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不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文第1篇

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記 建議

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083

引言

不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最為重要的市場(chǎng),也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域,必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史變遷可以看出,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度強(qiáng)調(diào)行政管理功能,忽視和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力等方面尚未達(dá)成統(tǒng)一,不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生作用的范圍也未涉及農(nóng)村,這充分體現(xiàn)出過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的立法與當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需求的脫節(jié)。因此,在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的條件下,必須依據(jù)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求,按照物權(quán)法的規(guī)則來(lái)構(gòu)造我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變職能,加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù),通過(guò)登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會(huì)公眾查詢(xún),備有關(guān)交易當(dāng)事人參考,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效的效力,這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和作用

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱(chēng)的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法,是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的作用

1、公示作用

物權(quán)屬于絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán),具有對(duì)抗第三人的排他性,使得物權(quán)的變動(dòng)會(huì)對(duì)不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害,要求物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)性手段結(jié)合起來(lái),使之可以讓交易關(guān)系以外的第三人確知。這一技術(shù)手段就是公示制度,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是交付,而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是登記。所以,登記首先發(fā)揮著向社會(huì)展示當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的作用。通過(guò)公示,使第三人在參與交易時(shí)有了一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)。在正常情況下,無(wú)需進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查,僅憑公示的外部表象即可放心交易。

2、物權(quán)變動(dòng)的要件作用

在實(shí)質(zhì)主義登記立法中,登記不但發(fā)揮著針對(duì)第三人的公示對(duì)抗作用,而且還同時(shí)發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人的意愿設(shè)立,變更與廢止的作用。登記的對(duì)抗第三人的效力是登記的消極作用,而登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力是它的積極作用,而且這是實(shí)質(zhì)主義登記制度的最重要作用。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更與廢止均以登記為生效要件。

3、公信作用

為保護(hù)交易之善意第三人,法律賦予以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力。依登記所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異,但對(duì)于信賴(lài)此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán),而為物權(quán)交易之人,法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果。在通常情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所登記之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致,但是也不可否認(rèn),在當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)有過(guò)錯(cuò)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利并不一致。但無(wú)論是權(quán)利人、相對(duì)人的過(guò)錯(cuò),或者是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。登記對(duì)任意第三人來(lái)說(shuō)都應(yīng)該是正確的登記,登記的權(quán)利與權(quán)利人實(shí)際權(quán)利都應(yīng)該是一致的,這是因?yàn)閷?duì)第三人來(lái)說(shuō),登記是國(guó)家專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)所為之行為,當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。但是登記所具有的公信力不及于對(duì)登記物權(quán)有過(guò)錯(cuò)的權(quán)利人,以及惡意第三人。對(duì)因權(quán)利人自己的過(guò)錯(cuò)而為的錯(cuò)誤登記,法律允許經(jīng)利害關(guān)系人申請(qǐng)而改正,對(duì)因登記機(jī)關(guān)誤登記而造成的錯(cuò)誤登記,法律也允許經(jīng)利害關(guān)系人的申請(qǐng)而改正,或者允許登記機(jī)關(guān)自己改正。惡意第三人明知登記錯(cuò)誤而為的法律行為不生效。因此,登記的公信力只及于善意第三人。

4、監(jiān)督管理作用

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)每一個(gè)國(guó)家,每個(gè)民族及每個(gè)人都具有很重要的經(jīng)濟(jì)、政治意義。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的立法調(diào)整主要通過(guò)民事法律規(guī)范和行政管理法律規(guī)范來(lái)完成的。所以,地產(chǎn)權(quán)可以說(shuō)是整個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)中最弱的一種,國(guó)家和政府采取各種行政方式,從各個(gè)方面對(duì)土地私權(quán)加以管理和限制。而不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理的手段之一,為國(guó)家實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理提供最有效的信息基礎(chǔ)和有效的途徑。但登記機(jī)關(guān)應(yīng)在法定的權(quán)限內(nèi)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)的材料進(jìn)行審查,不要過(guò)分干預(yù)當(dāng)事人的私權(quán)。

