商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

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商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進(jìn)行運行管理房地產(chǎn)項目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強核心競爭統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細(xì)分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項目成功的運營基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運營當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強強聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進(jìn)駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風(fēng)險，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風(fēng)險：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險

因為現(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風(fēng)險

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風(fēng)險，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因為自身的經(jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費可能因為經(jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風(fēng)險的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進(jìn)行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)良好的運行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻(xiàn)

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商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文第2篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達(dá)到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點;另一方面是受到城市化進(jìn)程的推進(jìn)，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨椖康慕ㄖδ芘c商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴(kuò)張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進(jìn)程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，其中有11個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個城市的綜合體個數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計到2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長達(dá)77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務(wù)的需求量，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大?。ㄒ姳?）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達(dá)到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟(jì)人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達(dá)到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，消費者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網(wǎng)購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達(dá)到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗來看，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，社區(qū)消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發(fā)達(dá)國家這一比例達(dá)到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進(jìn)一批先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項目，增設(shè)休閑娛樂項目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗，促進(jìn)現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業(yè)

隨著消費者收入的提高，消費心態(tài)的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓(xùn)等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進(jìn)一步促進(jìn)商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達(dá)廣場增加了體驗式業(yè)態(tài)的份額，比例將達(dá)到55%左右，而計劃在三年內(nèi)該比例將達(dá)到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實現(xiàn);階段三進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險，通過估值盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)價值增值，另一方面可以穩(wěn)定項目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運營

商業(yè)地產(chǎn)的運營是指在招商完成后，基于商業(yè)項目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項目進(jìn)行一個有序、有效的經(jīng)營管理。一個商業(yè)項目能否健康可持續(xù)的運營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個相同的經(jīng)營主題對其進(jìn)行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業(yè)項目的核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)模式轉(zhuǎn)換 盈利性 現(xiàn)金流

隨著人們的消費理念、消費行為、通訊技術(shù)、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業(yè)之間不再只是先進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品差異化、低成本等傳統(tǒng)方面的角逐，好的商業(yè)模式已成為企業(yè)保持競爭優(yōu)勢或消除成長瓶頸的利器。商業(yè)模式簡單講代表的是利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)，企業(yè)在分析自身所處的商業(yè)環(huán)境、擁有的商業(yè)資源、面臨的商業(yè)競爭后通過戰(zhàn)略定位以及市場定位選擇出自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)以及運行方式，從而實現(xiàn)企業(yè)價值。當(dāng)然，企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，為保持競爭優(yōu)勢，企業(yè)需要適時地重構(gòu)自身的商業(yè)模式。

一、商業(yè)模式的基本內(nèi)涵

對于商業(yè)模式的基本內(nèi)涵，有一種觀點得到了普遍認(rèn)可，即商業(yè)模式表達(dá)的是企業(yè)從價值定義到價值創(chuàng)造與傳遞再到價值獲取的經(jīng)營邏輯。首先，價值定義是指企業(yè)的定位是什么，即企業(yè)承諾它可以給顧客帶來什么價值。其次，價值創(chuàng)造與傳遞反映的是企業(yè)如何實現(xiàn)承諾，即企業(yè)怎樣將自身的資源轉(zhuǎn)化為顧客的價值，并將創(chuàng)造的價值可以傳遞給目標(biāo)顧客。最后，企業(yè)作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創(chuàng)造的總經(jīng)濟(jì)價值中獲得收益才可以支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

二、商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的財務(wù)評價

一個成功的商業(yè)模式一定是一個把能使企業(yè)運行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統(tǒng)，并通過提品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案，因此判斷一個企業(yè)的商業(yè)模式是否成功的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，即：持續(xù)的贏利。另一方面，不同的商業(yè)模式在現(xiàn)金流入與流出的時間序列和規(guī)模上也會表現(xiàn)不同，使得現(xiàn)金流具有度量企業(yè)價值、診斷交易結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的功能。只有未來預(yù)期的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值為正才表明企業(yè)采用的商業(yè)模式是有創(chuàng)建與投資的必要的。在企業(yè)的現(xiàn)金流量信息中經(jīng)營活動現(xiàn)金流反映的是企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，如果經(jīng)營活動的現(xiàn)金流在現(xiàn)金流量總額中占的比重越大，就表明企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力越強，償債能力以及對外籌資的能力也越強，經(jīng)營活動現(xiàn)金盈余是企業(yè)具有活力的主要標(biāo)志。因此，在利用財務(wù)數(shù)據(jù)對商業(yè)模式進(jìn)行分析評價時應(yīng)該對企業(yè)采用新的商業(yè)模式后利潤的質(zhì)量、盈利的持續(xù)性及現(xiàn)金流給予格外關(guān)注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統(tǒng)主業(yè)唱衰，商業(yè)模式轉(zhuǎn)換

