房產(chǎn)業(yè)稅負與影響研究

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本文作者：王素榮徐明玉作者單位：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學

一、文獻回顧

國外關于房地產(chǎn)行業(yè)稅負研究，主要有:Cummins等研究了14個國家的300家房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，發(fā)現(xiàn)除了西班牙和荷蘭，其他國家企業(yè)所得稅政策的變化與企業(yè)的投資行為都有著顯著的負相關性［1］。Hines論述了在財產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅合一的條件下實施最低稅負制，最終稅負將由消費者承擔［2］。Smith研究分析顯示:財產(chǎn)稅是地方政府收入的主要來源，各個政府每年對于公共教育和社區(qū)的收入預算水平完全可以由上一年水平進行預測，并且稅收收入與其他收入相比是相對穩(wěn)定的，其中財產(chǎn)稅收入可以提供一個平衡國家/本地的財務人結構［3］。國內(nèi)關于房地產(chǎn)行業(yè)稅負水平研究較少，主要有:吳旭東和李晶研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅費較大，費重稅輕;房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負水平最重;房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，而且存在稅收漏洞，房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的稅收形同虛設［4］。張海峰研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負規(guī)劃不科學，且效率不高，我國房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)位于不合理區(qū)和劣勢區(qū)。如果稅負狀況得不到改善，對我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展非常不利［5］。薛付華研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)稅收負擔相對較重，同時承擔了較高的費用，致使企業(yè)承擔了較高的稅負水平?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不健全，不能適應經(jīng)濟快速發(fā)展的要求，也沒有發(fā)揮稅收應有的調節(jié)作用［6］。劉德英研究發(fā)現(xiàn)近年來全國房地產(chǎn)業(yè)的稅負水平逐年上升，房地產(chǎn)企業(yè)稅負在12%以上，這個稅負水平遠大于其他行業(yè)［7］。以上國內(nèi)外關于房地產(chǎn)行業(yè)稅負的研究構成本文的研究基礎，但究竟房地產(chǎn)行業(yè)總收入中稅負占多少比例，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)行業(yè)的稅負輕重程度怎樣，房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響因素有哪些?這些問題在已有的文獻中找不著答案，本文對這些問題進行研究就顯得非常必要。

二、相關理論分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及9個稅種。在房地產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)征收契稅、印花稅;在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅;在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅;最后，就企業(yè)的最終所得額繳納企業(yè)所得稅。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，買地支付的地價款以及支付給施工單位的工程款，對方都已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但轉讓房產(chǎn)的價款中都不能抵扣，還應就全價繳納營業(yè)稅，這里存在重復征稅。另外，土地增值稅的稅率太高，導致房地產(chǎn)企業(yè)逃避稅款的意愿強烈，手段多樣，致使稅款流失。2010年，賣房賣地繳納的土地增值稅為1276億元，占稅收總收入的1.7%，而買房買地繳納的契稅為2464億元，占稅收收入的3.4%，這個數(shù)據(jù)說明土地增值稅的高稅率并沒有發(fā)揮應有的作用。

2.有效稅率的界定

國內(nèi)外學者研究企業(yè)稅收負擔時，通常采用有效稅率ETR，本文也采用ETR來衡量房地產(chǎn)行業(yè)上市公司稅負，并將其ETR定義為企業(yè)當期繳納的稅額與總收入的比率，具體計算依據(jù)和計算方法如下:根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條，采取預收款方式銷售不動產(chǎn)的，納稅人收到預收款的當期就發(fā)生了納稅義務。因此，營業(yè)稅的計稅基礎，不僅包括當期營業(yè)收入，還應包括當期預收售房款。故:營業(yè)稅ETR=本年度營業(yè)稅額/(當期營業(yè)收入+當期新增預收款項)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第16條，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，應預征土地增值稅，待項目全部竣工辦理結算后再進行清算，即房地產(chǎn)企業(yè)預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。故，土地增值稅ETR=本年度土地增值稅額/(當期營業(yè)收入+當期新增預收款項)國稅發(fā)［2009］31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》中明確，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，即房地產(chǎn)企業(yè)預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。因此，所得稅ETR=當期實際所得稅/(當期營業(yè)收入+當期新增預收款項)為了將房地產(chǎn)行業(yè)的總稅負與其他行業(yè)進行橫向比較，本文對房地產(chǎn)行業(yè)的總稅負進行如下定義:總稅負=(營業(yè)稅金及附加+當期實際所得稅)/總收入上述公式中，當期新增預收款項等于年報附注中賬齡在一年以內(nèi)的預收賬款。在資產(chǎn)負債表債務法下，所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅因:遞延所得稅=遞延所得稅負債增加額－遞延所得稅資產(chǎn)增加額故:當期實際所得稅=所得稅費用－遞延所得稅=所得稅費用－(遞延所得稅負債期末余額減期初余額－遞延所得稅資產(chǎn)期末余額減期初余額)

