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廉租房評(píng)估制度

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廉租房評(píng)估制度

[論文關(guān)鍵詞]廉租房評(píng)估制度比較

[論文摘要]本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外廉租房研究文獻(xiàn)的回顧,歸納出現(xiàn)存廉租房評(píng)估制度的研究狀況,重點(diǎn)從三個(gè)維度對(duì)廉租房評(píng)估制度進(jìn)行比較,即準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

廉租房評(píng)估制度是廉租房制度的最后一個(gè)環(huán)節(jié),是把廉租房交付給真正需要幫助的人手中,也是整個(gè)廉租房制度效果評(píng)估的關(guān)鍵環(huán)節(jié),其主要包括準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

一、準(zhǔn)入制度

準(zhǔn)入制度主要涉及到廉租房的申請(qǐng)資格和配租形式。美國(guó),收入占美國(guó)家庭平均收入37%以下的家庭被視為最低收入家庭,可以由政府直接提供廉租房;其他低收入家庭可以享受政府租金補(bǔ)貼,但必須租住符合政府規(guī)定要求的住房,同時(shí)將家庭收入25%到30%支付房租,其余部分由政府補(bǔ)充。在法國(guó),廉租房租金的確定:租金分為還貸和物業(yè)管理費(fèi)兩部分,HLM(企業(yè)聯(lián)合體)租房的租金為家庭收入的10%,購(gòu)買(mǎi)HLM提供的房屋,可獲得由它提供的低息貸款。(文林峰,2007:228)對(duì)于香港,在香港公屋制度里,港府建立了完善的公房分配制度,即按照家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素形成公房輪候排隊(duì)制度,申請(qǐng)家庭需要在公屋輪候冊(cè)上登記,并接受申請(qǐng)人年齡、家庭人數(shù)、收入、資產(chǎn)以及在港居住年限等方面的審查。中國(guó)大陸主要采用的是現(xiàn)金補(bǔ)貼為主的方式,不同于其他國(guó)家。以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主廉租房制度,客觀上要求必須有發(fā)達(dá)的廉租市場(chǎng),這樣才能確保這一措施的效果;而現(xiàn)實(shí)房屋的租賃市場(chǎng)并不能提供低租房屋,市區(qū)的房屋租賃價(jià)格往往超越了廉租對(duì)象的承受能力,郊區(qū)的房屋租賃雖部分可以解決廉租對(duì)象住房問(wèn)題,但隨之而來(lái)的交通成本、工作成本等的升高,迫使廉租對(duì)象在解決居住之后的又重新面臨新的貧困,這也是于廉租房政策初衷相違背的。因此,實(shí)物配租應(yīng)該占據(jù)主要位置,現(xiàn)金補(bǔ)貼應(yīng)該為輔。

在這方面上,香港的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金減免可以借鑒。香港公屋租金包括管理人員工資和管理費(fèi),由于政府免費(fèi)撥地和向房委會(huì)注資,所以租金一直保持在較低的水平。房委會(huì)提供不同類(lèi)型和租金的房屋,給不同家庭申請(qǐng)人住。公屋租金滿(mǎn)三年才能調(diào)整,調(diào)整租金后的“租金與入息比例中位數(shù)”平均值不能超過(guò)10%。房委會(huì)的租金援助計(jì)劃,以減少租金的方式,援租有暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難的租住房屋及中轉(zhuǎn)房屋住戶(hù)。符合條件的減免住戶(hù)可以寬減一般租金,房委會(huì)每年重新檢查他們的資格,以決定是否重新減租。住戶(hù)在接受援租三年后,如仍需援租,便須搬遷到同區(qū)有獨(dú)立設(shè)備但租金較低的公屋,搬遷可以獲得搬遷津貼和免租一個(gè)月。如住戶(hù)拒絕搬遷,他們可留居原址,但將不再享受援租。對(duì)于孤寡老人、殘疾人,則可留居原址,并于獲準(zhǔn)延續(xù)后繼續(xù)接受援租。(劉穎,2007:85)