5、警示作用

不動(dòng)產(chǎn)登記在客觀上展示了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的詳細(xì)信息,并在法律許可的范圍內(nèi)將其提供給社會(huì),為不動(dòng)產(chǎn)交易提供信前提條件。不動(dòng)產(chǎn)交易之人通過(guò)登記簿可以了解有關(guān)動(dòng)產(chǎn)的全部情況,然后決定是否進(jìn)行交易。不必再費(fèi)時(shí)費(fèi)力地去調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況,既節(jié)約了交易成本,又保障了交易的安全。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的主要問(wèn)題

(一)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

雖然我國(guó)物權(quán)法中,已經(jīng)提出“統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)”的理念,但目前中國(guó)仍然存在十三至十四個(gè)登記機(jī)關(guān)。然而“多頭登記機(jī)關(guān)”就意味著增加了權(quán)力濫用的可能性。如何防止登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力?如何實(shí)現(xiàn)真正意義上登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一?在國(guó)際上,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置主要有兩種類(lèi)型:一是由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé),如日本、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū);二是由法院進(jìn)行登記,如德國(guó)、瑞士等。對(duì)于如何統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),我國(guó)學(xué)界存在以下三種觀點(diǎn):一是法院登記說(shuō)。二是行政機(jī)關(guān)登記說(shuō)。三是維持現(xiàn)狀說(shuō)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記薄體系不清晰

我國(guó)新《物權(quán)法》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?？梢?jiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)支配秩序的關(guān)鍵。然而目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記薄不但是多部門(mén)的登記而且還是多級(jí)別的登記,如有一些權(quán)利登記在土地登記簿上,有一些權(quán)利登記在房產(chǎn)登記簿上,有一些權(quán)利是登記在中央的登記簿上,有一些權(quán)利是登記在縣里的登記簿上,這樣的權(quán)利無(wú)法形成一個(gè)權(quán)利束,這樣一種不動(dòng)產(chǎn)的登記秩序已經(jīng)混亂到了極端,根本沒(méi)有辦法看出來(lái)這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之間的支配關(guān)系,更無(wú)法去判斷這些權(quán)利之間的關(guān)系。因此,要建立一個(gè)完善的科學(xué)的支配秩序,法律上最為重要的前提,就是要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿,要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),這樣才能夠把這些權(quán)利形成一個(gè)權(quán)利束,這個(gè)登記所建立起來(lái)的支配秩序才是公開(kāi)的、透明的,而且是有公信力的。

(三)登記效力和形式不具體

我國(guó)的《權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后予以確權(quán),但并沒(méi)有明確公示的方法為登記,同時(shí)對(duì)經(jīng)登記的效力也沒(méi)有明確規(guī)定。而德國(guó)土地登記冊(cè)條例第十一條規(guī)定:“土地登記薄上經(jīng)土地登記公務(wù)員賦予效力的登記,其登記系基于公務(wù)員本人參與,即使在法律上可能的,也是不能因之失效。”這就是登記的公信力,可解釋為一經(jīng)登記不可。目前我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法,均規(guī)定登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更與廢止的要件。但對(duì)于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記究竟是實(shí)質(zhì)主義登記還是形式主義登記,我國(guó)法律并無(wú)明確規(guī)定。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范零散、不全面

我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法,已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定,但這些規(guī)范零散,主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中,其中相互沖突、不合法理的規(guī)定頗多,并且在實(shí)際工作中缺乏可操作性,因此造成了不少問(wèn)題。之所以出現(xiàn)這種狀況,有其歷史原因:以前對(duì)于出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中產(chǎn)生的問(wèn)題,是出來(lái)一個(gè),就孤立的研究解決一個(gè)。如買(mǎi)房之后如何登記?我們知道應(yīng)該有房產(chǎn)證、土地證。究竟哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)是生效方?大多數(shù)人在無(wú)法識(shí)別的情況之下,只能選擇都辦,兩證都辦一方面影響成本,另外一方面,影響著糾紛的解決。

(五)登記效力不統(tǒng)一

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題,目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)在其效力不統(tǒng)一,以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例,實(shí)踐中大體有四種做法:一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效;二是規(guī)定自合同公證后生效;三是規(guī)定自合同簽字后生效;四規(guī)定登記時(shí)生效,但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同的生效,如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效”。這樣的規(guī)定不僅在理論上行不通,實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。尤其是把登記作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或抵押合同的生效要件,造成了當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán),發(fā)生糾紛時(shí)亦不能依有效合同為據(jù)提訟。

