前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇季羨林語(yǔ)錄范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

季羨林語(yǔ)錄范文第1篇

關(guān)鍵詞：房屋租賃；百度地圖；路線規(guī)劃；系統(tǒng)設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2016）15-0091-03

Abstract： Due to urbanization and growing demand for rental housing， through the information platform that allows landlords and tenants more convenient and timely access to required information. This paper designs and implements a housing rental system with SSH framework and B/S structure， and with use of Baidu Maps API， to achieve housing location information display， automatic route planning and tips for best showings. Compared to the current widespread use of the Ganji， 58 city platform， the system with more convenient and intelligent.

Key words： house rental； baidu map； route planning； system design

1 背景

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的迅速發(fā)展，住房緊張問(wèn)題在人們的日常生活中顯得尤為突出。尤其是北上廣等一線城市，大部分人其實(shí)都沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房屋，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生想要留在城市發(fā)展必須要有落腳處，因此租房是個(gè)合適的選擇，但是目前房屋中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，存在很多不可靠因素，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)就需要通過(guò)便捷的租房網(wǎng)站獲取到當(dāng)?shù)乜煽康囊皇址吭葱畔?，以便順利地租到自己想要的房子?/p>

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)展了租房場(chǎng)景，讓互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)中介O2O，重塑房東、租客和經(jīng)紀(jì)人關(guān)系，形成便捷高效的信息流與服務(wù)流，大幅提升了行業(yè)效率。未來(lái)以門(mén)店為中心的傳統(tǒng)房產(chǎn)中介模式，將迅速讓位于以用戶體驗(yàn)為中心的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，開(kāi)啟線上下單、線下看房的“新租房時(shí)代”[1]。出租房是流動(dòng)人口的主要落腳點(diǎn)，與社會(huì)治安治理、社會(huì)公共管理密切相關(guān)，因而加強(qiáng)出租房綜合服務(wù)管理研究已成為外來(lái)人口管理的關(guān)鍵[2]。

本系統(tǒng)主要提供一個(gè)網(wǎng)上的平臺(tái)，房東可以在網(wǎng)站上自己需要出租的房源，可以對(duì)的房源進(jìn)行及時(shí)、方便的管理，想找尋房源的用戶可以在網(wǎng)站上搜索符合自己需求的房源，無(wú)論是求租方還是出租方都可以占據(jù)主動(dòng)權(quán)，根據(jù)自己的需求進(jìn)行信息的，實(shí)現(xiàn)雙方消息實(shí)時(shí)共享。

同時(shí)本系統(tǒng)創(chuàng)新性地集成了百度地圖的API，實(shí)現(xiàn)百度地圖的部分功能，利用百度地圖進(jìn)行線路規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)看房路線的自動(dòng)規(guī)劃。

2 系統(tǒng)分析和設(shè)計(jì)

2.1 開(kāi)發(fā)環(huán)境

本系統(tǒng)在windows系統(tǒng)下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使用MyEclipse作為開(kāi)發(fā)工具、oracle數(shù)據(jù)庫(kù)作為數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)、免費(fèi)的開(kāi)源web容器tomcat作為服務(wù)器。

本系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)實(shí)現(xiàn)[3]，用java語(yǔ)言進(jìn)行開(kāi)發(fā)，后臺(tái)用Spring、SpringMVC、MyBatis框架[4]作為整體架構(gòu)進(jìn)行搭建，利用注解減少xml文件的配置，提高開(kāi)發(fā)效率。視圖層用JSP和JSTL技術(shù)進(jìn)行展示，布局和展示效果用DIV+CSS技術(shù)進(jìn)行修飾，前端動(dòng)態(tài)效果用jQuery[5]實(shí)現(xiàn)。

