家業(yè)主維權(quán)管理

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論文關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期存在節(jié)約時(shí)間服務(wù)中心業(yè)主代表維權(quán)房地產(chǎn)招商引資法院商業(yè)社會(huì)

論文摘要：在商業(yè)社會(huì)里,只要有需求,就一定有滿足。并且,做任何事情都需要付出代價(jià),為了節(jié)約時(shí)間和精力,付出一定的費(fèi)用也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。所?在法制尚待進(jìn)一步完善的我國(guó),“有償維權(quán)”現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期存在。

10月13日，位于兩廣大街的東華金座的業(yè)主們出資成立的京城第一個(gè)為業(yè)主維權(quán)的公司——“北京東華金座咨詢服務(wù)中心”宣告成立，這也是全國(guó)首家為業(yè)主維權(quán)而成立的公司。當(dāng)天，還是該樓盤(pán)法院評(píng)估價(jià)、業(yè)主維權(quán)公司舉行招商引資會(huì)的日子。兩廣大街，由廣安門(mén)往東，兩邊的街景、來(lái)往的車(chē)輛和人流越來(lái)越熱鬧。也正是如此，過(guò)菜市口紅綠燈走輔路，當(dāng)一層層的樓板突兀在外的兩座建到一半的塔樓中間連著已經(jīng)封頂?shù)粯記](méi)有生機(jī)的板樓就是2000年開(kāi)盤(pán)至今仍未竣工東華金座。

去年，30多名購(gòu)房人聯(lián)名將東華金座前后兩任開(kāi)發(fā)企業(yè)——北京房開(kāi)置業(yè)股份有限公司和北京市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同告上法庭，并打贏了官司，法院判決開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行房屋合同，并賠償所有經(jīng)濟(jì)損失。但法院沒(méi)有找到“宣開(kāi)”(原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司)任何能變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，判決書(shū)也就成了一紙空文，一直未能執(zhí)行。

因維權(quán)跨時(shí)之長(zhǎng)，且北京住宅樓極少出現(xiàn)“爛尾”，東華金座被冠以了“京城第一爛尾住宅”的稱呼，而很多業(yè)主更直接將其稱為“京城第一爛尾樓”。

被逼出來(lái)的維權(quán)公司

據(jù)了解，8月11日東華金座業(yè)主成立了業(yè)主理事會(huì)，下面分法務(wù)組、財(cái)務(wù)組、后勤組等多個(gè)小組，詳細(xì)分工打理業(yè)主維權(quán)中的具體事宜。8月20日，業(yè)主們又自籌資金，向工商部門(mén)登記申請(qǐng)建立“東華金座業(yè)主咨詢服務(wù)中心”，這個(gè)按照企業(yè)模式建立的服務(wù)中心在全國(guó)尚屬首例。中心的主要作用是前期團(tuán)結(jié)業(yè)主，理性維權(quán)；后期為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)。目前已有58名業(yè)主自愿報(bào)名加入?！笆聦?shí)上，我們北京東華金座咨詢服務(wù)中心已在5天前，即10月8日拿到了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，今天是借著法院評(píng)估結(jié)果以及東華金座招商引資會(huì)，宣告公司正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)?！狈?wù)中心董事長(zhǎng)邢寶軍介紹道。

東華金座業(yè)主理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京東華金座咨詢服務(wù)中心董事長(zhǎng)邢寶軍還介紹說(shuō)：“2005年以后，東華金座維權(quán)業(yè)主人數(shù)越來(lái)越多了。一部分業(yè)主已經(jīng)拿到了法院的判決，要求開(kāi)發(fā)商或支付違約金或支付退房款，但都沒(méi)有執(zhí)行。許多業(yè)主工作都很忙，而且單個(gè)業(yè)主維權(quán)的力量太小。成立維權(quán)公司，可以集中解決這些問(wèn)題。公司也可以代表業(yè)主活動(dòng)，而且法律地位更明確?！?/p>

據(jù)介紹，資金問(wèn)題是按照購(gòu)房面積每平方米50元集資解決的，共籌集了將近30萬(wàn)元，目前足夠組織訴訟。東華金座共預(yù)售給108戶業(yè)主144套房子，目前已經(jīng)聯(lián)系到的70人全部交了集資款加入公司，成為公司的股東和職工。公司就在售樓處辦公，聘用了兩名需付工資的專(zhuān)職秘書(shū)，其他崗位由業(yè)主無(wú)償擔(dān)任，大家輪流值班?！拔覀儾皇菫榱死娑闪⑦@個(gè)公司，都是被逼出來(lái)的，無(wú)非是想通過(guò)理性維權(quán)和法律手段保障自己的權(quán)益?！毙蠈氒娬f(shuō)。據(jù)悉，法院已確認(rèn)了東華金座144戶業(yè)主的購(gòu)房事實(shí)，并表示會(huì)公正公開(kāi)地用司法程序盡快實(shí)現(xiàn)東華金座所有業(yè)主的權(quán)益，使得業(yè)主們?cè)缛盏玫劫r償并住進(jìn)屬于自己的家園。