(六)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利范圍不明確

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等雖然規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型,但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)和效力。登記權(quán)利范圍是否應(yīng)容納這些權(quán)利,法律規(guī)定也不盡詳細(xì)。造成這種情況的原因在于我國(guó)未頒布完善的物權(quán)法,對(duì)物權(quán)的種類(lèi)和范圍沒(méi)有明確的法定。

(七)沒(méi)有設(shè)立即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)制度

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題,各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的預(yù)備登記,即異議登記及預(yù)告登記。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定:“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工各抵押登記是否為預(yù)登記不甚明確。從總體上講,我國(guó)現(xiàn)行立法并無(wú)異議登記及預(yù)告登記制度,在實(shí)踐中卻有確立二制度之必要。

(八)登記中存在公權(quán)力干預(yù)私權(quán)問(wèn)題

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力,但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_問(wèn)題。我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí),所擁有的權(quán)利相當(dāng)大,不僅對(duì)當(dāng)事人提供的文件資料有審查權(quán),而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限,力求達(dá)到“客觀真實(shí)”理想狀態(tài)。所以,公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵?jǐn)_甚大。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)建議

(一)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制,實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足,世界上大多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法都是由最高立法機(jī)關(guān)制定的,而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門(mén)和機(jī)關(guān)制定,在內(nèi)容上互相矛盾,所以,我國(guó)必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

(二)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

在國(guó)際上,一些國(guó)家通常采用登記與司法系統(tǒng)建立直接聯(lián)系的做法,以不動(dòng)產(chǎn)登記直接或者間接決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。如,德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為地方法院的土地登記局;日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所?？疾焓澜绺鞯氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn),關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)律性的特點(diǎn):一是登記機(jī)關(guān)一般為司法機(jī)關(guān),二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性,這兩個(gè)特征都是物權(quán)公示原則決定的。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān),多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一,從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一,嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一,這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄,即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄,廢止目前實(shí)行的多部門(mén)登記的管轄制度。此制度建立的目的,是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點(diǎn)不乏其科學(xué)性,有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制,使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用,并迅速與國(guó)際接軌,但筆者作為一名基層法院法官,深知我國(guó)基層法院審判任務(wù)繁重,使之承擔(dān)細(xì)致、周密的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù),尤其是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查工作,基層法院難堪重負(fù)。另外,由法院擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),一旦登記有誤引發(fā)賠償,受害人就有可能作為登記機(jī)關(guān)的法院,有損于司法的權(quán)威。法院作為登記機(jī)關(guān)還不利于國(guó)家行使有效的行政監(jiān)督,原來(lái)的登記機(jī)關(guān)、人員、資料的閑置更是一種浪費(fèi),故我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇仍應(yīng)為行政機(jī)關(guān),但必須保證統(tǒng)一,而不能象目前的多頭負(fù)責(zé)。國(guó)家可以在縣級(jí)以上人民政府設(shè)立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局,統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。這是從我國(guó)司法現(xiàn)狀、不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況出發(fā)作出的選擇,雖然較之國(guó)際先進(jìn)立法有一定差距,但有利于避免建立新制度時(shí)的混亂,符合我國(guó)實(shí)際國(guó)情。

(三)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力

統(tǒng)一登記效力,是不動(dòng)產(chǎn)登記在同一邏輯層面上發(fā)揮效力。首先,要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度作出選擇,也就是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記選擇實(shí)質(zhì)審查還是形式審查的問(wèn)題。要使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致,就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查,實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查,是登記具有公信力的必要前提。我國(guó)以往的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)性審查,在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法制定中仍應(yīng)堅(jiān)持這一原則;其次,還應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查確定為各種具體的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)及其上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立,是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為,法律應(yīng)該規(guī)定這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效要件,徹底糾正重合同、輕登記的現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、消滅亦應(yīng)遵循這一原則,保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的正常交易。

不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最為重要的市場(chǎng),也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域,必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的條件下,必須依據(jù)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求,按照物權(quán)法的規(guī)則來(lái)構(gòu)造我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變職能,加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù),通過(guò)登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會(huì)公眾查詢(xún),備有關(guān)交易當(dāng)事人參考,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效的效力,這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)

