自動估值模型監(jiān)管

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提要：自動估值模型（AVMs）是通過數(shù)學(xué)計算產(chǎn)生的評估手段，是一種建立在統(tǒng)計理論基礎(chǔ)上的計算機程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息來對某種特定物業(yè)的估價。目前，監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進、科學(xué)的風(fēng)險管理模型。我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個新的管理模式、開發(fā)一個新產(chǎn)品、制定一個新政策時，首先要從監(jiān)管的角度認識監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因為符合和遵循監(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營需要滿足的最基本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像《商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)則和標準，也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人頒布的主要法規(guī)、法條和指引、市場公約、行業(yè)協(xié)會制定的行為守則以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守則。

今天的金融業(yè)，商業(yè)銀行的管理模式在變化、管理方法在創(chuàng)新、科技含量在增加，監(jiān)管者對這些動向的關(guān)注也在深入。日前，在拜訪紐約OCC時，一份內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》（SupervisionsDigest）中有一篇文章介紹了目前在美各商業(yè)銀行和住房信貸機構(gòu)使用頻繁的一個比較新的模型——自動估值模型（AutomatedValuationModels-AVMs）以及對這種模型的監(jiān)管建議，讀后感到很受啟發(fā)。

一、AVMs及AVMs的優(yōu)缺點

自動估值模型（AVMs）是通過數(shù)學(xué)計算產(chǎn)生的評估手段，是一種建立在統(tǒng)計理論基礎(chǔ)上的計算機程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息（如物業(yè)特征、市場人口統(tǒng)計、物業(yè)稅費率表、銷售價格趨勢和地區(qū)趨勢等）來對某種特定物業(yè)的估價。AVMs主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評估過程，是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。

優(yōu)點：相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優(yōu)點。這不是說盡職的、技術(shù)高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節(jié)省估價的時間并減少與傳統(tǒng)評估過程有關(guān)的成本。

缺點：主要有三個：首先，它們要依賴所使用數(shù)據(jù)的精確性、綜合性和時效性。其次，AVMs不能用來決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場表現(xiàn)。第三，AVMs永遠不能把一個經(jīng)驗豐富的評估師的知識與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個有相對充足當(dāng)前數(shù)據(jù)，物業(yè)所處地區(qū)相對同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場表現(xiàn)相對典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)不足夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場表現(xiàn)有顯著差距時，AVMs作用就發(fā)揮不出來。

因此，最關(guān)鍵的是AVMs的使用者能設(shè)計一個合適的使用和執(zhí)行策略，以便判斷貸款的整體信貸風(fēng)險，并能反映出所使用AVMs的特殊優(yōu)缺點，特別是物業(yè)數(shù)據(jù)能夠支持這些產(chǎn)品。

二、AVMs的種類

AVMs有三種主要類型：指數(shù)模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：

指數(shù)模型，也叫價格指數(shù)模型，只需提供銷售數(shù)據(jù)，不需要物業(yè)特征。需要采用“重復(fù)銷售”的回歸分析，并需要一個先前的“價格點”來啟動運行。這些模型可靠性令人懷疑，因為它們對物業(yè)設(shè)定了眾多的假設(shè)條件，卻沒有提供依據(jù)。例如，假設(shè)物業(yè)的特征自上次銷售后保持不變。

偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對具體物業(yè)（取決于物業(yè)位置）；需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比較數(shù)據(jù)；提供了假設(shè)的依據(jù)；以規(guī)則為基礎(chǔ)；并提供了統(tǒng)計評估。像指數(shù)模型一樣，它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在于，依賴于一個嚴格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷售的數(shù)據(jù)，而在某些國家只有部分有限的數(shù)據(jù)。它們也有指數(shù)模型同樣的弱點——包括假設(shè)物業(yè)特征保持不變。

混合模型把指數(shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來，涵蓋了銷售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉(zhuǎn)換。