盡管如此，邢寶軍認(rèn)為，擺在他們面前的問(wèn)題是，現(xiàn)在那個(gè)區(qū)域二手房的價(jià)格都已經(jīng)漲到15000元/平方米左右了，那么法院究竟是給他們賠償還是給他們房子呢？如果用賠償?shù)姆绞剑瑑r(jià)格是按當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)還是按現(xiàn)在的價(jià)格？目前已經(jīng)有部分業(yè)主表示愿意退房，其他的都表示還是要房子，也正是如此，“公司最大的近期目標(biāo)是推進(jìn)項(xiàng)目盡快完工，讓業(yè)主拿到房子?！毙蠈氒姳硎尽！皷|華金座2006年8月3日作價(jià)時(shí)的總價(jià)值為39823萬(wàn)元。”邢寶軍平靜而又激動(dòng)地宣讀著這個(gè)從宣武法院新得來(lái)的評(píng)估結(jié)果。

9月17日，北京鴻天涉外房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司受北京市宣武區(qū)人民法院委托，對(duì)該樓盤(pán)的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。邢寶軍介紹，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，從宣武法院得來(lái)的消息是，已經(jīng)被查封的東華金座即將被拍賣(mài)。據(jù)稱，宣武區(qū)法院也已經(jīng)許諾，新的接盤(pán)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須保證交付給不退房的老業(yè)主房子，而且保證是以當(dāng)年的價(jià)格（也就是說(shuō)不用加錢(qián)），這條規(guī)定將被寫(xiě)進(jìn)拍賣(mài)的附加條件當(dāng)中。

咨詢服務(wù)中心副主任李焰白介紹了接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商可能得到的收益：“這個(gè)項(xiàng)目的成本為兩部分，其一是拍賣(mài)成本：起拍3.9億，預(yù)計(jì)成交價(jià)為4.2億；其二是建筑成本和裝修等，估算為2億。合計(jì)是6.2億，而項(xiàng)目建成之后的利潤(rùn)為10億左右?！薄昂芏喙緦?duì)接盤(pán)感興趣?！崩钛姘渍f(shuō)，目前已有8家開(kāi)發(fā)商和他們進(jìn)行過(guò)接洽，“而聽(tīng)說(shuō)，和宣武法院聯(lián)系的有意向的開(kāi)發(fā)商也有6家”?！皩?shí)際上，加上已判決生效退房的商業(yè)和住宅合計(jì)約4000平方米——這部分面積估算目前已增值1600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在80%以上。而且我們是按照精裝修1萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算的，這個(gè)地段現(xiàn)在肯定比這個(gè)價(jià)格高很多?！?/p>

當(dāng)記者問(wèn)道：“拍賣(mài)是法院的事情，北京東華金座咨詢服務(wù)中心沒(méi)有權(quán)利介入，緣何還要召開(kāi)招商引資會(huì)？”邢寶軍的回答讓人深思：“維權(quán)4年，很多事情讓我們害怕了，所以希望今天這個(gè)會(huì)引起社會(huì)對(duì)拍賣(mài)的關(guān)注和監(jiān)督，以期保證拍賣(mài)過(guò)程的透明和公正。”

“有償維權(quán)”理應(yīng)一路走好

當(dāng)某種服務(wù)從公益行為變成一種商業(yè)行為時(shí)，其合理性必然會(huì)在社會(huì)各界引發(fā)頗多爭(zhēng)議。這就是近日業(yè)主們街聞巷議的話題——有償維權(quán)。

有資料顯示，維權(quán)公司已早些時(shí)候在武漢等地誕生，其“有償維權(quán)”的業(yè)務(wù)在當(dāng)?shù)匾卜浅＜t火。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃痪用窠榻B，他家的地板質(zhì)量問(wèn)題已投訴了大半年，至今仍未得到解決！由于平時(shí)上班，沒(méi)時(shí)間投訴，所以有專(zhuān)門(mén)的維權(quán)公司消費(fèi)者投訴，即使出錢(qián)，也愿意！此外，上海也是較早出現(xiàn)“有償維權(quán)”的城市之一。上海的很多居民也一致認(rèn)為，在維權(quán)問(wèn)題上不可能投入過(guò)多精力，但是又不得不維護(hù)必要的權(quán)益。因此，他們除了向上海消保委投訴和向法院提起訴訟外，還建議開(kāi)辟維權(quán)的第三條道路，即催生大量維權(quán)公司，他們認(rèn)為這是一個(gè)較為合理的發(fā)展方向。

