民政局加強土地規(guī)范意見

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一、切實加強國有土地使用權(quán)出讓交易管理

1、繼續(xù)深入貫徹執(zhí)行經(jīng)營性用地（含工業(yè)用地）百分之百招標拍賣掛牌出讓、房地產(chǎn)用地百分之百拍賣出讓的規(guī)定。各類開發(fā)建設(shè)用地，不得改變土地利用條件進行開發(fā)建設(shè)，確需改變土地利用條件進行開發(fā)建設(shè)的，必須報經(jīng)縣人民政府批準，并按規(guī)定足額補交相應(yīng)的出讓金，辦理相關(guān)用地手續(xù)后方可開工建設(shè)。

2、出讓土地使用權(quán)續(xù)期。原出讓年期達到規(guī)定的最高年限的，須在原使用期屆滿前一年提出申請，符合城市規(guī)劃的按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期達到規(guī)定的最高年限，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用于房地產(chǎn)開發(fā)的，可由開發(fā)人提出申請，并按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期未達到規(guī)定的最高年限且在申請時符合城市規(guī)劃要求的，報經(jīng)批準并按規(guī)定補交出讓金后，辦理續(xù)期手續(xù)。土地使用期限屆滿，若不符合規(guī)劃經(jīng)批準收回土地使用權(quán)時，應(yīng)對地上建（構(gòu)）筑物給予補償。逾期未申請及不符合城市規(guī)劃和因債務(wù)糾紛被法院查封的，一律不得辦理續(xù)期手續(xù)。

3、土地使用權(quán)人依法申請改變土地用途的，應(yīng)先征得土地出讓人和規(guī)劃部門同意，報經(jīng)縣人民政府批準并以辦理時批準的用途按市場價評估減去辦理時原用途按市場價評估的差價交清土地出讓金后，辦理改變用途手續(xù)。凡因公共利益需要和城市規(guī)劃調(diào)整需收回土地使用權(quán)的，按剩余年限的市場價評估協(xié)商并經(jīng)批準，對原土地使用者予以補償后收回土地使用權(quán)，納入政府土地儲備。凡非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，原則上由政府收回土地使用權(quán)納入儲備庫，按原用途的市場評估價（包括其它資產(chǎn)）對土地使用權(quán)人予以補償，經(jīng)縣人民政府批準不納入土地儲備的，按辦理時原用途市場價和改變用途后市場價評估的差價繳清土地出讓金，辦理改變用途手續(xù)。未開發(fā)利用的劃撥土地申請改變用途，一律由政府收回后公開出讓，其劃撥土地取得成本退還給原土地使用者。

4、出讓土地使用權(quán)人申請轉(zhuǎn)讓的，必須達到法定轉(zhuǎn)讓條件，并繳清相關(guān)稅費，經(jīng)審核后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因法院和仲裁裁決引起出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未繳清土地出讓金的，由受讓人足額繳納后方可辦理轉(zhuǎn)讓登記。

5、嚴格土地使用權(quán)抵押管理。凡依法取得的出讓土地使用權(quán)，在繳清土地出讓金和稅費辦理土地登記后，可辦理土地抵押手續(xù)。劃撥土地不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，可隨地上建筑物設(shè)定抵押，但必須報經(jīng)原土地登記機關(guān)批準后辦理抵押登記。以優(yōu)惠價格取得的各類用地（含工業(yè)用地），不得以土地單獨設(shè)定抵押，確需抵押的，需報經(jīng)政府批準，且設(shè)定抵押的總金額不得超過原以優(yōu)惠價取得土地時繳納的土地價款。對改變土地利用規(guī)劃條件的項目，在未完善土地手續(xù)、補繳土地出讓金之前，一律不得辦理抵押。