以上是AVMs的簡要介紹，根據(jù)房利美的說法，使用AVMs的主要目的是要設(shè)計一種解決方法，并使其服務(wù)于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費用，并幫助所有美國人擁有自己的房屋和租住可負擔(dān)房屋的機會。

三、美國監(jiān)管當(dāng)局OCC對使用AVMs的關(guān)注

在OCC的內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》上以“自動估值模型：需要引起警惕的方面”為題，簡要介紹了AVMs的情況并從以下幾方面提出了監(jiān)管建議。

（一）銀行使用（Bankusage）

OCC監(jiān)管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分國家銀行將這些模型作為發(fā)放住房信貸時的初步（“第一眼”）評估工具。銀行傾向于使用AVMs是因為它們比傳統(tǒng)的評估手段更迅速和便宜，并能支持自動發(fā)放功能。

（二）OCC的關(guān)注點(OCCconcerns)

OCC對AVMs有如下?lián)模涸诠纼r單個物業(yè)時不準確(Theyareimprecise)。

與評估指引不符。AVMs是在相互鑒定/估值指引（12CFR34中沒有明確的表述）后引入的模型，且模型不能針對物業(yè)的實際情況進行處理。

對OCC監(jiān)管大型銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)的審定工作需要改進。此點在OCC2000-16公告中有詳細描述。

貸款人對AVMs只有基本的了解。模型分析的資源有限、缺乏準確的方法，對“置信評分”（CONFIDENCESCORES）概念的理解混亂。

AVM數(shù)據(jù)被用于確定信貸敞口。多數(shù)銀行的放款矩陣使用信用評分和抵押率（LTV）決定最大的信貸敞口。于是許多銀行就積極地采用最大的抵押率。

AVMs是在房地產(chǎn)價值快速攀升的階段開始采用的。銀行依靠市場升值來抵補模型的不精確性；AVMs從未在穩(wěn)定或下跌的市場中被檢測過。

AVMs造成信貸風(fēng)險增加。不夠精確的工具以及對借款人還款能力有限的分析，等于是增加了信貸風(fēng)險，從而帶來更高的違約損失（LGD）。我們尚未看到銀行把這種考慮放入準備金/資本分析中。

（三）使用AVMs的銀行采取的行動

針對OCC對AVMs的擔(dān)心，大銀行采取了以下行動：

修改信貸政策來“解決（frameup）”這些監(jiān)管問題。

幾家大銀行進行押品價值審核，然后討論OCC的擔(dān)心并對解決確認中存在的缺陷找出辦法。

加強檢察員對使用AVMs問題的意識和培訓(xùn)。

與風(fēng)險分析部門（RAD）通力合作以便加深對使用AVMs有關(guān)風(fēng)險的了解。RAD參與了主要的檢查，我們將繼續(xù)發(fā)揮他們對常駐檢查隊伍的進一步補充作用。

保證將來會有個住房顧問來強調(diào)對AVM評估的需求，以符合相互鑒定指引和OCC的2000-16號公告。

（四）OCC相關(guān)的監(jiān)管工作

OCC正在設(shè)法把對AVMs的審核結(jié)合進對應(yīng)用銀行的監(jiān)管策略中。不久正式的指引文件會出臺，目前正在進行與信貸風(fēng)險政策的校訂一致工作。

四、收獲與思考

回過頭來看，我對AVMs的學(xué)習(xí)過程是事先從監(jiān)管刊物中得知的，監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、誰在用、怎么用以及其優(yōu)缺點；之后了解到該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進、科學(xué)的風(fēng)險管理模型,由此我們更全面地“了解”了AVMs。這里講的“了解”是說明沒有實踐，只是初步的印象。從這一認識過程中，提醒我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個新的管理模式、開發(fā)一個新產(chǎn)品、制定一個新政策時，首先要從監(jiān)管的角度搞清楚，認識監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因為符合和遵循監(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營需要滿足的最基本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像《商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)章和標準，也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人頒布的主要法規(guī)、法條和指引、市場公約、行業(yè)協(xié)會制定的行為守則以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守則。