房產(chǎn)稅制革新思索

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本文作者：李瀟1,2作者單位：1.揚州大學(xué)商學(xué)院2.連云港地方稅務(wù)局

近幾年以來，我國的房價不斷上升，為此，政府采取了一系列措施來抑制房價的持續(xù)上漲。國家要求各地區(qū)、各有關(guān)部門切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，堅決抑制不合理的住房需求，增加住房的有效供給，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管等等。政府部門先后出臺了“國六條”、“國八條”等一系列措施對房地產(chǎn)市場進行進一步的調(diào)控。房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)成為政府亟待解決的問題并且為社會各界所共同關(guān)注。但是，對于房產(chǎn)稅的征收仍然存在一定的問題，比如關(guān)于房產(chǎn)的登記信息不完整，如何確定應(yīng)納稅額以及如何征收和管理等等。

一、房地產(chǎn)及房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益，由于其本身的固定性和不可移動性，故又被稱為不動產(chǎn)。而房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種財產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收基本上以土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有為征稅環(huán)節(jié)，主要涉及11項，可分為五類：一是房地產(chǎn)財產(chǎn)稅類，主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；二是房地產(chǎn)收益稅類，主要包括土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅；三是房地產(chǎn)資源稅類，主要包括耕地占用稅和城市維護建設(shè)稅；四是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅類，主要是營業(yè)稅；五是房地產(chǎn)行為目的稅類，主要包括契稅和房地產(chǎn)印花稅。財政部《2010年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》披露的數(shù)據(jù)顯示，2010年房產(chǎn)稅平穩(wěn)增長，實現(xiàn)收入894．06億元，同比增長11．2％。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1．2％。房產(chǎn)稅收具有很大的潛力，從長期來看，征收房產(chǎn)稅可以遏制房產(chǎn)的投機性，有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源的利用率，促進房產(chǎn)資源再分配使房產(chǎn)回歸居住的本性，能夠改善房產(chǎn)的居住結(jié)構(gòu)等等。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收存在的問題

（一）房產(chǎn)稅征收的范圍較狹窄

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)，是指有房面和其他防護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊構(gòu)建有柱），能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并不包括農(nóng)村。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)已經(jīng)幾乎沒有差別，但農(nóng)村仍然不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。這種城鄉(xiāng)差別和征稅范圍的限制，很難合理的體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平性，且使得避稅更具合法性，嚴重限制了房產(chǎn)稅收入的正常增長。

（二）計稅依據(jù)不合理性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收有兩種方式：對自用的房屋以其原值減除10％～30％折舊后的余值作為計稅依據(jù)；對出租的房屋以其租金收入為計稅依據(jù)。稅率分別為1．2％和12％。對以余值為計稅依據(jù)的，雖比較穩(wěn)定但不合理，因為房屋余值反映的是房屋的歷史成本價值，這種狹隘的計稅依據(jù)導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長，高速的經(jīng)濟增長帶來了土地和房產(chǎn)的大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，而以余值作為計稅依據(jù)則大大縮小了稅基，減少了國家稅收收入。而對于以租金收入為計稅依據(jù)征收的房產(chǎn)稅，缺乏客觀、公允的評判標(biāo)準(zhǔn)。首先，租金的價格相對房屋余值兩者差距比較大，而且兩種計稅依據(jù)計算出的應(yīng)納稅額也就不相同，這樣就使得稅負不公，對部分人來說偷逃稅就更容易，比如納稅人不申報或者不如實申報租金收入，有意規(guī)避或偷逃房產(chǎn)稅；出租房和承租方可能簽訂虛假租賃合同，故意壓低租賃價格以達到避稅、逃稅的目的。其次，房屋租金收入不但征收房產(chǎn)稅，還要征收營業(yè)稅，一定程度上造成了重復(fù)征稅，有悖于稅不重征的原則。