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅負統(tǒng)計分析

1.樣本選取

按照中信行業(yè)分類標準，本文以滬深證券交易所公開發(fā)行上市的73家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司為研究對象，樣本數(shù)據(jù)來自上市公司2008—2010年度報告和RESSET金融研究數(shù)據(jù)庫。同時，選取14家金融業(yè)、30家建筑業(yè)、37家社會服務業(yè)和53家交通運輸業(yè)上市公司作為橫向比較對象。在進行統(tǒng)計分析時剔除了數(shù)據(jù)有缺失的公司和ST、*ST類上市公司的數(shù)據(jù)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種所占比例分析

根據(jù)73家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營樣本公司的數(shù)據(jù)，計算房地產(chǎn)行業(yè)三個主要稅種稅負如表1所示。根據(jù)表1可以看出，2008年總稅負為10.26%，其中，所得稅占比最高，為3.86%，營業(yè)稅占比為3.27%，土地增值稅占比最低，為2.76%。2009年總稅負為8.92%，其中，所得稅所占比重最高，為3.41%，營業(yè)稅為2.98%，土地增值稅占比僅為2.14%，與2008年相比三稅占總收入的比例都有所下降。2010年總稅負9.49%，其中，所得稅占比仍最高，為3.65%，營業(yè)稅占比為2.80%，土地增值稅占比2.75%。從連續(xù)3年總體情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司總稅負平均為9.6%左右，其中，所得稅占比最高，約占3.6%，營業(yè)稅約占3.0%;土地增值稅占比最低，約占2.5%。我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市企業(yè)稅負總額中，營業(yè)稅占31.6%，土地增值稅占26.6%，所得稅占38.1%，三稅占比達到96.3%，說明這三個稅種的稅負情況可以代表房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負。從表2還可以發(fā)現(xiàn)，連續(xù)3年擁有高稅率的土地增值稅都是所占比例最低的，說明高稅率并沒有高稅額相對應。

3.房地產(chǎn)行業(yè)稅負與其他行業(yè)稅負比較

根據(jù)73家房地產(chǎn)企業(yè)、14家金融業(yè)、30家建筑業(yè)、37家社會服務業(yè)和53家交通運輸業(yè)上市公司的行業(yè)數(shù)據(jù)，計算出各行業(yè)的總稅負，結果如表2所示。表2顯示，2008—2010年的3年中五個行業(yè)稅負水平排名沒有變化，五個行業(yè)中營業(yè)稅金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和社會服務業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，其中金融行業(yè)各年稅負水平都是最高的，平均稅負為12.90%，遠高于其他行業(yè);房地產(chǎn)行業(yè)稅負水平第二，平均稅負為9.44%，社會服務業(yè)的平均稅負為6.79%。建筑業(yè)和交通運輸業(yè)的營業(yè)稅稅率為3%，交通運輸業(yè)的平均稅負為4.74%，建筑業(yè)的稅負為3.65%，兩個行業(yè)的實際稅負遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的9.44%。房地產(chǎn)行業(yè)的稅款占收入的比例在9%以上，其稅負高于適用相同營業(yè)稅率的社會服務業(yè)3個百分點;房地產(chǎn)行業(yè)名義稅率比交通運輸業(yè)和建筑業(yè)高2個百分點，其實際稅負比這兩個行業(yè)高5個百分點。由此推理:房地產(chǎn)行業(yè)的稅負比其他行業(yè)高3個百分點，稅負水平較高是導致房價偏高的原因之一。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅負影響因素的實證研究

