不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)

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不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第1篇

關鍵詞：不動產(chǎn)登記；風險管控；統(tǒng)一立法；賠償責任

一、不動產(chǎn)登記制度概述

（一）不動產(chǎn)登記的概念

所謂不動產(chǎn)，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產(chǎn)類法律中對其進行重點規(guī)范。而對不動產(chǎn)進行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產(chǎn)登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。從不動產(chǎn)登記的概念即可得知，不動產(chǎn)登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)之上的權利的取得、轉(zhuǎn)移、運行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國家對不動產(chǎn)進行管理的一種重要手段。

（二）不動產(chǎn)登記的意義

首先，不動產(chǎn)登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經(jīng)過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會產(chǎn)生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展，不動產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動產(chǎn)物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產(chǎn)物權流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動產(chǎn)物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產(chǎn)物權權利經(jīng)過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產(chǎn)登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動產(chǎn)物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律

建國以后，我國的不動產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產(chǎn)登記做出了相關規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律。

（二）不動產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權領域?qū)嵭械氖俏餀喾ǘㄖ髁x。物權的種類、內(nèi)容都應當由法律進行規(guī)定，個人是不能任意創(chuàng)設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責任風險控制機制缺失

不動產(chǎn)登記是國家為了保持不動產(chǎn)流通的順暢以及保護不動產(chǎn)權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產(chǎn)登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現(xiàn)實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。

（四）不動產(chǎn)登記錯誤相關賠償責任規(guī)定不明

我國《民法通則》、《物權法》等主要財產(chǎn)類法律要么對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任毫無規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個條文對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的構想

（一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

建國以來，我國對于不動產(chǎn)物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產(chǎn)的行政部分負責對相關不動產(chǎn)進行登記。

我國政府、法學界顯然已經(jīng)認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動產(chǎn)登記的目的、程序、責任進行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動產(chǎn)登記的全部問題是不現(xiàn)實的。不動產(chǎn)登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規(guī)則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。

（二）完善不動產(chǎn)登記范圍

不動產(chǎn)登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡略?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對不動產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產(chǎn)權利。然而，《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產(chǎn)權利。一些新興的不動產(chǎn)權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產(chǎn)權利，但是車位是否可以、是否應當?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認為，我國不動產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產(chǎn)物權也囊括進去。

（三）建立科學的風險管控機制

所謂不動產(chǎn)登記錯誤是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產(chǎn)登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業(yè)保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產(chǎn)登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產(chǎn)在我國還具有相當?shù)纳鐣矊傩?，登記費用的增加勢必影響我國社會穩(wěn)定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償?shù)怯涘e誤造成的損失也不太現(xiàn)實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險公司之上。

（四）明確不動產(chǎn)登記錯誤賠償相關問題

筆者認為，我國在接下來的不動產(chǎn)登記立法之中，要著重對不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結(jié)合我國《侵權責任法》的相關規(guī)定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經(jīng)濟賠償?shù)木薮箫L險的現(xiàn)狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統(tǒng)一起來。

四、結(jié)語

筆者考察建國以來我國不動產(chǎn)登記相關法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國對不動產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹斏髦匾?。從《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認為，結(jié)合上述我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)應當著重解決不動產(chǎn)登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。

參考文獻：

[1]常鵬翱.不動產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學.2010.

不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第2篇

我國的抵押登記制度是以不動產(chǎn)物權登記制度為基礎，結(jié)合動產(chǎn)物權登記制度發(fā)展起來的。根據(jù)商業(yè)銀行實踐經(jīng)驗，我國抵押登記制度存在以下問題：

（1）抵押登記機關不統(tǒng)一。目前，在中國負責不動產(chǎn)抵押登記的部門分別為國土資源管理局和房產(chǎn)管理局；負責動產(chǎn)抵押登記的部門有民用航空主管部門、海事局、漁政漁港監(jiān)督管理局、工商局、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)局、公證部門、車輛管理所、農(nóng)機站等。登記部門大部分是行政管理機關，行政管理的職能被過分強化，忽視了為市場交易提供信息等服務功能，服務意識差，依法辦事觀念淡薄。結(jié)果是，不能很好地發(fā)揮擔保物權登記的效用，不能很好地公示擔保物權狀態(tài)并使其具有公信力，難以保護交易安全、維護當事人合法權益、促進交易的開展。