（三）稅賦環(huán)節(jié)分布不合理，保有環(huán)節(jié)稅賦偏低

從稅賦環(huán)節(jié)來看，目前我國的房地產(chǎn)稅收集中在房產(chǎn)的增量環(huán)節(jié)，即主要對地產(chǎn)和房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用，而且免稅范圍又大，這樣就導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)存量的作用減弱。由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高，而保有環(huán)節(jié)稅賦過低，這種窄稅基模式造成了稅賦不公，妨礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類少，稅負輕，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?，進人市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動，還直接阻礙了劃撥存量土地步人市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費的現(xiàn)象日趨嚴重。另外，我國房地產(chǎn)市場存在著中低檔住房有效需求旺盛和城市中存在著相當(dāng)大量的閑置存量資源這樣一個尖銳的矛盾。我國城鎮(zhèn)人均住房面積己達25平方米以上，但城鎮(zhèn)住房困難群體的比重達20％，表明城鎮(zhèn)居民住房面積結(jié)構(gòu)不合理。造成一部分存量資源閑置狀況的原因，正是在于我國對商品房保有稅賦偏低，空置商品房可以無償保有，而進入市場交易的商品房反而要承擔(dān)稅賦，導(dǎo)致房屋開發(fā)商或業(yè)主將房屋大量空置、閑置、低效利用或投機，限制了房地產(chǎn)二級市場和租賃市場的發(fā)育和繁榮。

（四）稅費制度混亂，納稅主體確定不合理

我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅費主要有契稅、印花稅、交易手續(xù)費、土地登記費、房屋登記費、過戶代辦費、營業(yè)稅、個人所得稅等等，而且收費項目遠大于征稅項目。其中，部分是經(jīng)過中央和省級相關(guān)部門批準(zhǔn)的合理收費，但也不乏有違規(guī)收費的現(xiàn)象存在。目前房屋產(chǎn)權(quán)所有人和經(jīng)營人為房產(chǎn)稅的納稅人，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，出現(xiàn)了多種模式的房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)。為了更好的利用房屋的經(jīng)濟效益，出現(xiàn)了租賃、聯(lián)營、聯(lián)建及無償撥劃使用等各種各樣的房屋所有權(quán)共有或互有的現(xiàn)象，使得產(chǎn)權(quán)不明確，劃分不清晰，導(dǎo)致稅款的征收困難很大。

（五）稅收立法層次低，法規(guī)不健全

我國目前財產(chǎn)稅稅收立法層次較低，大多數(shù)稅種還停留在國務(wù)院的“暫行條例”的階段。財產(chǎn)稅法規(guī)不健全，征管不嚴，容易造成稅款流失。例如財產(chǎn)評估制度和財產(chǎn)登記管理制度，尤其是對私人財產(chǎn)的登記缺乏明確的法律規(guī)定，讓相應(yīng)納稅者有空可鉆，也使稅收的征管難度加大。（六）稅收立法權(quán)高度集中于中央，地方自主權(quán)低中央政府在地方稅制的設(shè)置上實行“一刀切”原則，沒有根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展的情況兼顧地方政府的利益，造成稅權(quán)過于統(tǒng)一，地方政府無權(quán)變動或者只能在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)進行有限的調(diào)整。地方政府缺乏必要的稅收自主權(quán)，使其征管的積極性不高，管理不嚴，致使國家稅收流失，也造成地方政府重費輕稅，濫用收費權(quán)，稅費混亂，加重企業(yè)負擔(dān)。

三、加強房產(chǎn)稅改革，有效抑制房價的對策

（一）擴大房產(chǎn)稅征收的范圍，調(diào)整減免稅的項目

隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，一些農(nóng)村與中小城鎮(zhèn)已沒有太大的差別。建議將農(nóng)村的非農(nóng)用的生產(chǎn)經(jīng)營性用房納入征稅范圍。同時，事業(yè)經(jīng)費的單位隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展兼有公益性和營利性，也可以把實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位用房納入征稅范圍內(nèi)。對于那些高收入人群擁有的多套閑置住房（第一居所免征稅）也應(yīng)該合理計稅，設(shè)定免稅空置的期限，對于超過規(guī)定期限的一律征稅。這樣也可以抑制房地產(chǎn)開發(fā)商盲目的進行開發(fā)，造成資源的浪費。

（二）統(tǒng)一房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋余值或者是房屋的租金為計稅依據(jù)的，沒有考慮其時間價值，因此，我們可以借鑒其他國家的先進經(jīng)驗，將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)統(tǒng)一為房產(chǎn)的現(xiàn)值即房產(chǎn)在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下的市場價值。這樣的話既考慮了房產(chǎn)的原值，又可以反映市場供求關(guān)系的變化。

