工業(yè)用地價格調(diào)整和外國投資關(guān)系

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摘要對我國政府最新出臺的工業(yè)用地政策所引發(fā)的相關(guān)問題，尤其是對外國直接投資所產(chǎn)生的影響進行了全面的論述。利用較為翔實的相關(guān)的土地政策與投資數(shù)據(jù)進行分析與論證，并用相關(guān)的投資決策理論支持結(jié)論。提出了工業(yè)用地的重新定價將會對投資者的投資決策產(chǎn)生影響，但是不同領(lǐng)域的投資者會做出不同的反應(yīng)的觀點。

關(guān)鍵詞工業(yè)用地價格外國直接投資投資決策理論

1引言

2006年10月2日中華人民共和國國務(wù)院授權(quán)國土資源部對各地方政府土地使用過度進行監(jiān)察和控制，同時要求國土資源部出臺一套新的土地使用監(jiān)控系統(tǒng)既可以有效控制惡性投資又可以真正保護農(nóng)民的利益。對于大部分的投資者來說，廉價的土地和勞動力一直是吸引其在中國投資建廠的重要原因，新的土地政策的出臺會給投資帶來怎樣的影響？而新的土地政策對于目前已經(jīng)在中國的投資者和想要將投資地選擇在中國的投資者到底意味著什么？政府進行行政決策的原因又有哪些？投資者可能會對新的土地政策做出哪些相應(yīng)的對策？本篇論文將對以上問題進行逐一分析、討論并給與回答。在分析的過程中會引用有關(guān)中國土地政策與投資的相關(guān)數(shù)據(jù)對分析予以佐證。

2土地成本與投資決策

對于所有的企業(yè)來說，尤其是生產(chǎn)制造類企業(yè)，投資決策需要考慮有形和無形兩方面的因素。在海克曼（Hekman）的研究中，以下的五個方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工業(yè)環(huán)境；二是勞動力的生產(chǎn)能力；三是交通運輸狀況；四是土地的可獲得情況以及土地擴張的可能性；五是土地與建設(shè)成本。在張效和對香港制造類企業(yè)進行的一次調(diào)研中，59.4%的被調(diào)查者認為土地的成本是其決定是否在大陸進行投資最重要因素之一，是重要性僅次于勞動力成本的經(jīng)濟因素。

近幾年來，在華外國直接投資一直是以驚人的速度增長。無論從哪一個方面衡量，在過去的10年里中國的外國直接投資的增長都是一個成功的案例。從1990年的不足190億美元為起點，到2005年中國的外國直接投資一下子增加到680億美元（見表1），并名列2005年投資信心指數(shù)排行榜的首位。正如約翰·沃利（JohnWhalley）所評論的，外國直接投資占中國出口的50%和進口的60%，對GDP的貢獻率超過20%?？紤]到土地成本對投資決策的重要性以及外國直接投資對中國經(jīng)濟增長的重要性，應(yīng)該可以推斷并預(yù)測中國政府會繼續(xù)推行對投資者有利的土地政策。然而目前的情況是土地的價格將面臨重新調(diào)整，這一新政策是基于怎樣的理念構(gòu)想出來的，有可能帶來怎樣的反應(yīng)，這一系列的問題需要進一步的探索。

3中國的土地政策及其影響

外國投資企業(yè)在中國獲取土地的方法，根據(jù)中國的法律規(guī)定，土地由國家所有或者集體所有（主要在農(nóng)村地區(qū)），個人和企業(yè)對土地的使用權(quán)受到嚴格的約束和限制。從傳統(tǒng)意義上講，土地的使用權(quán)主要有以下五種主要形式：有償出讓、行政劃撥、以土地使用權(quán)作為合資合作條件、租賃房屋及場地、外商投資企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定以轉(zhuǎn)讓方式從其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用權(quán)。其中以有償出讓和行政劃撥為最重要的兩種形式。有償出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，由其一次性支付土地使用權(quán)出讓金。外商投資企業(yè)可以通過招標(biāo)、拍賣或協(xié)議形式受讓土地使用權(quán)。行政劃撥的方式是由市縣土地管理部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同。土地使用者須按規(guī)定向政府一次性繳納場地開發(fā)費，并每年繳納土地使用費；或開發(fā)費和使用費綜合計收，每年繳納場地使用費。土地的使用年限也受到嚴格的限制，一般來說，住宅用地使用最高年限為70年，工業(yè)用地的使用最高年限為50年，商業(yè)用地的使用最高年限為40年，混合用地的使用年限為50年。大部分的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地多為原農(nóng)業(yè)用地，政府通過補償方式將其轉(zhuǎn)為工業(yè)用地。表2中列出了部分地區(qū)的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)當(dāng)?shù)卣_出的土地出讓價格。