（2）抵押登記立法不統(tǒng)一。中國抵押登記制度行政色彩濃厚，抵押登記按照各部門對不動產(chǎn)和動產(chǎn)的行政管理部門職權劃分而分別進行，相應的抵押登記立法工作也按照行政管理職能的劃分而分別進行。目前，有關不動產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《擔保法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等7部，有關動產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《民用航空器法》、《海商法》、《機動車登記規(guī)定》等12部。由于抵押登記立法不統(tǒng)一，造成各地登記事項、審查原則、登記內(nèi)容等差異較大，給當事人帶來操作上的不便，也影響登記效率。

（3）抵押登記效力不統(tǒng)一。一是《擔保法》第41條規(guī)定采用登記生效主義，而其43條和《擔保法司法解釋》第49條、第59條則規(guī)定采用登記對抗主義。二是《擔保法》第41條規(guī)定抵押合同的成立自登記之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押權的設立這兩個不同的概念。抵押合同的訂立是在抵押交易的當事人之間形成抵押權的債權債務關系，是一種契約行為，只要經(jīng)當事人合議，并符合《合同法》有關規(guī)定即為有效合同；抵押權的設立是保障抵押權人對抵押物的優(yōu)先受償權的行為，是一種物權行為，只有通過登記公示才能產(chǎn)生對抗第三人的效力。

（4）登記機關審查責任不明確。有關抵押登記的法律法規(guī)都未明確規(guī)定登記機關在抵押登記時須對登記申請的有關事項進行實質(zhì)審查，抑或形式審查。例如《機動車登記規(guī)定》關于抵押登記只規(guī)定了申請人應提交的申請材料，而未規(guī)定登記機關是應該對這些材料所記載的內(nèi)容的真實性進行實質(zhì)審查，還是僅僅對提供的材料是否齊備等進行形式上的審查。

（5）抵押權優(yōu)先受償規(guī)則不明確，抵押權人無法確定自己在同一擔保物上債權的優(yōu)先受償順序，易使抵押債權懸空，導致金融機構信貸萎縮，經(jīng)濟發(fā)展缺乏動力。

第二，關于應收賬款的問題?！皯召~款”是會計學上的概念，由于其涵蓋的內(nèi)容比較寬泛且早已被國內(nèi)外商業(yè)實踐中廣泛使用?！段餀喾ā凡]有確定“應收賬款”的定義。一般理解為因提品或服務而產(chǎn)生的金錢債權，不包括票據(jù)化的債權。

為使應收賬款登記制度能夠順利建立和實施，目前至少還需要弄清以下問題：

（1）如何理解《物權法》第228條規(guī)定的“信貸征信機構”的含義。

（2）如何理解《物權法》第228條規(guī)定“質(zhì)權自信貸征信機構辦理出質(zhì)登記時設立”。

（3）應收賬款的范圍有多大？法律沒有對應收賬款進行定義，也沒有規(guī)定范圍，由于質(zhì)權以信貸征信機構辦理出質(zhì)登記為成立條件，那么，登記機構就要判斷出質(zhì)的應收賬款是否可以出質(zhì)。這是登記機構難以承擔的義務。

不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第3篇

關鍵詞：國內(nèi);不動產(chǎn)登記制度;探討

中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

針對不動產(chǎn)登記，雖然我國已經(jīng)制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動產(chǎn)登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產(chǎn)登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產(chǎn)登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產(chǎn)登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產(chǎn)登記過程的合規(guī)合法。

一、不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵

不動產(chǎn)制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產(chǎn)登記需要提前申請相關不動產(chǎn)物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經(jīng)濟體制不斷完善的過程中，不動產(chǎn)登記制度也隨之產(chǎn)生并得以完善。由此可見，不動產(chǎn)登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿足市場經(jīng)濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現(xiàn)市場經(jīng)濟的核心價值。

二、當前國內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的漏洞以及不足

通過研究不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展演變過程可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)根據(jù)性質(zhì)的不同，其管理以及登記分別被土地、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農(nóng)牧業(yè)等行政主管部門負責，而這些部門在規(guī)章制度以及遵循的法律依據(jù)都存在一定差異，它們會依據(jù)不動產(chǎn)權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產(chǎn)的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經(jīng)濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當前將不動產(chǎn)交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發(fā)下列問題：第一，不動產(chǎn)交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議