1.數(shù)據(jù)來源和樣本選取

在上述統(tǒng)計分析所選樣本的基礎上，進行回歸分析時進一步剔除了凈利潤為負的上市公司及數(shù)據(jù)異常公司，最終篩選出房地產(chǎn)行業(yè)2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201個樣本。

2.研究假設

因所得稅占企業(yè)稅負比重較大，在考察房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響因素時重點關注所得稅的影響因素。因所得稅稅負為當期實際所得稅與總收入的比率，所以，在總收入一定的情況下，影響所得稅稅負的是企業(yè)當期實際所得稅。當期實際所得稅是以應納稅所得額乘以實際稅率計算而得。房地產(chǎn)行業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策的極少，實際所得稅稅率均為法定稅率25%。應納稅所得額是在會計利潤的基礎上，加減永久性差異，加減暫時性差異而得。永久性差異包括企業(yè)計提的各種減值準備、對外投資分回利潤、廣告費與業(yè)務宣傳費、公益性捐贈、業(yè)務招待費等，但由于很多數(shù)據(jù)不能在公開數(shù)據(jù)中找到，故本文在借鑒前人研究成果的基礎上，選取以下因變量:

(1)暫時性差異。暫時性差異是可抵扣暫時性差異減去應納稅暫時性差異得到的數(shù)值。企業(yè)的暫時性差異越大，企業(yè)應納稅所得額的基數(shù)會越大，從而會提高公司的稅負，故本文以暫時性差異占總資產(chǎn)的比例作為替代變量，對暫時性差異與企業(yè)稅負的相關性進行研究。假設1:上市公司的暫時性差異與公司稅負正相關。

(2)會計—稅收差異。稅法所具有的剛性特征導致企業(yè)會計利潤與應納稅所得額之間肯定存在差異，而這部分差異很可能與企業(yè)的稅務籌劃、盈余管理產(chǎn)生聯(lián)系。其差異越大，企業(yè)通過稅務籌劃進行盈余管理的機會越多，稅負可能會越低。故本文以會計—稅收差異占會計利潤的比例作為替代變量，分析會計—稅收差異對稅負的影響程度。假設2:上市公司的會計—稅收差異與公司稅負之間負相關。

(3)資產(chǎn)減值準備。資產(chǎn)減值準備在計算會計利潤時已經(jīng)扣除，但按照稅法規(guī)定，在計算應納稅所得額時不得扣除，需要進行納稅調整，這種規(guī)定有可能給企業(yè)提供了利用資產(chǎn)減值準備進行盈余管理的機會。一般來說，由于企業(yè)資產(chǎn)減值準備的加回，企業(yè)的應納稅所得額會提高，從而提高了企業(yè)的稅負。假設3:上市公司資產(chǎn)減值準備與公司稅負正相關。

3.控制變量

國內(nèi)外的學者研究已經(jīng)表明，企業(yè)的稅負是多方面因素共同影響的結果，企業(yè)規(guī)模、資本結構和股權結構等都可能會影響企業(yè)的稅負，本文選取了以下控制變量:(1)企業(yè)規(guī)模。根據(jù)政治權利假說，如果企業(yè)的規(guī)模很大，企業(yè)不僅有更多的資源進行政治游說，而且也可以聘請專業(yè)人員進行納稅籌劃，從而減少稅收負擔。本文以資產(chǎn)的對數(shù)(ln)作為企業(yè)規(guī)模的控制變量。(2)資本結構。企業(yè)的資本結構會影響企業(yè)的稅前扣除額，因而對企業(yè)稅負具有重要影響。本文以資產(chǎn)負債率作為資本結構的替代變量進行控制。(3)資本密集度。企業(yè)的資本密集度是指固定資產(chǎn)投資與企業(yè)總資產(chǎn)的比率，企業(yè)固定資產(chǎn)投資的增加，企業(yè)可以通過提高折舊額來降低企業(yè)的實際稅負。本文采用固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例作為控制變量。(4)資產(chǎn)收益率。企業(yè)的資產(chǎn)收益率能夠影響企業(yè)應納稅所得額以及稅前扣除，然而企業(yè)的盈利能力對企業(yè)的稅前利潤和未來發(fā)展前景都有重要的影響，本文用總資產(chǎn)報酬率代替盈利能力來作為控制變量。