從表2可以看出，土地出讓的價格從南方到北方，從沿海地區(qū)到內(nèi)陸呈遞減趨勢。為了能夠有效的吸引投資，各地方政府之間競相降低土地出讓價格。在河南省，為了吸引投資項目，鄭州開發(fā)區(qū)只索要每公頃15美元的象征性的價格，而投資者在獲得土地使用權(quán)之后還可以將使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的爭相降低土地價格帶來了一系列嚴重的后果并引起了中央政府的高度重視。其嚴重的后果有如下幾個方面：政府收入減少；土地浪費與土地使用無效；對農(nóng)民耕地補償嚴重不足；由于土地免費使用和土地價格低廉引起的美國和歐盟的傾銷指控。

4新的土地政策出臺的深層次原因分析

《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定“工業(yè)用地應(yīng)該以市場機制方式獲得?！眹临Y源部日前急電各地，對工業(yè)用地出讓價格進行調(diào)查，并要求于2007年10月20日前將調(diào)查結(jié)果上報國土資源部。業(yè)內(nèi)人士認為，國土資源部針對工業(yè)用地的調(diào)控一環(huán)緊過一環(huán)，低價獲取工業(yè)用地的時代將終結(jié)。從當(dāng)前地價構(gòu)成看，取得成本（征地補償安置和拆遷費用）、開發(fā)成本（幾通一平費用）和政府收益（相關(guān)稅費和土地純收益），大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補償安置費明顯偏低。從一些試點城市的測算看，政策調(diào)整后，征地補償安置費大體要提高1倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重將有所下降。工業(yè)用地的出讓價格將上漲40％～60％，但也只是恢復(fù)到基準地價的水平（工業(yè)用地價格一般是成本價格，目前，按規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價是按基準地價的70％確定的，各地工業(yè)用地實際出讓價比這還要低）。工業(yè)用地價格適度提高，也可以從經(jīng)濟上抑制工業(yè)用地過度擴張，有利于促進各地招商引資質(zhì)量的提高。

國家要建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準統(tǒng)一公布制度，并不是全國工業(yè)用地一個價格，而是要根據(jù)全國土地等級、基準地價水平等綜合平衡后分等級確定，在綜合平衡過程中，要充分體現(xiàn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要所確定的優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)等不同主體功能區(qū)的土地利用政策，體現(xiàn)國家區(qū)域發(fā)展政策，由國土資源部統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準。工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。同時，為保證最低價制度的嚴格實施，增強工業(yè)用地出讓的公開性，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，《通知》強調(diào)要規(guī)范工業(yè)用地出讓管理，明確工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準；低于最低價標(biāo)準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

目前各地方政府如何實施新政策還是一個未知數(shù)，但新政策中的對于相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任的追究反映了中央政府在處理土地問題方面的決心，并且對于失地農(nóng)民利益的保護以及土地最低出讓價格的限定也被反復(fù)強調(diào)。同時也反映出政府應(yīng)對歐盟的關(guān)于傾銷的指控問題的處理嘗試。然而，即使是在政策的實施的初始階段，外國直接投資在2006年上半年已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢，許多專家認為這是中國的土地及勞動力成本增加帶來的直接后果。中央政府似乎對未來的投資趨勢仍充滿信心，中國實際上需要一定的投資減緩，一方面可以抑制經(jīng)濟發(fā)展過熱，另一方面可以向高附加值的產(chǎn)品生產(chǎn)過渡。政府的信心還來自于以下的事實，近年來由于對土地使用的控制越來越嚴格，土地的供應(yīng)量到2005年年平均下降17.9%，然而，中國的經(jīng)濟增長速度仍保持在年平均9%左右，這表明我國的經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)開始改變，投資者是否也會持相同的觀點呢？

