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市政強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)管通知

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市政強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)管通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處,市級(jí)相關(guān)部門:

為進(jìn)一步加快我市物業(yè)管理發(fā)展步伐,提高物業(yè)管理水平,規(guī)范物業(yè)管理行為,改善城市人居環(huán)境,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》文件精神,結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作通知如下:

一、進(jìn)一步認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要意義

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物,各級(jí)各部門必須充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的重要意義。

(一)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是構(gòu)建和諧社區(qū)、改善城市人居環(huán)境的需要。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,廣大人民群眾迫切需要一個(gè)安全、衛(wèi)生、文明、和諧的居住環(huán)境,而良好的物業(yè)管理將給業(yè)主帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的服務(wù),有助于人際關(guān)系的融洽,提高群眾生活質(zhì)量,促進(jìn)人居環(huán)境的改善。

(二)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理的重要內(nèi)容。目前全市正深入開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理,小區(qū)環(huán)境是城市環(huán)境最重要的組成部分,因此小區(qū)物業(yè)管理直接影響到全市城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工作的成效,是關(guān)系我市創(chuàng)造發(fā)展優(yōu)勢(shì)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的大事。

(三)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是解決群眾具體問(wèn)題、實(shí)施民生工程的重要舉措。目前我市的物業(yè)管理存在著群眾物管意識(shí)不強(qiáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域遺留問(wèn)題較多、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立困難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力差、老舊小區(qū)矛盾糾紛頻發(fā)等諸多亟待解決的問(wèn)題,近年來(lái)涉及物管矛盾糾紛的信訪件也呈快速上升勢(shì)頭。物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶,進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作,切實(shí)解決影響群眾生產(chǎn)生活的物管矛盾糾紛,維護(hù)小區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定,是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的民心工程。

二、進(jìn)一步明確物業(yè)管理工作中各方的職責(zé)

物業(yè)管理涉及政府有關(guān)部門和有關(guān)公用企事業(yè)單位,各部門、各單位要落實(shí)責(zé)任,齊抓共管,形成合力,積極推動(dòng)全市物業(yè)管理工作再上新臺(tái)階。

(一)住建部門職責(zé):負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理政策的研究制定,逐步建立我市物業(yè)管理政策體系;按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號(hào))規(guī)定的權(quán)限,負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的審批和二級(jí)資質(zhì)的初審報(bào)批工作;負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作;負(fù)責(zé)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收工作;負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作;負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)和備案工作;負(fù)責(zé)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理配套設(shè)施的設(shè)計(jì)審查把關(guān)工作;負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋質(zhì)量的驗(yàn)收工作,并負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中隱蔽工程圖紙、資料的收集和保管;依法處理開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋質(zhì)量、室外裝飾裝修產(chǎn)生的糾紛。

(二)規(guī)劃部門職責(zé):負(fù)責(zé)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理配套設(shè)施的規(guī)劃工作,依法處理涉及規(guī)劃問(wèn)題引起的糾紛。

(三)公安部門職責(zé):負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)居民小區(qū)內(nèi)部安全防范工作;督促健全安防制度,依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)務(wù)院《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,做好按照物業(yè)服務(wù)委托合同配備保安的物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)及違規(guī)查處工作;負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備、消防通道的驗(yàn)收工作;加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)流動(dòng)暫住人口的管理。

(四)城管部門職責(zé):負(fù)責(zé)及時(shí)制止和查處小區(qū)出現(xiàn)的亂搭亂建等違規(guī)行為。

(五)環(huán)保部門職責(zé):負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收,查處小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的噪音擾民和環(huán)境污染等違法違規(guī)行為。

(六)環(huán)衛(wèi)部門職責(zé):負(fù)責(zé)做好小區(qū)垃圾清運(yùn)等環(huán)境衛(wèi)生工作,按政策規(guī)定做好小區(qū)業(yè)主垃圾清運(yùn)費(fèi)和垃圾處置費(fèi)的收取工作。

(七)物價(jià)部門職責(zé):負(fù)責(zé)按照國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)的相關(guān)要求,制定出適應(yīng)本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià),指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)工作,及時(shí)查處物業(yè)管理收費(fèi)中的價(jià)格違法違規(guī)行為。

(八)水、電、氣等企業(yè)及其上級(jí)主管部門職責(zé):依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,落實(shí)抄表收費(fèi)到最終用戶;承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理義務(wù),妥善處理好涉及水、電、氣方面的矛盾和糾紛,確保居民正常用水用電用氣。

(九)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及下轄的社區(qū)居委會(huì)職責(zé):負(fù)責(zé)做好轄區(qū)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立及其日常運(yùn)作的監(jiān)督指導(dǎo)工作;牽頭調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理糾紛;負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)賬戶的監(jiān)督管理;按照屬地管理原則參與新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收工作。

三、進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)管理工作的各項(xiàng)制度

(一)落實(shí)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收制度。要加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的源頭管控,規(guī)劃、住建等相關(guān)部門要按照國(guó)家物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)范要求,從源頭上把好規(guī)劃設(shè)計(jì)審批關(guān),住建部門要把好竣工驗(yàn)收備案關(guān)。凡在本市開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目,在房地產(chǎn)公司申請(qǐng)初始登記30日前,必須進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收并登記備案。要強(qiáng)化基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收制度,重點(diǎn)做好前期物業(yè)管理、物業(yè)管理用房、超規(guī)劃修建住宅面積、共用設(shè)施設(shè)備配套情況、相關(guān)圖紙資料及共有部分移交情況、住宅專項(xiàng)維修資金歸集情況以及首次業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)保障情況等的驗(yàn)收、公示、登記、備案和存檔工作。