深圳市國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經(jīng)營商品零售業(yè)，尤其以中高檔名優(yōu)商品的零售業(yè)務(wù)為主，在國內(nèi)逐步發(fā)展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網(wǎng)點，下屬子公司融發(fā)投資公司積極開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，采取以商養(yǎng)地、以地保商的發(fā)展策略，降低經(jīng)營網(wǎng)點的使用成本，促使本公司連鎖商業(yè)經(jīng)營發(fā)展。近年來，由于國內(nèi)商業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生變化，公司原有的商場已不能適應(yīng)市場競爭，于是深國商改變自身的價值定義，重新進(jìn)行定位，公司的商業(yè)模式開始由傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向經(jīng)營大型購物中心轉(zhuǎn)型，同樣是滿足消費者的購物需求，但深國商商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得滿足方式發(fā)生變化。對于商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后的深國商來說其應(yīng)關(guān)注的價值主張包含了來自商業(yè)地產(chǎn)租戶的直接顧客價值以及來自最終消費者的間接顧客價值，價值定義改變后公司建立起新的經(jīng)營系統(tǒng)及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應(yīng)的物業(yè)管理等活動會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為公司的主營業(yè)務(wù)。自此，公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及自有物業(yè)出租、林業(yè)種植與銷售、物業(yè)管理、商業(yè)零售。

（二）因計量模式轉(zhuǎn)換導(dǎo)致的財務(wù)業(yè)績“大翻身”

在深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風(fēng)險，于是根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》（2008修訂）的相關(guān)規(guī)定，公司于2012年4月20日披露2011年度報告后公司股票被實行“退市風(fēng)險警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變?yōu)椤?ST國商、*ST國商B”。但是就因為公司轉(zhuǎn)變了商業(yè)模式后公司的財務(wù)業(yè)績實現(xiàn)“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達(dá)到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達(dá)10.64元，原因就在于企業(yè)從2012年1月1日起開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達(dá)到可開業(yè)狀態(tài)，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價值為76.48億元，因?qū)ζ洳捎霉蕛r值計量使得公允價值變動損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報告期公司所有者權(quán)益及凈利潤大幅變動的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司投資開發(fā)的投資性房地產(chǎn)皇庭國商購物廣場后續(xù)計量模式由成本計量模式轉(zhuǎn)為采用公允價值計量模式產(chǎn)生公允價值變動損益所致。

（三）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動因及操作可能性分析

市場中經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動必是在某種動力的驅(qū)動下進(jìn)行的，因此，一個企業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換必有其動力原因。對于深國商來說，扭轉(zhuǎn)近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動因而懷疑公司利用會計手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發(fā)《關(guān)于對深圳市國際企業(yè)股份有限公司的關(guān)注函》，文件中指出：根據(jù)深國商2013年三季報顯示皇庭國商購物廣場采用公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動損益達(dá)55.1億元，但皇庭廣場項目以前是按照成本模式計量，直到2013年三季報才轉(zhuǎn)換成公允價值模式計量。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益”，而深國商卻直接計入了利潤。深國商的公司股票被繼續(xù)實施“退市風(fēng)險警示”。

然而根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，故深國商認(rèn)為按照上述規(guī)定將差額計入利潤，符合企業(yè)會計準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定。而對于投資者投訴所涉及的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第四章第十六條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益”，適用于自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，深國商并不屬于此種情形?；诖耍?014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關(guān)于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風(fēng)險警示的議案》，向深交所提出退市風(fēng)險警示申請，經(jīng)深圳證券交易所審核批準(zhǔn)，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風(fēng)險警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復(fù)正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉(zhuǎn)換商業(yè)模式將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式以實現(xiàn)當(dāng)前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業(yè)模式轉(zhuǎn)換為公司注入新的血液，從實質(zhì)上拯救企業(yè)，對于深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財務(wù)業(yè)績。

（四）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后盈利性及現(xiàn)金流透視

深國商租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業(yè)管理產(chǎn)生的收入?yún)s占到了約93%。2014年租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中占的比例提高到了49.50%，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營對公司收入的貢獻(xiàn)大幅提高，這似乎與公司的商業(yè)模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業(yè)在實現(xiàn)顧客價值的同時提高盈利能力是當(dāng)前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業(yè)后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運營管理開展工作，加快簽約進(jìn)度，提升皇庭廣場的開業(yè)率，但截至2014年公司新的商業(yè)模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經(jīng)常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現(xiàn)金為王”的時代，現(xiàn)金流已越來越成為企業(yè)生存的決定性因素。深國商商業(yè)地產(chǎn)租賃成為其主要的經(jīng)營活動，企業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，現(xiàn)金流就顯得尤為重要，但從深國商現(xiàn)金流量表中可以看出，企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量都是負(fù)數(shù)，2015年第一季度報告也顯示經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為-255.93萬元，仍呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。可以看出深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營性的活動目前并沒有帶來持續(xù)的正的凈現(xiàn)金流，現(xiàn)有商業(yè)模式創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力目前較弱。