1.完善不動產(chǎn)登記制度

目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，雖然國家出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例》是目前國內(nèi)最高水平以及最前沿的關于不動產(chǎn)登記的立法。但是想要確?！稐l例》的順利實施，就要對當前政策法規(guī)中關于不動產(chǎn)登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產(chǎn)登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協(xié)助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質(zhì)審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調(diào)查，以保證土地登記結(jié)果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉(zhuǎn)讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監(jiān)督，同時也有助于社會和諧;等等。

2.完善不動產(chǎn)登記機構的責任賠償制度

不動產(chǎn)登記機構在整個不動產(chǎn)登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產(chǎn)登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題?，F(xiàn)如今，很多不動產(chǎn)登記機構都存在登記人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，登記錯誤問題時有發(fā)生，也讓該不動產(chǎn)登記機構的公信力受到質(zhì)疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業(yè)務相關技能的學習培訓，對登記業(yè)務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質(zhì)認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產(chǎn)登記人員從業(yè)資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業(yè)技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質(zhì)。

目前，很多不動產(chǎn)登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經(jīng)濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產(chǎn)登記機構很少會設立專門負責賠償?shù)目铐棧@就使得很多機構沒有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力?；诖?，相關部門應該結(jié)合當前的不動產(chǎn)登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產(chǎn)登記機構應承擔的責任，都做出明確規(guī)定。而登記機關賠償?shù)馁Y金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償，必須做到?？顚Ｓ?。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經(jīng)濟的良性發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，我國當前的不動產(chǎn)登記體系已經(jīng)初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產(chǎn)交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產(chǎn)登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

參考文獻：

[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].工業(yè)b，2015（8）：17-17.

不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第4篇

一、未進行首次登記的必須先辦理首次登記

《規(guī)范》第1.2.3條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：

1.預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；

2.在建建筑物抵押權登記的；

3.預查封登記的；

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。在《規(guī)范》出臺前《細則》中也做出了明確規(guī)定。

分析《規(guī)范》第9.1條規(guī)定，國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現(xiàn)場查看；第二，必須提交建設工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料；第三，確認建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等材料。物權的主要目的在于定紛止爭，首次登記需要審核的部分內(nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗收、消防驗收、房屋質(zhì)量驗收等，都屬于首次登記時的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部〈關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《f助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責。由于不動產(chǎn)登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認為該通知的內(nèi)容也是對必須進行首次登記的詮釋。

二、辦理過首次登記的多次產(chǎn)權轉(zhuǎn)移不需要逐步記載登記簿

《規(guī)范》第1.10.1條規(guī)定，已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構辦理后續(xù)登記時，應當將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載?？梢钥闯觯虚g過程的產(chǎn)權人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。

《物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時或者判決生效之日，即取得物權之日。如果繼續(xù)對中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產(chǎn)權人和實際產(chǎn)權人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更復雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔一定責任。舉個極端的例子，如果中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產(chǎn)權人名下的情況，會變得更加復雜。

三、首次登記未辦理主體已經(jīng)不存在的登記情況

在法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時候，很多需要進行不動產(chǎn)首次登記的不動產(chǎn)所有權人已經(jīng)不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權人名下，筆者認為值得商榷。

《物權法》出臺后，最重要的變化就是登記簿取代產(chǎn)權證成為不動產(chǎn)登記效力的最高證明，不動產(chǎn)證只是不動產(chǎn)所有權人的一個證明，當和不動產(chǎn)登記簿不一致時，以不動產(chǎn)簿記載為準。《規(guī)范》第1.6.3.3條規(guī)定，查封抵押時，可以換發(fā)或者補發(fā)不動產(chǎn)證書或者不動產(chǎn)證明?？梢钥闯?，登記簿效力的概念在加強，證書作用在弱化。如果繼續(xù)沿用以前房屋登記時不發(fā)證只是記載于檔案的做法處理此類問題已經(jīng)行不通了。

不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第5篇

本文所指登記主體是指履行登記行政職能、承擔登記法律責任的機構，隨著機構的整合、上級主管部門的變化，登記主體也將發(fā)生重大變化，在提供登記服務、信息利用服務中登記主體應如何正確行使職能、做到依法且高效呢？首要解決的就是主體認定問題，主體的確定將直接影響登記業(yè)務的有序開展、登記結(jié)果的責任承擔。