4.模型建立

根據(jù)前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的稅負水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暫時性差異，以暫時性差異與總資產(chǎn)比值來計量;BTDit表示公司i在第t年的會計—稅收差異，以會計利潤與應納稅所得額的差占會計利潤的比例來計量;IMPit表示公司i在第t年的資產(chǎn)減值準備，以現(xiàn)金流量表間接法中的“資產(chǎn)減值準備”進行計量;SIZEit表示公司i在第t年的規(guī)模(Size)，以總資產(chǎn)的對數(shù)值作為替代變量;LEVit表示公司i在第t年的資本結構(Leverage)，以資產(chǎn)負債率為替代變量;CAPINTit表示公司i在第t年的資本密集度，以固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為替代變量;ROAit表示公司i在第t年的資產(chǎn)收益率，以凈利潤與總資產(chǎn)的比值來計量;ε為誤差項。

5.實證結果及分析

(1)相關性分析

本文利用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，采用Pearson相關系數(shù)來檢驗各個影響因素對稅負相關性程度，其取值范圍在［－1，+1］之間，絕對值越，則表示兩者的相關性越強，若系數(shù)為0，則兩個變量之間不存在線性相關關系。各個解釋變量與被解釋變量的Pearson相關性檢驗結果如表3所示。從表3可知，房地產(chǎn)企業(yè)稅負ETR與暫時性差異顯著正相關，相關系數(shù)為0.278;稅負ETR與會計—稅收差異具有顯著負相關，相關系數(shù)為－0.218;稅負ETR與資產(chǎn)減值準備顯著正相關，相關系數(shù)為0.209。此外，控制變量的相關性檢驗顯示，稅負ETR與規(guī)模具有顯著正相關性，相關系數(shù)為0.120;稅負ETR與資本結構具有正相關性，相關系數(shù)為0.007，但顯著性不明顯;稅負ETR與資本密集度呈顯著的負相關性，相關系數(shù)為－0.201;平均稅負ETR與資產(chǎn)收益率ROA呈正相關關系，相關系數(shù)為0.290。同時，Pearson相關性檢驗還顯示各自變量之間的相關性都低于0.7，相關性最大值為0.290，遠低于0.7的邊界值，證實了變量之間不存在多重共線性。

(2)回歸分析結果

本文利用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，對上述樣本進行多元線性回歸分析，其結果如表4所示。從表4可知，暫時性差異的偏回歸系數(shù)為0.142，在5%的水平上顯著相關，表明隨著企業(yè)暫時性差異的增大，企業(yè)應納稅所得額會增大，最終可以提高企業(yè)的實際稅負，證實了假設1。會計稅收差異的偏回歸系數(shù)為－0.232，在1%的水平上顯著相關，表明企業(yè)稅負與會計稅收差異負相關，表明企業(yè)的會計利潤與應納稅所得額之間的差異越大，企業(yè)利用納稅調整額進行納稅籌劃的機會越多，從而更有可能降低企業(yè)的稅負，證實了假設2。資產(chǎn)減值準備的偏回歸系數(shù)為0.107，且在10%的水平上顯著正相關，表明企業(yè)的資產(chǎn)減值準備越高，則企業(yè)的稅負會越高，但是顯著性較低。企業(yè)資產(chǎn)減值準備越高，則在計算應納稅所得額時的加回就越高，從而會提高企業(yè)的應納稅所得額并進一步提高企業(yè)的稅負，證實了本文的假設3。從表4還可以看出控制變量的回歸結果，企業(yè)規(guī)模的偏回歸系數(shù)為0.102，回歸結果并不顯著，表明上市公司的規(guī)模會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本結構的偏回歸系數(shù)為0.102，回歸結果同樣不顯著，表明資本結構會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本密集度的偏回歸系數(shù)為－0.214，在1%的水平上顯著相關，表明隨著企業(yè)固定資產(chǎn)投資的增加，企業(yè)稅負隨之降低;資產(chǎn)報酬率的偏回歸系數(shù)為0.360，在1%的水平上顯著相關，即隨著企業(yè)資產(chǎn)報酬率的提高，企業(yè)的稅負會提高。