二、進一步規(guī)范國有劃撥土地使用權(quán)管理

1、劃撥供地的對象：符合國土資源部《劃撥供地目錄》的建設(shè)用地項目。

2、劃撥供地的價格：縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有存量土地和新征建設(shè)用地，符合劃撥供地政策的按15萬元/畝（含政府應(yīng)負擔的失業(yè)保險部分）收取劃撥供地地價，失地農(nóng)民養(yǎng)老保險金部分另行據(jù)實收取?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)以外的國有存量土地和新征建設(shè)用地，以當?shù)貙嶋H征地成本為基礎(chǔ)，綜合考慮基準地價等因素核定地價。

3、加強建設(shè)項目用地預(yù)審管理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的建設(shè)項目，不得通過項目用地預(yù)審。

4、強化節(jié)約和集約用地。建設(shè)用地要嚴格控制增量，積極盤活存量，把節(jié)約用地放在首位。符合劃撥供地政策的用地項目，必須根據(jù)項目建設(shè)需要和城市、集鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求，合理確定用地規(guī)模。

5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不得修建經(jīng)營性設(shè)施。確有必要修建的，應(yīng)符合規(guī)劃并經(jīng)政府批準，其經(jīng)營性設(shè)施對應(yīng)的分攤土地面積由政府收回作公開有償處置。如因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途，不再符合劃撥供地政策的，應(yīng)當實行有償使用。

6、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須報經(jīng)縣人民政府批準，并由受讓人按評估的市場價與劃撥成本價的差額部分補交使用權(quán)出讓金后，辦理土地登記手續(xù)。

三、依法妥善處理土地遺留問題

1、對劃撥土地轉(zhuǎn)讓并申請改變用途的，報經(jīng)政府批準改變用途的，按國土資源部《國有土地使用權(quán)出讓規(guī)范》要求辦理出讓手續(xù)，并按規(guī)定補交出讓金。對20*年以前因城市規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)改制、法院裁決未予及時辦理出讓及用地手續(xù)的，按照省政府《關(guān)于規(guī)范土地出讓行為，防止國有資產(chǎn)流失的通知》（川府發(fā)〔20*〕23號）文件中關(guān)于“劃撥土地轉(zhuǎn)讓為有償使用的，按評估基準日的出讓價格與劃撥土地價格差額部分核算出讓金，但政府收取的出讓金最低不得低于40%”之規(guī)定辦理，以“差額部分的40%”由劃撥土地使用權(quán)受讓人繳納土地出讓金后，辦理土地登記手續(xù)。

2、對城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)已經(jīng)確權(quán)的劃撥土地使用權(quán),申請補辦出讓手續(xù)的,經(jīng)規(guī)劃部門審查確認不在拆遷改造區(qū)域的,可以協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)。經(jīng)國土資源和規(guī)劃建設(shè)部門共同確認，不能以宗地單獨出讓的，利用原房前屋后零星空地而增加土地使用面積的，可以協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)。

3、20*年治理整頓土地市場秩序前，已由相關(guān)部門收取土地出讓金或地價款，但未簽訂出讓合同如所繳出讓金已達到當時應(yīng)繳出讓金標準，予以補簽出讓合同。如所繳出讓金未達當時應(yīng)繳出讓金標準，應(yīng)按當時標準補足出讓金后予以補簽出讓合同。未明確土地性質(zhì)的，均按綜合用地確定，并自原繳納出讓金或土地價款時間計算土地出讓年限。不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和防洪安全要求的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

4、對未經(jīng)政府或規(guī)劃建設(shè)部門批準擅自改變土地用途的，由國土資源部門嚴格依法查處后，責成當事人限期辦理改變用途手續(xù)，完善超占土地手續(xù)。不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的不予辦理，由規(guī)劃建設(shè)部門作為違法建筑查處后，對可以不予拆除的建筑物的占地按相關(guān)規(guī)定補辦改變用途手續(xù)，并按辦理時的市場價評估，繳清出讓金后辦理分戶登記。