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[2]陳蘇:《論建筑物區(qū)分所有權(quán)》,《法學(xué)研究》1990年第5期

不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文第2篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記制度；實(shí)施問(wèn)題；對(duì)策

一、前言

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度登上歷史舞臺(tái)，是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過(guò)制定和完善該項(xiàng)制度，能夠更好落實(shí)《物權(quán)法》和保障部分人的合法權(quán)益，同時(shí)還能夠有力的推動(dòng)我國(guó)反腐倡廉進(jìn)程，促進(jìn)稅收改革等工作的實(shí)施。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)施過(guò)程中，存在著諸多問(wèn)題，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不良影響。因此，應(yīng)進(jìn)一步對(duì)制度實(shí)施問(wèn)題和原因進(jìn)行闡述，并提出合理的實(shí)施對(duì)策。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面：一是《物權(quán)法》的實(shí)施以來(lái)，明確規(guī)定統(tǒng)一登記范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規(guī)定，直至出現(xiàn)多頭登記現(xiàn)象（國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門(mén)都是登記部門(mén)），造成混亂。時(shí)至今日，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已出臺(tái)，但各相關(guān)職能部門(mén)，因職能職責(zé)劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機(jī)構(gòu)組合人員遲遲不能到位。二是重機(jī)構(gòu)組合，未認(rèn)真清理研究各職能部門(mén)流程再造，統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，新組合不動(dòng)產(chǎn)登記工作團(tuán)隊(duì)存在各自為政的習(xí)慣。三是不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)水平有待進(jìn)一步提升。四是登記軟件與登記業(yè)務(wù)要求不相匹配，造成登記項(xiàng)目缺損，給權(quán)利人造成損失，出現(xiàn)登記糾紛。五是登記查詢(xún)制度相對(duì)不夠完善，不能滿(mǎn)足現(xiàn)狀需求。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度不合理的原因

2013年3月《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》進(jìn)一步明確建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并明確各部門(mén)分工，但在實(shí)施中，仍存在以下不合理問(wèn)題：一是行政主管部門(mén)之間因利益博弈，協(xié)調(diào)難度大，對(duì)統(tǒng)一登記管理工作帶來(lái)阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，缺乏有效監(jiān)督。四是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，國(guó)家未能及時(shí)建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，與住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、公安、民政等相關(guān)部門(mén)未實(shí)現(xiàn)信息共享，登記機(jī)構(gòu)審查難度加大，盡管?chē)?guó)家規(guī)定不允許在辦理登記中出現(xiàn)相關(guān)證明，但為登記機(jī)構(gòu)為減少登記糾紛，仍存在要求權(quán)利人提供必要證明，且因未實(shí)現(xiàn)信息共享，仍存在權(quán)利人重復(fù)提交申請(qǐng)及相關(guān)資料。五是制度規(guī)定與登記機(jī)構(gòu)權(quán)利責(zé)任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機(jī)構(gòu)審查繼承人，一是工作量大；二是登記機(jī)構(gòu)如何把控怎樣調(diào)查繼承人，一旦調(diào)查有缺失，出現(xiàn)登記錯(cuò)誤難承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題。

四、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的對(duì)策

新形勢(shì)下，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尤為重要，有利于推動(dòng)我國(guó)法律體系的發(fā)展進(jìn)程。

1.完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系

在完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系時(shí)，應(yīng)對(duì)法律體系加以科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，形成多層級(jí)的體系，有利于推動(dòng)該制度的實(shí)施進(jìn)程。一是圍繞《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)門(mén)制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，為登記工作提供明確的規(guī)范。該法律中，應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、機(jī)關(guān)、程序、相關(guān)人員責(zé)任、登記方式、信息查閱等方面進(jìn)行明確規(guī)定，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。二是對(duì)現(xiàn)行的相關(guān)法律進(jìn)行整理，消除與《不動(dòng)產(chǎn)登記法》脫節(jié)或沖突的法律條例，以達(dá)到消除法規(guī)矛盾的目的，保證法律權(quán)威性，促進(jìn)社會(huì)交易活動(dòng)的深入開(kāi)展。三是制定不動(dòng)產(chǎn)登記配套的行政和地方性法規(guī)，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內(nèi)賦予相關(guān)部門(mén)完善系列法規(guī)或規(guī)章等。