（三）完善房地產(chǎn)保有稅收制度

規(guī)范并降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦，提高保有環(huán)節(jié)的稅賦。簡化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)保有稅，從價課征。在稅制的設(shè)計上，現(xiàn)行稅收制度是按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對房產(chǎn)從價或從租計稅；對土地從量計稅，對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在房產(chǎn)稅計稅依據(jù)確定上，若要人為地剝離土地的價值，在實際征管中很難操作；若不剝離土地的價值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負不公。因此，建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其功能由新設(shè)房地產(chǎn)保有稅取而代之，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。征稅的理論依據(jù)是“受益原則”，房產(chǎn)享用了基礎(chǔ)設(shè)施等由政府提供的公共產(chǎn)品，當(dāng)公共品的提供使得地區(qū)的自然及經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生改善時，房產(chǎn)將隨之升值。但目前居民不對政府提供的公共產(chǎn)品付費，這是不合理的。開征房地產(chǎn)保有稅，能夠促進社會所得的公平分配，符合誰收益、誰付費的課稅原則，又能夠為政府提供豐富穩(wěn)定的財政收入。征收房地產(chǎn)保有稅，不僅可以縮小貧富差距，實現(xiàn)房多者多交稅，房少者少交稅，還可以改變?nèi)藗儗ω敭a(chǎn)的投資分配，同時可以遏制炒房行為，持有房產(chǎn)的成本增加將促使房產(chǎn)所有者和使用者充分開發(fā)利用土地，從而促進房地產(chǎn)資源的合理配置。房地產(chǎn)稅改革的基木原則應(yīng)重在規(guī)范，不加重整體稅收負擔(dān)。從征稅范圍來看，對于自用房屋，應(yīng)采取第一套住房免稅、第二套以上房屋繳稅的政策。對房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)按評估值征稅，可以靈活的根據(jù)不同用途的房產(chǎn)規(guī)定不同的稅率。

（四）明確納稅主體

目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房屋所有權(quán)的多種模式，基于此種現(xiàn)象，可以把擁有或者使用房屋的單位或是個人作為納稅主體，即納稅主體也就是實際使用房屋的人。這樣就可以避免在征收過程中因產(chǎn)權(quán)不明而互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

（五）加強財產(chǎn)稅征收管理，完善法制保障

財產(chǎn)稅的稅基是納稅人所有的財產(chǎn)，應(yīng)盡快建立健全的財產(chǎn)登記制度，如財產(chǎn)實名制；正確界定納稅人的財產(chǎn)，確保財產(chǎn)稅計稅依據(jù)的準(zhǔn)確，防止納稅人轉(zhuǎn)移稅基。同時建立財產(chǎn)申報制度，稅務(wù)機關(guān)要加強與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、戶籍管理部門等相關(guān)部門的協(xié)作，建立工作聯(lián)系制度，建全個人財產(chǎn)和個人收入的申報登記制度。此外，為了改變財產(chǎn)稅定額征收的現(xiàn)狀，按財產(chǎn)現(xiàn)值征稅，還應(yīng)建立和完善獨立的市場評估機構(gòu)，稅務(wù)部門保留直接參與評估的權(quán)利，保持評估的權(quán)威性和公正性，為財產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確的計稅依據(jù)。應(yīng)加大對現(xiàn)有收費項目的清理力度，全國人民代表大會及其常務(wù)委員會應(yīng)加快制定相關(guān)稅法的力度，建立、健全房地產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)評估制度，使得稅收征收機關(guān)可以有法可依、有法必依，更好的對房產(chǎn)資源進行優(yōu)化配置。

（六）適當(dāng)擴大地方政府的稅收管理權(quán)限

在分稅制財政體制下，我國財產(chǎn)稅立法權(quán)歸中央，地方可以擁有確定某些稅收要素的權(quán)力。我國各地財產(chǎn)稟賦差異較大，加之財產(chǎn)稅稅基具有非流動性，因而賦予地方財產(chǎn)稅立法權(quán)有利于各地因地制宜地制定適合本地區(qū)實際情況的財產(chǎn)稅法。綜上所述，應(yīng)進一步優(yōu)化與完善我國的稅制結(jié)構(gòu)，加強房產(chǎn)稅的統(tǒng)籌、規(guī)劃、改革，促進社會主義市場經(jīng)濟能夠更加和諧、健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展。