五、研究結論、原因分析及建議

1.研究結論

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司2008—2010年年報數(shù)據(jù)進行研究分析，得出以下研究結論:(1)我國房地產(chǎn)上市公司繳納稅額占總收入比例為9.6%，其中，所得稅占3.6%，營業(yè)稅占3.0%，土地增值稅占2.5%。說明我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負較高，對稅負應引起足夠重視。(2)在行業(yè)稅負橫向比較中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)稅負高于社會服務業(yè)、交通運輸業(yè)和建筑業(yè)，平均高出3%左右，某種程度上說明高稅負是導致高房價的原因之一。(3)對房地產(chǎn)行業(yè)稅負影響因素的回歸分析顯示:房地產(chǎn)企業(yè)稅負與資產(chǎn)減值準備和暫時性差異正相關，與會計稅收差異負相關。實證分析還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負與資產(chǎn)報酬率顯著正相關，與資本密集度顯著負相關，上市公司稅負與企業(yè)規(guī)模、資本結構不存在顯著相關性。

2.原因分析

形成房地產(chǎn)企業(yè)稅負高的原因主要有:(1)在流轉環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)轉讓收入除了繳納3%的營業(yè)稅外，還需要繳納土地增值稅，即其他行業(yè)在流轉環(huán)節(jié)只需要繳納增值稅或營業(yè)稅一道稅，而房地產(chǎn)企業(yè)則需要在流轉環(huán)節(jié)繳納兩道稅，而且，土地增值稅的稅率是30%—60%。本文的研究結論中，房地產(chǎn)行業(yè)9.6%的總稅負中，扣除土地增值稅占2.5%，則其稅負為7.1%。(2)房地產(chǎn)行業(yè)是國家重點調控的行業(yè)，享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的企業(yè)極少。王素榮和劉寧在“稅收優(yōu)惠政策對行業(yè)凈利潤影響統(tǒng)計分析”一文中發(fā)現(xiàn)，稅收優(yōu)惠對行業(yè)凈利潤貢獻最小的是房地產(chǎn)行業(yè)，2008—2010年平均值只有3.79%;稅收優(yōu)惠對行業(yè)凈利潤貢獻較小的有采掘業(yè)9.48%，交通運輸倉儲業(yè)10.05%，社會服務業(yè)10.61%，建筑業(yè)11.99%，電力煤氣水生產(chǎn)供應13.83%;稅收優(yōu)惠對行業(yè)凈利潤貢獻較大的有傳播與文化產(chǎn)業(yè)23.37%，制造業(yè)25.30%，批發(fā)和零售貿(mào)易26.22%，農(nóng)林牧漁業(yè)27.73%;稅收優(yōu)惠對行業(yè)凈利潤貢獻最大的是信息技術業(yè)94.70%［8］。從這些數(shù)據(jù)中不難得出:企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠極少導致所得稅稅負比較重是房地產(chǎn)行業(yè)總稅負重的又一原因。另外，房地產(chǎn)行業(yè)稅負還有重復征稅的問題，房地產(chǎn)行業(yè)以轉讓收入全額為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)支付給施工企業(yè)的建筑工程款，支付給裝修企業(yè)的裝修款或自行裝修購入的裝飾材料和設備等支出，均不得從營業(yè)稅的計稅依據(jù)中扣除，而取得建筑工程款的施工企業(yè)，取得裝修款的裝修企業(yè)均已就其取得的收入繳納了營業(yè)稅，銷售裝飾材料和設備的企業(yè)已就銷售價款繳納了增值稅。

3.建議

針對上述原因分析，本文建議盡快對房地產(chǎn)行業(yè)實施增值稅，取消現(xiàn)行征收的營業(yè)稅和土地增值稅。營業(yè)稅改征增值稅是大勢所趨，世界各國開征的流轉稅基本上都是增值稅，唯有我國分別征收增值稅和營業(yè)稅，這不僅存在重復計稅，還造成各行業(yè)稅負不平衡。另外，房地產(chǎn)行業(yè)實施增值稅后，就沒有必要再征收土地增值稅。因為，增值稅是就增值額征收的一種流轉稅，土地增值稅也是就增值額征收的流轉環(huán)節(jié)稅，同一個環(huán)節(jié)，就增值額征收兩道稅，顯然不合理。房地產(chǎn)調控手段不是只有稅收，還可以通過價格等手段。