而在北京，過(guò)去提起維權(quán)和社區(qū)服務(wù)，總是帶有公益的性質(zhì)，即使偶有付費(fèi)的事例也多表現(xiàn)在幕后，而今，這一現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。不僅表現(xiàn)為操作公開(kāi)化，而且還出現(xiàn)了相應(yīng)的維權(quán)機(jī)構(gòu)。據(jù)維權(quán)專(zhuān)家舒可心介紹，該“有償維權(quán)”組織是以大海商務(wù)顧問(wèn)有限公司的名義在運(yùn)作，目前，該公司已具備相應(yīng)的合法手續(xù)。

那么，一個(gè)以營(yíng)利為目的的企業(yè)有沒(méi)有權(quán)利消費(fèi)者投訴，進(jìn)行“有償維權(quán)”呢？《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中明確規(guī)定“：保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益是全社會(huì)的共同責(zé)任。國(guó)家鼓勵(lì)、支持一切組織和個(gè)人對(duì)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督?！敝邢麉f(xié)表示，投訴公司是經(jīng)過(guò)工商注冊(cè)的，是企業(yè)法人，它有沒(méi)有能力投訴、成功與否、收費(fèi)多少等都要與消費(fèi)者協(xié)商，其性質(zhì)與律師事務(wù)所相類(lèi)似，消費(fèi)者投訴收費(fèi)作為企業(yè)勞務(wù)收入，是企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為，既然市場(chǎng)有這個(gè)需求，投訴公司就有其存在的理由，這完全由市場(chǎng)選擇。

就此本刊記者還采訪了多位業(yè)主代表以及學(xué)術(shù)界和法律界專(zhuān)家。他們一致認(rèn)為，由于目前我國(guó)法律制度的不甚完善導(dǎo)致了“有償維權(quán)”的誕生。

據(jù)中國(guó)人民大學(xué)陳幽泓教授介紹，在美國(guó)、中國(guó)香港以及中國(guó)臺(tái)灣等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，基本不存在“有償維權(quán)”現(xiàn)象，原因是他們的法制比較健全，業(yè)主在成立業(yè)委會(huì)以及簽訂合同過(guò)程當(dāng)中不會(huì)遇到什么困難，很容易便可實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和完成合同的簽署。在國(guó)內(nèi)，由于法律制度尚處在發(fā)展階段，表現(xiàn)通常滯后，所以，“有償維權(quán)”機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)也在情理之中。

某小區(qū)的一位業(yè)主代表認(rèn)為，有些開(kāi)發(fā)商因沒(méi)有很好地執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)以及欠缺誠(chéng)信是造成“有償維權(quán)”出現(xiàn)的主要原因之一。另一業(yè)主代表則認(rèn)為，有償維權(quán)之所以出現(xiàn)，是由于很多小區(qū)的業(yè)主信仰“外來(lái)的和尚會(huì)念經(jīng)”，可以靠其辦事能力、人際資源以及個(gè)人魅力幫助小區(qū)解決一些棘手的維權(quán)問(wèn)題。

而著名房地產(chǎn)律師北京英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師從另一角度分析了“有償維權(quán)”出現(xiàn)的深層原因，他認(rèn)為，“有償維權(quán)”之所以出現(xiàn)，主要基于以下三點(diǎn)原因，第一，某個(gè)公民可能基于長(zhǎng)期的維權(quán)實(shí)踐與專(zhuān)業(yè)探討，對(duì)某個(gè)領(lǐng)域，如：房地產(chǎn)、消費(fèi)領(lǐng)域等形成了一定的專(zhuān)長(zhǎng)或成為該領(lǐng)域的“專(zhuān)家”；第二，該“專(zhuān)家”在一定程度上能反映或代表該領(lǐng)域弱勢(shì)群體的利益，而且可能得到該領(lǐng)域弱勢(shì)群體的心理認(rèn)可，同時(shí)該“專(zhuān)家”在一定程度上能反映或代表該領(lǐng)域弱勢(shì)群體的呼聲；第三，該“專(zhuān)家”在一定程度上有時(shí)間參與維權(quán)，而且主觀上有維權(quán)的愿望與熱情。但是，由于經(jīng)濟(jì)上的原因“，無(wú)償維權(quán)”可能導(dǎo)致該“專(zhuān)家”處境尷尬，因此，在前述條件具備的情況下，就產(chǎn)生了“有償維權(quán)”的現(xiàn)象。

另?yè)?jù)一位不愿透露姓名的維權(quán)代表介紹，造成有償維權(quán)的誕生以及公開(kāi)化的直接原因在于業(yè)主有需求。在商業(yè)社會(huì)里，只要有需求，就一定有滿足。并且，做任何事情都需要付出代價(jià)，為了節(jié)約時(shí)間和精力，付出一定的費(fèi)用也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｋ?，在法制尚待進(jìn)一步完善的我國(guó)“，有償維權(quán)”現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期存在，并會(huì)一路走好?！盃€”了四年的東華金座和維了四年權(quán)的數(shù)十位業(yè)主，他們的命運(yùn)是否會(huì)因?yàn)椤熬S權(quán)公司”而改寫(xiě)，許多人都拭目以待。