2.完善相關(guān)配套設(shè)施

新形勢(shì)下，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，建立在立法、司法、執(zhí)法基礎(chǔ)之上，具有法律效力，且與各項(xiàng)規(guī)章制度之間有著必要的協(xié)調(diào)性。要保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，應(yīng)完善相關(guān)配套設(shè)施，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度趨于規(guī)范化。

一是加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)硬件建設(shè)，并構(gòu)建信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息能夠保持高度共享性。以房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)為例，從2010年起，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)、住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)等加以整合，構(gòu)成有效的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的高度共享，既提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理的水平，又為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建提供可行的經(jīng)驗(yàn)。

二是提高不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)人員準(zhǔn)入門(mén)檻，力求工作人員能力素質(zhì)水平的達(dá)標(biāo)，對(duì)提高工作效率和質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。通過(guò)提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，有利于組建一支高素質(zhì)隊(duì)伍，并減少登記信息失誤等問(wèn)題，維護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)安全。

三是加強(qiáng)登記中有效監(jiān)督，設(shè)立相應(yīng)的賠償儲(chǔ)備金，對(duì)登記部門(mén)人員給予規(guī)范性引導(dǎo)，從根本上提高其工作效率。

四是加強(qiáng)提供登記軟件公司登記政策水平培訓(xùn)，力求開(kāi)發(fā)軟件符合登記要求，并對(duì)軟件公司信息管理安全問(wèn)題用法的形式予以明確。

五、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，能夠維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)推動(dòng)反腐倡廉進(jìn)程發(fā)揮著重要作用。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施實(shí)踐可知，存在一定問(wèn)題，對(duì)其原因進(jìn)行分析后，作者從兩方面提出促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的策略：一是完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系；二是完善相關(guān)配套設(shè)施，為該制度有效應(yīng)用營(yíng)造良好的環(huán)境條件。

參考文獻(xiàn)：

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不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文第3篇

一、沒(méi)有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一直比較分散，主要有相應(yīng)的行政部門(mén)負(fù)責(zé)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及各機(jī)構(gòu)職責(zé)分布在不同的行政部門(mén)。這樣既不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和登記質(zhì)量，又給當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)了不小的阻礙。不僅增加了其交易時(shí)間和交易成本，損害了其合法權(quán)益，也極易引發(fā)民事糾紛，影響不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定。為解決這一問(wèn)題，《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》規(guī)定了由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)管全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。同時(shí)，《條例》在第二款中規(guī)定由縣級(jí)以上人民政府確定一個(gè)部門(mén)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是并沒(méi)有具體指定由哪一個(gè)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。這就出現(xiàn)了建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)并沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)有效落實(shí)。有的地區(qū)如武漢設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完成了改造工作。更多的地區(qū)則限于財(cái)政等困難，還沒(méi)有完成相應(yīng)工作。

二、缺少不動(dòng)產(chǎn)登記的高素質(zhì)人才

在不動(dòng)產(chǎn)登記審查方面，我國(guó)采實(shí)質(zhì)審查主義，也就是根據(jù)不同不動(dòng)產(chǎn)的不同性質(zhì)對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實(shí)性。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記人員需要掌握多方面、多角度的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。此前，由于登記機(jī)關(guān)較為分散，登記人員的知識(shí)面也較為狹窄，尤其是在農(nóng)村基層負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的人員，其專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平普遍較低。因此并不能滿(mǎn)足實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記工作所需知識(shí)量。登記人員需要更為寬廣的知識(shí)面，因此，必須全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的工作素質(zhì)。有學(xué)者大膽建議在大專(zhuān)院校實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記專(zhuān)業(yè)。這主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作涉及的知識(shí)面十分之廣，要做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要法學(xué)、管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科和領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，短期內(nèi)很難掌握這些專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

三、沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)