二、監(jiān)督制度

在廉租房監(jiān)督制度里,香港嚴(yán)格的審查制度,美國(guó)的“控租”機(jī)制、荷蘭“租金管制”。方法比較具有特點(diǎn)。在香港,廉租房有有嚴(yán)格的監(jiān)督制度。香港房委會(huì)每年檢查輪候冊(cè)家庭收入及資產(chǎn)限額,對(duì)收入和凈資產(chǎn)超過(guò)規(guī)定上限或不申報(bào)收入和凈資產(chǎn)的用戶(hù),按照市值征收租金并要求其在一年內(nèi)遷出所在公屋。若住戶(hù)虛報(bào)資料,房委會(huì)會(huì)終止其租約,并根據(jù)法律規(guī)定予以檢控。根據(jù)房屋條例規(guī)定,任何人士故意向房屋委員會(huì)虛報(bào)資料,即屬違法,一經(jīng)定罪,可判罰款20000港幣以及6個(gè)月監(jiān)禁。在公屋準(zhǔn)入和退出制度上進(jìn)行法律保障,這樣確保真正有需要的人獲得公屋租住資格。(王坤、王澤森,2005)在美國(guó),其“控租”政策收效顯著,美國(guó)的控租就是由政府通過(guò)立法限制公屋租金。另外,它采用多種形式的房租補(bǔ)貼:“磚頭”補(bǔ)貼,主要由聯(lián)邦政府直接給開(kāi)發(fā)商建屋補(bǔ)貼,補(bǔ)貼額為租戶(hù)收入的25%與市場(chǎng)租金的差額;房東補(bǔ)貼,聯(lián)邦政府向房東補(bǔ)貼,補(bǔ)貼額為市場(chǎng)租金與貧窮家庭收入一定比例差額;住房券計(jì)劃,住房券是用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的憑證,只能用來(lái)支付房租,個(gè)人不能向政府兌取現(xiàn)金,持券人能自由選擇居住地,地方當(dāng)局按議定的“合理”房租給予補(bǔ)貼,但受益家庭必須按照家庭收入的30%繳納房租,同時(shí)承擔(dān)單獨(dú)議定的房租超出部分,這種補(bǔ)貼方式促進(jìn)了窮人與富人的居住融合,分散城區(qū)“貧民窟”日益嚴(yán)重的現(xiàn)象,減少社會(huì)隱患,消除種族歧視促進(jìn)作用。不同于香港,類(lèi)似于美國(guó),荷蘭政府采取租金管制方法,租金管制類(lèi)似“控租”,是通過(guò)立法對(duì)各類(lèi)租房,特別是抵擋租房的租金加以限制的方法,它是西方資本主義國(guó)家解決低收入階層住房問(wèn)題的重要政策之一??刂频姆椒ㄊ牵涸跇I(yè)主和租客簽訂租約、議定房租時(shí),必須以政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定的管制租金為基本依據(jù)。根據(jù)荷蘭法律,每年房租的增長(zhǎng)率是一個(gè)定數(shù),這個(gè)住房租金平均增長(zhǎng)率是發(fā)放出租住房補(bǔ)助津貼的基礎(chǔ),也是發(fā)放人頭補(bǔ)貼額定租金的基礎(chǔ),而且還是出租者和承租人用來(lái)判定租金是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。(林文峰,2007:259)三、退出制度

在廉租房的退出制度上,中國(guó)大陸和美國(guó)比較具有特色。在中國(guó)大陸,上海的廉租房退出制度具體,它把退出廉租住房對(duì)象范圍的家庭劃分三種情況:一是不再享受最低生活保障金的家庭;二是現(xiàn)有住宅已被列入動(dòng)拆遷范圍內(nèi)的家庭;三是人口情況發(fā)生變化的家庭。對(duì)于自愿退出的家庭,政府給予6個(gè)月的過(guò)渡期,即前三個(gè)月享受原租金補(bǔ)貼的80%,后三個(gè)月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的50%。在退出制度里,還由一個(gè)申訴機(jī)制,廉租住房申請(qǐng)人(區(qū)別于廉租對(duì)象)對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的審核結(jié)果、輪候結(jié)果和配租結(jié)果有異議的,可以向本級(jí)人民政府或者上一級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申訴。這不僅體現(xiàn)了對(duì)相關(guān)行政部門(mén)的一種群眾監(jiān)督制度,更是對(duì)弱勢(shì)群體話語(yǔ)權(quán)的一種尊重,體現(xiàn)了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策傾向。不同于中國(guó)的廉租房退出制度,美國(guó)政府為了避免出現(xiàn)鼓勵(lì)居民懶惰或鉆政府福利空子的現(xiàn)象,它一方面嚴(yán)格規(guī)定住房補(bǔ)貼的申請(qǐng)資格和“按收入交房租,按人口分住房”的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),另一方面鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)房方面采取了多種稅收優(yōu)惠措施。這些措施包括:第一,對(duì)利用抵押貸款購(gòu)建自己房屋的家庭,可以在征收個(gè)人所得稅之前減免抵押貸款的利息支出;第二,對(duì)各種發(fā)行的支持居民購(gòu)房的抵押債券利息不征收投資者的個(gè)人所得說(shuō),而這一資金的使用者根據(jù)規(guī)定主要是第一次購(gòu)房的低收入家庭;第三,需要購(gòu)房的低收入家庭可以向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書(shū),擁有這一證書(shū)的低收入者由于獲得了稅收的折扣,并提高了歸還貸款的能力,從而能獲得更多的購(gòu)房貸款支持。因此,當(dāng)受益家庭收入增加到用收入的30%交房租不如買(mǎi)房劃算時(shí),會(huì)促使他們主動(dòng)考慮退出。

參考文獻(xiàn)

[1]文林峰,城鎮(zhèn)住房保障,北京:中國(guó)發(fā)展出版社,2007年4月,P234

[2]劉穎,中國(guó)廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,上海:上海人民出版社,2007

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