金。公共維修資金用于超出保修期限和范圍的物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施、設備、場地、房屋的維修和更新；房屋單體維修資金用于各自超出保修期限和范圍的房屋的共用部位、共用設施、設備的維修、更新。

公共維修資金屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有，房屋單體維修資金屬于單體建筑的全體業(yè)主共有。物業(yè)維修資金由業(yè)主按照房屋建筑面積分攤，其收取和使用辦法，由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定。

第四十三條物業(yè)維修資金按不同種類設立專門帳戶，分別按棟分戶結算。

物業(yè)維修、更新項目及其開支預算，由物業(yè)管理企業(yè)提出，由業(yè)主和業(yè)主委員會監(jiān)督使用。

物業(yè)管理企業(yè)應當每半年公布一次物業(yè)維修資金的預算和實際使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第四十四條每幢房屋共用部位和共用設備的維修、更新費用，在各自的房屋單體維修資金中列支，不足部分由整幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔。

公共設施的維修、更新費用，在公共維修資金中列支，不足部分由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔。

第四十五條房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。

物業(yè)的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主、使用人安全時，物業(yè)管理行政主管部門應當督促限期維修。

第四十六條物業(yè)的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。

第七章法律責任

第四十七條業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務合同或者物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費用或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應當交納費用的千分之三的滯納金或者按照約定加收滯納金。

第四十八條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定違反本條例或者侵害社會公共利益的，物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會違反本條例開展活動或者不履行職責的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改，直至宣布解散重選。業(yè)主委員會解散期間，物業(yè)管理行政主管部門可以暫時指定業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的日常管理工作。

第四十九條業(yè)主違反本條例關于物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護規(guī)定的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期不改的，可以并處一百元以上一千元以下罰款；造成其他業(yè)主財產損失的，應當負責賠償。

阻撓物業(yè)的共用部位、共用設備維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

第五十條物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，對物業(yè)共用部位、共用設備、公共設施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門視情節(jié)給予警告、降低資質等級，或者吊銷資質證書的處罰，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

違反前期物業(yè)管理服務合同或者物業(yè)管理服務合同約定的，應當承擔相應的民事責任。

第五十一條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十二條本條例自*年7月1日起施行。