我國(guó)的房地產(chǎn)登記信息太過(guò)簡(jiǎn)陋，不夠具體。各部門(mén)之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開(kāi)力度也不夠大，這給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)了不小的阻礙。不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)是體現(xiàn)登記公信力的重要保障。但是我國(guó)目前的這項(xiàng)制度現(xiàn)在還存在不少弊端：一是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)不足，這一方面與不動(dòng)產(chǎn)登記信息不夠全面有關(guān)，另一方面也與當(dāng)事人要求公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的意識(shí)薄弱及各部門(mén)的相關(guān)工作政策有關(guān)。二是登記查詢(xún)程序不夠明確，我國(guó)目前的很多立法中都存在當(dāng)事人公開(kāi)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的規(guī)定，但是其大多只是籠統(tǒng)規(guī)定了當(dāng)事人可以查詢(xún)房屋權(quán)屬資料、土地資料等內(nèi)容，極少有涉及不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具體查詢(xún)程序。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也僅在第27條中規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)權(quán)。既不詳細(xì)也不規(guī)范，沒(méi)有具體規(guī)定相應(yīng)的查詢(xún)程序和賠償程序。所以說(shuō)，必須構(gòu)建先進(jìn)高效的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。為解決以上問(wèn)題，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須做到如下幾點(diǎn)。

（一）盡快落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一機(jī)關(guān)當(dāng)前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)明確提出統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，提出由各地方縣級(jí)以上人民政府指定一個(gè)部門(mén)作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。但是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的具體選擇上，《條例》并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，而是將選擇權(quán)交給了地方。地方可以設(shè)立新的機(jī)關(guān)來(lái)統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記工作。比如武漢就設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。關(guān)鍵在于全面盡快落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》上；在這一方面，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮作用，督促各地盡快完成統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作并積極跟進(jìn)，促進(jìn)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記人才。針對(duì)我國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的工作素質(zhì)，我認(rèn)為有必要對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員進(jìn)行相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。由于各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)中的工作人員具備不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識(shí)且至少已經(jīng)掌握其負(fù)責(zé)登記的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因此，培訓(xùn)工作可以有針對(duì)性的傳授不同部門(mén)是的工作人員各自不足的方面，提高培訓(xùn)工作效率。同時(shí)可以考慮選擇部分院校開(kāi)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)相關(guān)的管理人才，保證我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的高素質(zhì)人才隊(duì)伍可以不斷補(bǔ)充新鮮血液。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記在主要目的在于確權(quán)和公示，為了更好地實(shí)現(xiàn)其公示目標(biāo)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，促進(jìn)各不動(dòng)產(chǎn)登記之間的協(xié)調(diào)。同時(shí)保證登記機(jī)關(guān)能夠及時(shí)有效的采集、儲(chǔ)存、管理不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)刻不容緩。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合管理以及統(tǒng)計(jì)分析，其不僅可以完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息的管理和查詢(xún)制度，而且可以更好的實(shí)現(xiàn)信息共享。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也提出國(guó)土資源、公安、財(cái)政、稅務(wù)等九大部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目標(biāo)的最佳辦法就是將信息統(tǒng)一整合到不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。因此，本人建議構(gòu)建一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證、信息查詢(xún)以及動(dòng)態(tài)監(jiān)管為一體的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，并加強(qiáng)其電子化建設(shè)?？梢越梃b美國(guó)的做法，將云計(jì)算有效應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)之中，搭建有效、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息云平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的云共享、云計(jì)算及云儲(chǔ)存等。為順利推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文第4篇

王傳元

近來(lái)在一些地方調(diào)研時(shí)，留心了一下限下如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)，發(fā)現(xiàn)新村居民點(diǎn)建設(shè)存在一個(gè)普遍性的問(wèn)題：大多數(shù)農(nóng)戶(hù)搬進(jìn)新居民小區(qū)后，老宅基地上無(wú)人居住的破舊房屋一直沒(méi)有拆除，老宅基地和周?chē)牧阈堑剡t遲不能復(fù)墾。這樣的宅基地少則四五分，多則七八分地，不僅造成大量土地長(zhǎng)期閑置拋荒，而且嚴(yán)重影響新農(nóng)村的整體形象。

同時(shí)，如此“建新留舊”、一戶(hù)兩宅甚至多宅明顯與新農(nóng)村建設(shè)的初衷背道而馳，更違反了《土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。筆者走過(guò)的一些地方，目前大約75％以上已完成居民小區(qū)建設(shè)的村，小區(qū)面積有多少，村里的整個(gè)宅基地面積就增加多少。這種新的土地浪費(fèi)現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往不容樂(lè)觀。