(二)落實(shí)物業(yè)管理準(zhǔn)入制度。住建部門要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的要求,結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況,制定適應(yīng)本地區(qū)市場(chǎng)需要的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批制度,嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查關(guān)。加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)活動(dòng)中違規(guī)行為和非法從事物業(yè)管理活動(dòng)的查處力度,凈化物業(yè)管理市場(chǎng),促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度運(yùn)行規(guī)范。

(三)落實(shí)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)制度。一要健全業(yè)主大會(huì)制度。各基層監(jiān)管單位在依法監(jiān)督指導(dǎo)完善業(yè)主大會(huì)的同時(shí),對(duì)老城區(qū)和成立業(yè)主大會(huì)組織難度較大的住宅小區(qū)要積極采取措施,按照社區(qū)居委會(huì)考察推薦、小區(qū)限時(shí)公示、小區(qū)專有部分占建筑總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主認(rèn)可的程序,在份之前落實(shí)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)制度。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要切實(shí)把業(yè)主大會(huì)的成立監(jiān)督指導(dǎo)工作納入重要議事日程,認(rèn)真落實(shí)業(yè)主委員會(huì)成員備案、任職登記、年度述職、責(zé)任追究等制度,提高業(yè)主委員會(huì)成員履職能力和政策法規(guī)水平。二要優(yōu)化小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員結(jié)構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)具備以下條件:本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;具有完全民事行為能力;未發(fā)生侵犯本物業(yè)區(qū)域其他業(yè)主權(quán)益和公共利益行為;本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中沒(méi)有任職;遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,履行業(yè)主義務(wù),不欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用;遵紀(jì)守法,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有一定的公信力;具有一定的組織能力;書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé);具備必要的工作時(shí)間。三要建立業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)保障制度。首次組建業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位商品房小區(qū)的房地產(chǎn)公司按照建筑面積2萬(wàn)平方米以下(含2萬(wàn)平方米)0.5萬(wàn)元,2萬(wàn)—5萬(wàn)平方米(含5萬(wàn)平方米)1萬(wàn)元,5萬(wàn)平方米以上2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)給予保障,并在辦理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收備案之前,按照屬地管理原則轉(zhuǎn)入社區(qū)居委會(huì)建立的業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)監(jiān)管賬戶。業(yè)主大會(huì)成立后產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)由業(yè)主共同承擔(dān),業(yè)主委員會(huì)成員的交通和通訊補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3以上的業(yè)主同意后,計(jì)入物業(yè)管理成本。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定開(kāi)支使用,開(kāi)支情況每年應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

(四)落實(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要依據(jù)國(guó)家、省、市前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的相關(guān)法規(guī)政策要求,強(qiáng)化物業(yè)管理招投標(biāo)制度的落實(shí)。開(kāi)發(fā)面積在3萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目,在辦理商品房預(yù)售許可證30日前,應(yīng)按規(guī)定在進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo);3萬(wàn)平方米以內(nèi)的在本市公開(kāi)招標(biāo),招聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)能力的招標(biāo)人,可組建招標(biāo)工作小組自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng),招標(biāo)人也可委托物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)招投標(biāo)事宜。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和業(yè)主委員會(huì)及行政企事業(yè)單位實(shí)施物業(yè)管理,委托物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)招標(biāo)事宜所產(chǎn)生的費(fèi)用從其投標(biāo)人和招標(biāo)人的約定。

(五)落實(shí)物管矛盾糾紛調(diào)處制度。各職能部門要依據(jù)各自在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù),帶著感情主動(dòng)研究和探索物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處化解辦法。尤其對(duì)老城區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃,加大城建配套投入,有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行綜合整治和改造,使其基本具備物業(yè)管理?xiàng)l件,逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理。對(duì)暫不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及下轄的社區(qū)居委會(huì)要組織人員搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等便民服務(wù)工作,實(shí)施簡(jiǎn)易物業(yè)管理。財(cái)政部門要對(duì)老城區(qū)物管改造給予資金支持,稅務(wù)、城管、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)及公用企事業(yè)單位要從實(shí)際出發(fā),對(duì)老城區(qū)物業(yè)改造和糾紛化解給予一定的政策支持。

四、進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理工作的保障措施

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)部門要深刻認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在城市化進(jìn)程加快這一背景下的重要作用,真正將物業(yè)管理作為一項(xiàng)重要民生工程列入議事日程,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),統(tǒng)籌安排。要及時(shí)研究物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題,尤其要把城市老舊小區(qū)的綜合改造納入城市整體建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃,通盤考慮,統(tǒng)一組織實(shí)施。要加強(qiáng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè),增加經(jīng)費(fèi)投入,使物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)和人員配備與所承擔(dān)的工作任務(wù)相適應(yīng)。

(二)加大宣傳力度。各相關(guān)職能部門要針對(duì)目前物業(yè)管理工作的實(shí)際狀況,制定宣傳工作方案,創(chuàng)新宣傳方式,加大宣傳力度,使物業(yè)管理的政策法規(guī)真正進(jìn)區(qū)入戶、深入人心,在全社會(huì)形成共同重視物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好氛圍,全面推動(dòng)物業(yè)管理上檔次、上水平。

(三)加強(qiáng)檢查考核。我市將物業(yè)管理工作納入各級(jí)各部門年度綜合目標(biāo)管理,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的督促檢查。嚴(yán)格落實(shí)工作責(zé)任制,對(duì)職責(zé)履行到位、工作落實(shí)、完成任務(wù)好的,進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)重視不夠、措施不力的,要嚴(yán)格實(shí)施效能問(wèn)責(zé)。

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