一、登記發(fā)證主體發(fā)生重大整合

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一由一個機構辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異?！稐l例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質(zhì)的土地權利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導致發(fā)證主體也不同。以無錫為例，農(nóng)村土地經(jīng)營承包權是由農(nóng)委辦理的，集體土地的所有權和使用權登記的發(fā)證主體根據(jù)地方性法規(guī)可以是區(qū)級人民政府，國土使用權及其他權利則由縣、市人民政府登記?？梢娫谕恋貦嗬怯浄矫妫纬闪巳愅耆煌牡怯洶l(fā)證主體，即農(nóng)委、區(qū)級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設主管部門和房產(chǎn)主管部門負責，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務的主體有市房產(chǎn)主管機構下屬單位和區(qū)級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業(yè)務，有的是基于地方性法規(guī)授權辦理，有的是受市房產(chǎn)主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關，導致業(yè)務口徑不一致，登記效率低下，登記風險也時時發(fā)生。

《條例》第六條規(guī)定，縣級以上人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構，負責不動產(chǎn)登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據(jù)此項規(guī)定，各地正在組建或已組建的不動產(chǎn)登記機構主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產(chǎn)登記機構，為一級機關法人，不動產(chǎn)登記局作為內(nèi)設機構掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產(chǎn)登記局為登記機構，也是一級機關法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔責任的狀態(tài)。

二、不動產(chǎn)登記能否授權或委托非機關組織實施

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后業(yè)務范圍更廣、內(nèi)容更復雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產(chǎn)登記局內(nèi)部處室部門從事登記業(yè)務是不太現(xiàn)實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產(chǎn)登記局）僅有3-4個人，而不動產(chǎn)登記業(yè)務每年達30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務的團隊，一般各地的國土局或不動產(chǎn)登記局會沿襲原有做法，成立具有事業(yè)單位性質(zhì)的登記中心，由登記中心具體從事登記業(yè)務。根據(jù)行政法理論，不動產(chǎn)登記屬行政確認行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔法律責任，還是以國土局或不動產(chǎn)登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經(jīng)法定授權還是受上級主管機關的委托。由于《條例》僅規(guī)定了由不動產(chǎn)登記機構負責不動產(chǎn)登記，而未規(guī)定登記機構下屬的事業(yè)單位可以開展登記工作，因此，不動產(chǎn)登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。如果地方性法規(guī)、規(guī)章未能就此作出相應規(guī)定的，則作為一級機關法人的不動產(chǎn)登記局或國土局可以委托下設的登記中心行使登記事權。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規(guī)且具有一定專業(yè)技能工作人員組成的機構。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔責任，而是由委托機關國土局承擔訴訟、復議、賠償?shù)呢熑巍?/p>

三、對外提供不動產(chǎn)登記信息的主體應該如何統(tǒng)一

當前，不動產(chǎn)登記后形成的大量信息越來越為社會所認可并利用，登記機構對于如何提供、提供哪些信息、對哪些人提供都應當按相應規(guī)定操作，從而讓登記信息在發(fā)揮應有的社會作用時不至于侵犯商業(yè)秘密或個人隱私。以前，由于各地對登記簿和登記檔案管理模式不同形成了不同的提供主體，如有些地方在房產(chǎn)管理局單獨成立房產(chǎn)檔案館，作為登記信息保管主體提供對外利用，有些地方由從事具體事務的登記工作機構（受托單位或被授權單位）直接對外提供信息利用，還有的只是內(nèi)設機構即檔案科對外提供信息。由于提供信息利用也是一種行政行為，對信息的查詢利用理應遵循行政法的相關規(guī)定。行政行為的合法首先表現(xiàn)在作為提供信息的主體應統(tǒng)一化、合法化，由于登記簿的管理歸登記機構，根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構依申請?zhí)峁┬畔⒗?，這也意味著不動產(chǎn)登記、登記簿管理、登記信息利用的相關職能都是由登記機構行使的。因此，在沒有法律法規(guī)、規(guī)章授權的情況下，對外提供信息只能以不動產(chǎn)登記機構的名義，而不能由登記機構的內(nèi)設機構或其他非登記簿管理單位以其自己的名義對外提供信息。