杜絕新農(nóng)村建設(shè)中的“建新留舊”問(wèn)題，筆者建議從以下幾個(gè)方面入手：

第一，源頭截堵?？h鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的國(guó)土部門(mén)和建設(shè)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)把新宅基地審批關(guān)，老房沒(méi)有拆除，老宅基地尚未復(fù)墾的，一律暫緩批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，報(bào)批前經(jīng)辦人員必須現(xiàn)場(chǎng)踏勘，有關(guān)責(zé)任人簽字上報(bào)，追究弄虛作假者的責(zé)任。

第二，制度控制。在堅(jiān)持“一戶(hù)一宅”原則的基礎(chǔ)上，建立老房拆除、老宅基地退耕還田保護(hù)金制度，對(duì)建了新房、暫時(shí)沒(méi)有拆除舊房的居民，收取一定數(shù)額(2000元左右)的“拆舊還田”保證金，同時(shí)簽訂“拆舊還田”協(xié)議；限期“拆舊還田”，按期履行者如數(shù)退還，過(guò)期不能履行的，保證金轉(zhuǎn)用于土地復(fù)墾。

第三，教育引導(dǎo)。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加大國(guó)土管理、新農(nóng)村建設(shè)等政策法規(guī)的宣傳力度，讓群眾切實(shí)了解有關(guān)政策法規(guī)的深刻內(nèi)涵，真正懂得土地的珍貴和節(jié)約用地造福子孫的實(shí)在意義，從而提高群眾珍惜土地的自覺(jué)性，以盡快實(shí)現(xiàn)建新拆舊。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的兩點(diǎn)建議

肖　嵐

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和發(fā)展，國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，商品房市場(chǎng)開(kāi)始活躍，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在需求十分迫切?！段餀?quán)法》頒布前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見(jiàn)于法律、規(guī)章和司法解釋之中，不動(dòng)產(chǎn)登記一直實(shí)行房屋和土地的分別管理體制，設(shè)立了不同的登記機(jī)關(guān)，形成了土地、房屋管理分屬政府不同職能部門(mén)的格局，各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門(mén)利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡蔷唧w由哪一個(gè)機(jī)關(guān)來(lái)行使這一職責(zé)，《物權(quán)法》并沒(méi)有明確，各個(gè)相關(guān)政府部門(mén)根據(jù)其職能不同，分別行使登記的職權(quán)。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的兩點(diǎn)建議

不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文第5篇

一、行政復(fù)議的概念

按照《行政復(fù)議法》的規(guī)定，行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，依法向法定的行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出復(fù)議申請(qǐng)，行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法對(duì)該具體行政行為進(jìn)行合法性、合理性審查，并作出行政復(fù)議決定的行政行為。

二、行政復(fù)議與行政訴訟的異同

行政復(fù)議與行政訴訟都是解決行政爭(zhēng)議的救濟(jì)途徑，有相同之處：第一，目的相同，都是為了保護(hù)行政相對(duì)人或具體行政行為利害關(guān)系人的合法權(quán)益而設(shè)置的事后救濟(jì)途徑；第二，啟動(dòng)的被動(dòng)性，兩者都實(shí)行不告不理原則，需行政相對(duì)人提起行政復(fù)議或行政訴訟后，行政復(fù)議機(jī)關(guān)或人民法院才會(huì)介入。

