精裝修分包形式選擇分析

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每一種材料和設(shè)備與其他材料和設(shè)備的關(guān)系也是影響分包方式的重要因素。比如:廚房水槽由專業(yè)廠商供應(yīng)，其產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)客戶心理影響比較大，為保證品質(zhì)，由甲方直接采購(gòu)較好。但水槽是必須鑲嵌在櫥柜中的，而櫥柜也是由專業(yè)廠商來(lái)生產(chǎn)的，并且櫥柜的品質(zhì)也對(duì)客戶影響較大，由甲方直接采購(gòu)。櫥柜與水槽的接口問(wèn)題需要材料分包階段必須加以解決，傳統(tǒng)的做法是，在與櫥柜的采購(gòu)合同中，加入“負(fù)責(zé)安裝水槽并保證驗(yàn)收合格”一項(xiàng)工作內(nèi)容。每一項(xiàng)材料、設(shè)備對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)的影響，以及材料與材料、材料與設(shè)備、設(shè)備與設(shè)備間的關(guān)系對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)的影響，決定了分包模式。

1幾種分包模式的介紹及中國(guó)鐵建西派國(guó)際項(xiàng)目分包模式分析

1．1房地產(chǎn)精裝項(xiàng)目分包模式

房地產(chǎn)精裝項(xiàng)目分包模式主要有甲供、甲指乙供、甲限乙供以及乙供四種。甲供是指材料由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位(即甲方)與材料供應(yīng)商簽訂供貨合同，此處，還需要考慮材料安裝由誰(shuí)來(lái)完成;甲指乙供是指甲方指定材料供應(yīng)商，由乙方(即施工總承包單位)到指定供應(yīng)商處采購(gòu)，乙方與材料供應(yīng)商簽訂合同;甲限乙供是由甲方限定材料品牌，由乙方自主到市場(chǎng)采購(gòu)相應(yīng)品牌的材料;乙供是指完全由乙方自主決定品牌及材料供應(yīng)商，由乙方進(jìn)行材料供應(yīng)。

1．2中國(guó)鐵建西派國(guó)際項(xiàng)目分包模式選擇“中央空調(diào)、地暖”

功能性設(shè)備以及各種裝飾面層直接影響產(chǎn)品品質(zhì)的“電器、水槽、潔具、木門、木地板、衣柜、浴室柜”等，為甲供方式。從更好實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)出發(fā)，可以看出，甲供方式有助于保證產(chǎn)品品質(zhì)，因?yàn)榧追叫枰苯訉?duì)客戶負(fù)責(zé)，交給客戶一個(gè)滿意的產(chǎn)品，是甲方的產(chǎn)品持續(xù)銷售和創(chuàng)造品牌影響力的重要保證，而乙方只對(duì)甲方驗(yàn)收合格負(fù)責(zé)，要保證產(chǎn)品品質(zhì)，由甲方直接采購(gòu)才更容易實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，甲方材料能夠縮減采購(gòu)路線，降低采購(gòu)成本。功能要求高、產(chǎn)品品質(zhì)要求高的產(chǎn)品往往價(jià)格高，管理風(fēng)險(xiǎn)高，如果由乙方直接采購(gòu)，乙方必然將管理風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的管理費(fèi)用，從而增加了甲方建設(shè)成本。但另一方面，甲方采購(gòu)將加大甲方工作量，需要甲方設(shè)計(jì)人員提出相應(yīng)的產(chǎn)品技術(shù)要求，聯(lián)合合約人員考察、洽談、簽訂合同、工程技術(shù)人員驗(yàn)貨、收貨，并協(xié)調(diào)精裝總包與分包的工作關(guān)系，加大了甲方的工作量，對(duì)甲方團(tuán)隊(duì)的工作能力提出了更高地要求。

“甲指乙供材料”中，可以看出“開(kāi)關(guān)、插座、燈具、五金掛件、衛(wèi)浴五金、拖布池”都處于裝飾面層，但其產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)客戶影響相對(duì)小很多，成本相對(duì)較低，故甲方只指定供應(yīng)商，由乙方采購(gòu)、安裝，這樣既確定了品牌和供應(yīng)商，又節(jié)省了甲方管理力量，使其能集中精力到更重要的事情上?！皦Φ卮u、壁紙”既對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有影響，工程量也大，成本相對(duì)高，按照分析，應(yīng)由甲供更合適，但實(shí)際上，這兩種材料施工時(shí)，存在加工和拼接問(wèn)題，不免要產(chǎn)生損耗，龍湖精裝項(xiàng)目總結(jié)出，根據(jù)乙方管理水平高低，其損耗可能在20%～50%之間，所以，將其交由乙方采購(gòu)和鋪貼能有效控制其損耗率。但另一方面，指定品牌和廠家由乙方采購(gòu)，每一項(xiàng)材料采購(gòu)及安裝、鋪貼必須在采購(gòu)費(fèi)用中增加一定比例的管理費(fèi)用給乙方。從表1中第3項(xiàng)“甲限乙供材料”中，可以看出，“乳膠漆、石膏板、龍骨、木工板、水泥”這幾樣材料的共性是:屬于裝修基底材料，只要用品牌產(chǎn)品，就能保證最終成活產(chǎn)品品質(zhì)，故只指定兩到三家品牌，由乙方在其中自主選擇，并將其整個(gè)采購(gòu)和施工都?xì)w在大合同范圍內(nèi)，按市場(chǎng)投標(biāo)報(bào)價(jià)給予費(fèi)用。與甲指乙供的方式相比，此時(shí)，按市場(chǎng)報(bào)價(jià)，將降低采購(gòu)費(fèi)用中的管理費(fèi)用。從表1中第4項(xiàng)“乙供材料”中，可以看出，“成品天花吊頂、河砂”這幾樣材料的共性是:無(wú)需對(duì)品牌要求就能夠保證質(zhì)量，同時(shí)其成本在整體成本中所占比例較低，故可以將其完全給予乙方自主選購(gòu)，只需在大合同中，按市場(chǎng)投標(biāo)報(bào)價(jià)給予費(fèi)用即可。

2結(jié)論

房地產(chǎn)精裝項(xiàng)目分包模式選擇的原則是:對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響大以及功能性要求高的材料設(shè)備，采用甲供方式;對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響小的面層材料或施工損耗大的重要材料，采用甲指乙供方式;對(duì)裝修基底類材料，影響產(chǎn)品質(zhì)量的，可采取甲限乙供方式;對(duì)品牌無(wú)要求，質(zhì)量很容易保證的材料，采取乙供方式。

3討論與展望

項(xiàng)目分包模式的選擇，取決于對(duì)每一項(xiàng)材料和設(shè)備的了解，取決于項(xiàng)目管理目標(biāo)(諸如產(chǎn)品品質(zhì)、成本、施工組織、管理等方面)，在不斷出現(xiàn)新的材料及新的分包模式的背景下，只要牢牢地抓住這一本質(zhì)，就能夠很好地選擇分包模式。

作者：崔躍峰單位：中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司