四、結(jié)論

深國商在原有的商業(yè)模式不能適應(yīng)市場競爭時找準(zhǔn)契機(jī)進(jìn)行商業(yè)模式的重構(gòu)，從自身定位著手，改變盈利模式，轉(zhuǎn)換后企業(yè)持續(xù)的盈利性以及經(jīng)營活動是否可持續(xù)獲得凈現(xiàn)金流入是我們應(yīng)關(guān)注的焦點。深國商試圖由傳統(tǒng)的零售行業(yè)轉(zhuǎn)為主營經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)由公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，這一會計計量手段的轉(zhuǎn)變?nèi)缒g(shù)般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經(jīng)常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，說明商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換后企業(yè)的盈利性并沒有明顯改善。同時，現(xiàn)金流作為一個企業(yè)經(jīng)營狀況好壞的一個重要標(biāo)志，深國商截至2015年半年報顯示經(jīng)營活動尚未給企業(yè)帶來正的凈現(xiàn)金流，因此深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻(xiàn)：

商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文第4篇

產(chǎn)業(yè)新動力

從基本面看，越來越多的專家開始認(rèn)可“縣域發(fā)展，決定中國現(xiàn)代化的未來”的觀點。作為縣域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的載體及經(jīng)濟(jì)引擎，“具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)化及升級作用的科學(xué)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)是下一輪長周期新產(chǎn)業(yè)動力”。（國家發(fā)展與改革委員會宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪言）。

中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長金培認(rèn)為，“華夏模式”的核心思想就是：“深化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動”、“強化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與轉(zhuǎn)型”、“促成園區(qū)、城市、區(qū)域三個發(fā)展主體全方位價值的提升?！边@種開發(fā)區(qū)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)培植的模式或?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)區(qū)的發(fā)展方向。

打造核心競爭力

從商業(yè)層面來看，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，在標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，靈活嫁接連鎖小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化住宅地產(chǎn)元素，同時，針對性引入國際成熟商業(yè)地產(chǎn)元素，從而具備了很強的可復(fù)制性。

中國正處于工業(yè)化升級、城鎮(zhèn)化提速的關(guān)鍵時期，華夏幸福堅持布局高增長潛力片區(qū)，順應(yīng)了國家產(chǎn)業(yè)政策，因此，市場前景廣闊。公司投資開發(fā)的工業(yè)園區(qū)主要位于“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”，營業(yè)利潤率較高；公司開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅，主要面向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及舊城改造人口，以剛性需求為主，全部位于不限購城市，受宏觀調(diào)控政策影響相對較小。

從競爭力角度看，自1998年以來，華夏幸福以工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)兩條腿走路，積累了10余年的開發(fā)運營經(jīng)驗，然后在此基礎(chǔ)上因勢利導(dǎo)，推出了產(chǎn)業(yè)新城綜合地產(chǎn)模式，定位于專業(yè)開發(fā)區(qū)投資運營專家，致力于為企業(yè)提供各種工業(yè)、物流以及商業(yè)設(shè)施，同時提供完善的投資、生產(chǎn)、商務(wù)、政務(wù)及生活配套服務(wù)。投資運營開發(fā)區(qū)是華夏幸?；鶚I(yè)的核心業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力是華夏幸?；鶚I(yè)的三大核心能力。

穩(wěn)定的盈利效益

從盈利模式來看，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，主要來自于土地一二級聯(lián)動開發(fā)的土地增值收益以及園區(qū)運營和城鎮(zhèn)商業(yè)運營的綜合收益。公司綜合毛利率達(dá)到41.93%，凈利潤現(xiàn)金含量17.74%。遠(yuǎn)高于總部在廊坊的另一家上市房企——榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（綜合毛利率為37.65%，凈利潤現(xiàn)金含量為-32.52%）。更關(guān)鍵的是，公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長期性收益特征，這在很大程度上彌補了住宅地產(chǎn)短周期性和波動性缺陷，為企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

從最新年報來看，華夏幸福2011年實現(xiàn)營業(yè)收入77.59億元，比上年增長76.3%；實現(xiàn)營業(yè)利潤17.49億元，比上年增長180.8%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤為13.58億元，比上年增長225.46%。公司預(yù)計2012年營業(yè)收入可達(dá)120億元，增長54%；相應(yīng)利潤可達(dá)18.6億元，增長37%，遠(yuǎn)超同行業(yè)平均水平。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2011年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式中，園區(qū)運營收入占45%，園區(qū)住宅開發(fā)占50%，其他商業(yè)服務(wù)收入占5%。目前，公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地儲備占全部土地儲備80%。公司園區(qū)基建和土地整理，每平方公里須投資4億-5億元，（每畝地須投資30萬元，分3年投入），主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地拆遷占60%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40%。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%加成結(jié)算。而招商引資、提業(yè)服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣畡t以上一年落地投資額的45%返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等，綜合毛利率達(dá)到40%-50%，凈利率25%左右。