2.2 需求分析

普通用戶訪問(wèn)本網(wǎng)站可以進(jìn)行房源的瀏覽和求租信息的瀏覽，瀏覽房源的時(shí)候可以根據(jù)不同的搜索條件進(jìn)行查找，未登錄的用戶不能夠直接進(jìn)行房源的和求租信息的，只有登錄過(guò)的用戶才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行操作，未注冊(cè)的用戶須先進(jìn)行注冊(cè)才能夠登錄。管理員用戶可以登錄系統(tǒng)的后臺(tái)并對(duì)網(wǎng)站的所有信息進(jìn)行維護(hù)，擁有最高的權(quán)限。

2.3 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

根據(jù)前面的需求分析，可將其劃分成前臺(tái)和后臺(tái)兩部分，系統(tǒng)前臺(tái)包括瀏覽房源模塊、出租模塊、求租模塊、租房知識(shí)模塊、個(gè)人中心模塊，后臺(tái)模塊是由管理員來(lái)操作，對(duì)前臺(tái)的模塊信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)管理。

3 看房路線自動(dòng)規(guī)劃

目前市場(chǎng)上也有不少流行的房屋租賃網(wǎng)站，如趕集網(wǎng)、58同城等都包含二手房及租房模塊，但它們的租房模塊只進(jìn)行了房源位置顯示，并沒(méi)有對(duì)路線進(jìn)行規(guī)劃，下圖4顯示了一個(gè)示例：

缺乏路徑自動(dòng)規(guī)劃顯然會(huì)增加看房者的額外操作，因此本文系統(tǒng)集成百度地圖功能，充分利用其API對(duì)房源路線進(jìn)行詳細(xì)的自動(dòng)規(guī)劃[6]，以方便用戶使用。集成步驟如下：

Step1：從百度地圖官網(wǎng)上下載web開(kāi)發(fā)中的JavaScript API；

Step2：選擇獲取秘鑰選項(xiàng)，通過(guò)手機(jī)或郵箱注冊(cè)之后會(huì)生成一個(gè)訪問(wèn)應(yīng)用的密鑰；

Step3：獲取完秘鑰后，根據(jù)其提供的示例DEMO，把需引入的JS代碼復(fù)制到本系統(tǒng)中jsp頁(yè)面中即可，ak換成自己所申請(qǐng)的密鑰：

Step4：通過(guò)transit.search（""，""）方法查詢路線，參數(shù)分別為起點(diǎn)和終點(diǎn)，終點(diǎn)即是房源位置，起點(diǎn)為用戶注冊(cè)時(shí)填寫(xiě)的地址，設(shè)置之后便可進(jìn)行地圖路線的搜索，如下圖5所示：

4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)利用JAVA語(yǔ)言開(kāi)發(fā)。在進(jìn)入登錄頁(yè)面的同時(shí)會(huì)加載驗(yàn)證碼，驗(yàn)證碼生成后是存放在會(huì)話session中的，當(dāng)頁(yè)面重新加載、鼠標(biāo)點(diǎn)擊驗(yàn)證碼或者驗(yàn)證碼輸入錯(cuò)誤的情況下都會(huì)對(duì)驗(yàn)證碼進(jìn)行刷新。驗(yàn)證碼一般是用來(lái)防止批量注冊(cè)的，還可以有效防止SQL攻擊，本系統(tǒng)用kaptcha生成驗(yàn)證碼[7]，kaptcha是一個(gè)非常實(shí)用的驗(yàn)證碼生成工具，為谷歌的一個(gè)開(kāi)源工具包c(diǎn)om.google.code.kaptcha，把它集成到spring的配置文件中，在項(xiàng)目的lib庫(kù)中加入對(duì)應(yīng)的jar包并在配置文件中進(jìn)行相應(yīng)的配置后，便可以進(jìn)行調(diào)用訪問(wèn)，根據(jù)配置文件中屬性參數(shù)的不同可以改變驗(yàn)證碼的生成樣式規(guī)則。