行政鴕橛植煌于行政訴訟，其不屬于司法權(quán)范疇，是行政機(jī)關(guān)進(jìn)行的準(zhǔn)司法性活動(dòng)。行政復(fù)議的發(fā)起者是認(rèn)為具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益的公民、法人或其他組織，一般是具體行政行為的行政相對(duì)人或是利害關(guān)系人，作出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)是被告，復(fù)議機(jī)關(guān)作為居中裁決者解決行政爭(zhēng)議。雖然行政復(fù)議具有準(zhǔn)司法性，但與法院行使司法權(quán)還是有本質(zhì)區(qū)別的。行政復(fù)議機(jī)關(guān)解決行政爭(zhēng)議的權(quán)利并不是最終的權(quán)利，行政復(fù)議申請(qǐng)人或行政機(jī)關(guān)對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以提起行政訴訟。行政復(fù)議與行政訴訟的區(qū)別：第一，審理機(jī)關(guān)不同。行政訴訟的審理機(jī)關(guān)是人民法院，行政復(fù)議機(jī)關(guān)按照《行政復(fù)議法》的規(guī)定確定。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地方的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)一般由市國(guó)土資源局承擔(dān)，作出不動(dòng)產(chǎn)登記具體行政行為的行政主體是市國(guó)土資源局。按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記行政復(fù)議的復(fù)議機(jī)關(guān)通常為市政府，具體復(fù)議事務(wù)由市政府法制辦下屬的行政復(fù)議中心承辦。第二，受案范圍不同。按照《行政復(fù)議法》第六條規(guī)定，行政復(fù)議的受案范圍比較寬泛，包括人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)及其他合法權(quán)益。只要行政相對(duì)人認(rèn)為具體行政行為違法侵權(quán)，都可以提起行政復(fù)議。按照《行政訴訟法》第十二條的規(guī)定，行政訴訟的受案范圍僅限于提訟的公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵害其人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的。第三，審理范圍不同，行政復(fù)議機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)具體行政行為的合理性和合法性進(jìn)行全面審查，并有權(quán)撤銷(xiāo)、變更原具體行政行為或代替原行政機(jī)關(guān)重新作出具體行政行為。行政訴訟中，人民法院一般只審查具體行政行為的合法性，不審查其合理性，人民法院有權(quán)判決撤銷(xiāo)、變更原具體行政行為，但不能代替原行政機(jī)關(guān)重新作出具體行政行為。第四，審理依據(jù)不同?！缎姓V訟法》第六十三條規(guī)定，人民法院審理行政案件，以法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)。地方性法規(guī)適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件。人民法院審理民族自治地方的行政案件，并以該民族自治地方的自治條例和單行條例為依據(jù)。人民法院審理行政案件，參照規(guī)章。雖然《行政復(fù)議法》和《行政復(fù)議法實(shí)施條例》未明確審理依據(jù)，但從相關(guān)規(guī)定來(lái)看，具體行政行為涉及的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章、行政機(jī)關(guān)制定和的決定、命令等都屬于行政復(fù)議的審理依據(jù)，但具體行政行為適用依據(jù)是否正確，需行政復(fù)議機(jī)關(guān)審查后確認(rèn)。

三、行政復(fù)議決定書(shū)的法律效力

按照《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）規(guī)定，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。按此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須按照法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理相應(yīng)的登記。這是司法文書(shū)的法律效力。

行政復(fù)議決定書(shū)是復(fù)議機(jī)關(guān)根據(jù)復(fù)議申請(qǐng)人的申請(qǐng)，依據(jù)事實(shí)和法律，對(duì)被申請(qǐng)復(fù)議的具體行政行為的合法性和合理性予以審查，就具體行政行為的實(shí)體方面和程序方面審查后作出的具有法律效力的文書(shū)。按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，行政復(fù)議決定書(shū)一經(jīng)送達(dá)，即發(fā)生法律效力。 被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)履行行政復(fù)議決定。被申請(qǐng)人不履行或者無(wú)正當(dāng)理由拖延履行行政復(fù)議決定的，行政復(fù)議機(jī)關(guān)或者有關(guān)上級(jí)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予警告、記過(guò)、記大過(guò)的行政處分；經(jīng)責(zé)令履行仍拒不履行的，依法給予降級(jí)、撤職、開(kāi)除的行政處分。

四、行政復(fù)議決定能否注銷(xiāo)登記

依據(jù)《行政復(fù)議法》的規(guī)定，被行政復(fù)議的具體行政行為出現(xiàn)下列情形之一的：1.主要事實(shí)不清、證據(jù)不足的； 2.適用依據(jù)錯(cuò)誤的；3.違反法定程序的； 4.超越或者的； 5.具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)?，行政?fù)議機(jī)關(guān)依法作出決定，撤銷(xiāo)、變更或者確認(rèn)該具體行政行為違法，撤銷(xiāo)或者確認(rèn)該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請(qǐng)人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為。按照此項(xiàng)規(guī)定，行政復(fù)議機(jī)關(guān)作出決定，認(rèn)定登記行為違法，要求登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)其頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是合乎規(guī)定的。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記。行政復(fù)議決定書(shū)并非生效法律文書(shū)，故不能依據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)按照第二十八條第五項(xiàng)規(guī)定的“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。

五、結(jié)論