根據(jù)華夏幸福2011年主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)住宅配套、土地整理、城市開發(fā)毛利率最高，公司84%收入來自于這三個方面。其中，園區(qū)住宅配套毛利率高達(dá)37.3%，是園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商最核心的盈利來源。圍繞園區(qū)開發(fā)來做商業(yè)配套和住宅配套，這是產(chǎn)業(yè)新城模式區(qū)別于城市綜合體模式的最大特征，也是其賴以發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢。這一模式不僅有效解決了國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化的平衡問題，還解決了由于缺乏產(chǎn)業(yè)依托導(dǎo)致的類似于北京回龍觀的“睡城”現(xiàn)象和鄂爾多斯新區(qū)的“空城”現(xiàn)象。此外，由于產(chǎn)業(yè)政策的支持和局部地區(qū)城市人口的分流，工作人群和生活人群的交會，產(chǎn)業(yè)新城模式也可以避免各地一窩蜂搞城市綜合體模式而造成的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文第5篇

可能是源自出身的基因，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直對商業(yè)地產(chǎn)慎之又慎。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠(yuǎn)洋大廈。經(jīng)歷過遠(yuǎn)洋大廈的開發(fā)和運營，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營風(fēng)險。在過去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不為之所動。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險：“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。

商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實的情況是，國內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)證券化無法實施。

遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道？

早在9年前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間營業(yè)額的平衡”。2007年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機(jī)，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。

此外，著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險分散，在進(jìn)取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。

除了有選擇性銷售，在輕資產(chǎn)模式上，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優(yōu)勢互補，降低風(fēng)險。在業(yè)內(nèi)看來，太古地產(chǎn)有資金實力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)熟悉國內(nèi)市場，在土地獲取、市場定位、設(shè)計實施、工程營造等大型綜合體整體開發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。

雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場檢驗。9個月后，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級引擎的功能，非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。

這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)新聞會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明動情地說，“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級政府之一”。

在“艷遇”和緣分背后，則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達(dá)二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條?！半S著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會都變成獨立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強調(diào)功能配合，越是核心的城市越真正具有商業(yè)價值”。

具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里的先天條件得天獨厚。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不認(rèn)同快速復(fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認(rèn)為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走彎道超車模式更適合遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)。

接下來的問題是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何實現(xiàn)彎道超車。而在輕資產(chǎn)這條路上，除了銷售、合作開發(fā)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還要解決哪些問題？首個大型高端商業(yè)綜合體成都遠(yuǎn)洋太古里又將如何才能成為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車的抓手？

二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”

綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計、招商和運營上的專業(yè)能力。因此，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅，通過專業(yè)化降低風(fēng)險。其中，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強調(diào)，選址一定要在主要交通運輸交匯點上，項目交通便捷，可達(dá)性強。

成都遠(yuǎn)洋太古里先天性位置優(yōu)越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項目無縫連接。此外，成都遠(yuǎn)洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負(fù)盛名的佛教重地。

除了外部交通便捷有要求，綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達(dá)”的感覺?！盎砣婚_朗”背后是通過購物中心內(nèi)外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠(yuǎn)洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔(dān)負(fù)起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經(jīng)營成功，回頭客消費至關(guān)重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。

三、懂市場、懂商家是關(guān)鍵

矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會喪失商業(yè)個性，甚至?xí)魅踬徫镏行牡木奂?yīng)。

所以，購物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業(yè)主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進(jìn)同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據(jù)市場變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。

與租戶溝通是件細(xì)致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠(yuǎn)洋太古里的整個商業(yè)規(guī)劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠(yuǎn)洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，成都遠(yuǎn)洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業(yè)為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式，業(yè)主方才能設(shè)計出更合理的租金。

川菜是中國的菜系之一，成都遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)期間居然沒有引進(jìn)川菜商家，這讓遠(yuǎn)到而來的顧客非常遺憾。成都遠(yuǎn)洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠(yuǎn)洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠(yuǎn)洋太古里的高端定位。

從慎重引進(jìn)川菜商家可以發(fā)現(xiàn)，成都遠(yuǎn)洋太古里招商非常慎重。恰恰是因為慎重，成都遠(yuǎn)洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要，他們更了解市場的流行趨勢，商業(yè)競爭中的對手優(yōu)劣，誰更想進(jìn)駐成都遠(yuǎn)洋太古里，誰又可能會離開成都遠(yuǎn)洋太古里，以及商家最佳同業(yè)組合及比例。