5、對已合法取得出讓土地使用權(quán)的各類項目，其已形成的地下建筑物包括停車場和商業(yè)設(shè)施，按地上建筑物辦理分戶登記，不再收取土地出讓金。

6、城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民已建住房未予確權(quán)辦證的或檔案資料不齊的，經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門審核，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由當事人申請，經(jīng)地籍調(diào)查、權(quán)屬調(diào)查，按規(guī)定程序予以完善檔案資料并予辦理土地初始登記。

四、優(yōu)化土地配置，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

1、加強安居房、廉租房供地保障。按安居房、廉租房年度建設(shè)計劃，合理確定安居房、廉租房用地規(guī)模，制定年度供地計劃，保障安居房、廉租房用地需求。安居房、廉租房建設(shè)用地實行行政劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)建設(shè)中配建安居房和廉租房的，可在應(yīng)繳納的土地價款中扣除安居房和廉租房分攤土地的出讓價款和還建房價值，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先開發(fā)配建的安居房和廉租房并無償交由政府安排使用。開發(fā)商將存量土地用于安居房和廉租房建設(shè)的實行土地等價置換。

2、加快城市棚戶區(qū)、城中村和老國企成片危舊房改造力度。要實事求是地確定改造范圍，科學(xué)制定片區(qū)規(guī)劃，將改造范圍內(nèi)拆遷安置、市政設(shè)施配套和公共配套建設(shè)與居民住房改造統(tǒng)一規(guī)劃、立項和實施。在符合規(guī)劃許可的前提下，鼓勵棚戶區(qū)、城中村和老國企成片危舊房居民聯(lián)戶改造，居民聯(lián)戶改造的必須實行業(yè)主招標、專業(yè)施工。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)、城中村和老國企成片危舊房改造，在確保拆遷還房（實物還房或貨幣還房）后剩余面積也可公開對外銷售。經(jīng)政府批準改造的區(qū)域，采取招標方式確定業(yè)主，改造區(qū)域內(nèi)的拆遷由項目業(yè)主負責。個別情況復(fù)雜，拆遷難度大的改造區(qū)域由政府組織拆遷安置。以凈地采取拍賣方式選擇改造業(yè)主。投資業(yè)主按招標或拍賣確定的應(yīng)繳納的土地價款扣除拆遷還房所占土地的價款及還建房價值或?qū)Ρ徊疬w戶的現(xiàn)金補償后，剩余部分可向政府交回等值住房資產(chǎn)進行抵扣。

3、加快城鄉(xiāng)結(jié)合部危舊房屋改造。在城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)，原則上不再實行劃地自建。

4、激活房地產(chǎn)交易二級市場。對只辦理了房屋所有權(quán)證未辦理國有土地使用證的房改房允許上市交易，國有土地使用證可直接辦給買受人。

五、加強土地開發(fā)利用容積率管理

土地使用權(quán)人不得擅自改變?nèi)莘e率，確需改變?nèi)莘e率的應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門同意并報經(jīng)縣人民政府批準。對以拍賣方式獲得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，符合規(guī)劃提高容積率增加投資強度的，提高容積率后樓面地價每平方米在600元（含600元）以上，且在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)建設(shè)的不再收取土地出讓金；超容積率的部分拉通算帳，樓面地價低于每平方米600元的，應(yīng)補交相應(yīng)出讓金。對劃撥土地使用權(quán)申請辦理出讓手續(xù)，并經(jīng)規(guī)劃部門同意增加容積率的，以新容積率條件下與原容積率條件下按市場價評估的差價補交土地出讓金。

六、嚴格土地登記管理

以各種方式依法取得土地使用權(quán)的，必須在全額繳清出讓金后（包括逾期欠繳出讓金應(yīng)計收的滯納金），方能給予登記發(fā)證。因被法院查封或設(shè)定抵押未解除以及改變土地利用條件未完善手續(xù)和繳清土地出讓金前不得辦理土地登記（包括分戶登記發(fā)證）。封閉式住宅小區(qū)在辦理土地分戶登記時，原則上要對小區(qū)總土地使用面積一次性分完，不得按房屋投影面積分攤。