5新政策對投資者的影響

土地政策變化本身并不會對投資決策產(chǎn)生決定性的影響。然而，勞動力成本的增加再加上政府對投資稅收政策的調(diào)整可能會使投資者對在中國的投資產(chǎn)生新的看法并采取新的措施。對于投資者來說，新的土地政策產(chǎn)生的最直接的影響就是其成本結(jié)構(gòu)的變化。而這種成本增長的趨勢如果只是政府提高產(chǎn)業(yè)價值鏈目標(biāo)的第一個環(huán)節(jié)，未來的投資成本的增加幅度將更難預(yù)測。對于政府來講土地價格的提升將是有效控制不良投資的一種方法。土地價格的變化再加上勞動力工資的增加，實際反映了政府力求建立一個更加健全的市場的目標(biāo)，避免經(jīng)濟過熱和單純的對GDP增加的追求。中國需要外國的投資但是一些惡性的短期投資對于中國長期的經(jīng)濟健康發(fā)展是不利的，而我們追求的是一個長期的穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。如果外國投資者將中國作為其長期投資的目標(biāo)，投資者應(yīng)該是歡迎這一新政策并且應(yīng)該看到這一政策對未來經(jīng)濟發(fā)展的積極作用。

6對于投資者的反應(yīng)預(yù)測

針對工業(yè)用地價格的調(diào)整，任何一個在中國有投資的企業(yè)都會根據(jù)其在中國的發(fā)展策略重新進行適當(dāng)規(guī)劃。對于那些將目標(biāo)市場定位在中國的勞動密集型的制造商，他們會選擇或者增加工資或者將生產(chǎn)地點轉(zhuǎn)移到更加偏遠的地區(qū)。地點的選擇包含的不僅僅是成本因素；一些其他的無形的不可量化的因素也應(yīng)該考慮。土地價格相對較高的地區(qū)所具備產(chǎn)業(yè)價值鏈和良好的基礎(chǔ)設(shè)施會抵消土地使用價格的增加。如果投資者在中國的投資僅僅是為了利用廉價的勞動力和土地，那么對于這些投資者來說政策改變帶來的直接后果就是將其投資地點轉(zhuǎn)移到勞動力和土地成本更廉價的國家和地區(qū)。

對于服務(wù)業(yè)的投資者，商業(yè)用地的獲取方式早在1994年就已經(jīng)市場化，從這一角度來講，他們應(yīng)該不會受到影響。北京和上海這樣的大城市服務(wù)業(yè)的投資是在不斷增加的。北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，2007年上半年60%的外國直接投資是投向服務(wù)業(yè)；在上海服務(wù)業(yè)的投資合約總價值達到47.17億美元比去年增加30.4%。可以預(yù)測外國直接投資比照連續(xù)幾年的快速增長在短期內(nèi)會有所降低，但是一個良性的投資環(huán)境和市場將帶來的是長期的投資和更優(yōu)質(zhì)的投資。

7結(jié)語

隨著新的土地政策的出臺，可以預(yù)測外國直接投資在中國的模式將會發(fā)生改變。土地價格的調(diào)整帶來的最直接的影響是投資成本的增加。一些投資者會選擇亞洲的其他國家。然而投資決策因素為專業(yè)人才的可獲得性的高科技企業(yè)仍會繼續(xù)其在中國的戰(zhàn)略性投資。對于某一地區(qū)的生活發(fā)方式的適應(yīng)與認同以及CEO對于在某一地區(qū)居住的意愿，也會使服務(wù)行業(yè)的投資者繼續(xù)其在中國的投資。

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