規(guī)劃局國(guó)土地價(jià)管理制度

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第一條為加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《廣東省地價(jià)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于*市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)并由市國(guó)土資源局直管（簡(jiǎn)稱市直管）的國(guó)有土地有償使用管理。

第三條基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)不同級(jí)別、不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)構(gòu)成。

第四條市直管范圍內(nèi)的土地用途分為商業(yè)、住宅、工業(yè)、公共事業(yè)建設(shè)四類用地，各類用地均劃分為不同等級(jí)，每等級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)有所區(qū)別。

第五條基準(zhǔn)地價(jià)由市國(guó)土資源管理部門會(huì)同物價(jià)部門按上級(jí)的規(guī)程擬定，按程序報(bào)批后，由市國(guó)土資源、物價(jià)管理部門聯(lián)合公布施行，并由市國(guó)土資源、物價(jià)管理部門分別報(bào)省國(guó)土資源、物價(jià)管理部門備案。

市國(guó)土資源、物價(jià)管理部門應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策變化等情況，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行局部或整體調(diào)整，報(bào)市政府批準(zhǔn)公布施行后，報(bào)上級(jí)主管部門備案。

第六條商業(yè)、住宅、公共事業(yè)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是以容積率為2的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定的地價(jià)，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是以容積率為1的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定的地價(jià)。當(dāng)容積率改變時(shí)，根據(jù)不同用途的容積率修正系數(shù)相應(yīng)進(jìn)行修正計(jì)算地價(jià)。

第七條基準(zhǔn)地價(jià)按各種用途土地使用權(quán)法定最高出讓年限評(píng)定，當(dāng)宗地的實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓使用年限低于法定最高出讓年限時(shí)，其地價(jià)按不同用途的年期修正系數(shù)進(jìn)行修正。

第八條標(biāo)定地價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)正常供求關(guān)系和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下具體宗地的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地的區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年限、容積率、臨街狀況等條件，通過(guò)系數(shù)修正而評(píng)估出具體地塊的價(jià)格。

計(jì)算公式：（評(píng)估）標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正×容積率修正×臨街狀況修正。

第九條基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)公布實(shí)施后，作為土地轉(zhuǎn)讓交稅的主要參照依據(jù)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓成交申報(bào)價(jià)格明顯低于宗地標(biāo)定地價(jià)的，市政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第十條市國(guó)土資源管理部門會(huì)同物價(jià)部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定市直管范圍內(nèi)協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。

經(jīng)營(yíng)用地（包括工業(yè)用地）必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。工業(yè)用地出讓底價(jià)不得低于國(guó)土資發(fā)〔*〕307號(hào)規(guī)定的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)288元/m2。

第十一條嚴(yán)格限制以劃撥方式提供建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。按政策法規(guī)確需以劃撥方式使用土地的，由市國(guó)土資源管理部門提出意見(jiàn)，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，必須嚴(yán)格遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

第十二條商業(yè)、住宅、工業(yè)、公共事業(yè)建設(shè)用地以及綜合用地不得隨意改變使用用途、條件。如改變使用用途、條件的，市政府可依法收回國(guó)有土地使用權(quán)；如確須改變使用用途、條件的，須報(bào)市國(guó)土、規(guī)劃部門審核，報(bào)市政府批準(zhǔn)，并按改變后的土地用途、使用條件相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

第十三條商業(yè)、住宅、公共事業(yè)、工業(yè)用地的熟地出讓基準(zhǔn)價(jià)格按同級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)格的90%計(jì)算；商業(yè)用地生地出讓基準(zhǔn)價(jià)格，按熟地出讓基準(zhǔn)價(jià)格70%計(jì)算；住宅、公共事業(yè)建設(shè)用地生地基準(zhǔn)價(jià)格，按熟地出讓基準(zhǔn)價(jià)格60%計(jì)算；工業(yè)用地生地出讓基準(zhǔn)價(jià)格按熟地出讓基準(zhǔn)價(jià)格50%計(jì)算；臨時(shí)用地費(fèi)，按基準(zhǔn)地價(jià)的5%標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

第十四條國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，由市政府作專項(xiàng)資金管理使用。國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、廉租住房建設(shè)和國(guó)有土地使用功能配套設(shè)施建設(shè)的比重。

第十五條本規(guī)定所列各項(xiàng)用地價(jià)款的繳納，用地單位須在出讓合同簽訂之日或批準(zhǔn)用地之日起60天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款。付款到期后，仍不付清土地出讓價(jià)款的，出讓方可解除出讓合同，并按規(guī)定收回土地使用權(quán)。

第十六條依法取得的土地使用權(quán)，未按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定動(dòng)工建設(shè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意延長(zhǎng)動(dòng)工期限的，若基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)升，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交差價(jià)。

第十七條各縣（市、區(qū)）參照本規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，相應(yīng)調(diào)整本地的國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)，并按程序報(bào)市政府和省土地、物價(jià)管理部門備案。

第十八條本規(guī)定有關(guān)術(shù)語(yǔ)的含義如下：

基準(zhǔn)地價(jià)：政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地法定最高出讓年期，由政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn)可。

區(qū)域因素：指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

個(gè)別因素：指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、長(zhǎng)度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。

容積率：指一定區(qū)域（地塊）范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個(gè)地塊的面積之比。

區(qū)域因素修正：指剔除比較案例與待估土地由于地區(qū)特性不同產(chǎn)生的價(jià)格的不可比性。

個(gè)別因素修正：指排除待估地塊與比較案例地塊之間由于個(gè)別因素不同而產(chǎn)生的價(jià)格的不可比性。

容積率修正：指排除土地因容積率不同而造成的地價(jià)的不可比性。

使用年期修正：指排除土地因使用年期不同而造成的地價(jià)的不可比性。

生地：指開(kāi)發(fā)前，尚未形成建設(shè)用地條件的土地。

熟地：指開(kāi)發(fā)后，已形成一定建設(shè)用地條件的土地。已經(jīng)進(jìn)行“三通一平”或“七通一平”的土地屬于熟地。

第十九條本規(guī)定自公布之日起施行。*年12月15日*市人民政府公布的《*市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)暫行規(guī)定》（茂府〔*〕80號(hào)）同時(shí)廢止。