首頁(yè)下方有一個(gè)搜索框，可以輸入關(guān)鍵字對(duì)房源信息進(jìn)行搜索查找。主界面的左右兩側(cè)會(huì)有最新房源和最新求租信息的推薦，顯示時(shí)按照時(shí)間倒序進(jìn)行排列。為使得網(wǎng)站的訪問(wèn)速率加快，只顯示前十幾條數(shù)據(jù)，減輕網(wǎng)站訪問(wèn)的壓力，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)房源的推薦。頁(yè)面刷新方式為AJAX異步刷新以減輕服務(wù)器壓力[8]，提高用戶體驗(yàn)。

系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了多樣化的搜索條件，根據(jù)搜索條件的不同，所展示的房源信息也會(huì)隨之而變化，始終保證房源信息分頁(yè)顯示。點(diǎn)擊房源信息后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)進(jìn)行房源路線規(guī)劃并加載房源路線信息，如下圖7和圖8所示：

5 結(jié)束語(yǔ)

本文基于SSM框架和B/S架構(gòu)設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)了房屋租賃系統(tǒng)，并指出了市場(chǎng)現(xiàn)有軟件在易用性方面存在的問(wèn)題，通過(guò)實(shí)驗(yàn)證明了可以利用百度地圖的開(kāi)放API為用戶提供更簡(jiǎn)便的租房服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄧薇. 2015，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)啟新租房時(shí)代[J]. 互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)， 2015（3）： 20-23.

[2] 陳偉鋒. 城鎮(zhèn)居住出租房綜合服務(wù)與管理模式分析[J]. 文摘版：經(jīng)濟(jì)管理， 2015（3）： 29-29.

[3] 郭濤， 曹建， 安晨光，等. 基于BS架構(gòu)的DGA在線監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)平臺(tái)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J]. 計(jì)算機(jī)應(yīng)用與軟件， 2014， 31（8）： 82-85.

[4] 薛峰， 梁鋒， 徐書(shū)勛，等. 基于Spring MVC框架的Web研究與應(yīng)用[J]. 合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)： 自然科學(xué)版， 2012（3）： 337-340.

[5] 周玲余. 基于jQuery框架的頁(yè)面前端特效的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J]. 計(jì)算機(jī)與現(xiàn)代化， 2013（1）： 61-63.

[6] 付林， 閆強(qiáng)， 李祥. 基于百度地圖的小區(qū)域?qū)Ш綄?shí)現(xiàn)方案研究[J]. 計(jì)算機(jī)技術(shù)與發(fā)展， 2014（5）： 223-226.

季羨林語(yǔ)錄范文第2篇

關(guān)鍵詞：系桿拱橋；臨近既有線；門(mén)式支架；設(shè)計(jì)

Abstract: through the door type bracket design, solve the existing road near across bowstring arch support the problem of door type construction. Door type stents mainly includes: 12 m multiply one m x 0.5 m bar foundation concrete, phi 351 (δ = 8 mm) steel tube column, 2 I32a shuangpin beams, I40a range type longitudinal range, [12 channels scissors to hold out. Based on the finite element analysis of door type of stent design and calculation for the existing road near across bowstring arch support door type construction to provide the theory basis for the similar bridge construction to provide the reference.

Key words: Bowstring arch；Near existing lines ；Door type stents；design

中圖分類號(hào)：U445.466 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

工程概況

鎮(zhèn)海支線特大橋跨越寧波東外環(huán)延伸線采用一跨96m下承式鋼管系桿拱橋結(jié)構(gòu)，與公路夾角為70o，該段位于寧波鎮(zhèn)海區(qū)蛟川街道，橋下凈高5.5m，滿足公路通行要求。該橋在線路左側(cè)緊鄰既有鎮(zhèn)海支線，支架外緣輪廓線與既有鐵路建筑界限距離僅為30cm。

該橋結(jié)構(gòu)體系為剛性梁剛性拱，拱橋鋼管及鋼板主要采用Q345q-D橋梁結(jié)構(gòu)專用鋼材，鋼板厚度為16mm，鋼管直徑為1000mm。鋼管內(nèi)用C55無(wú)收縮混凝土填充，預(yù)應(yīng)力混凝土系梁采用C50混凝土。吊桿采用91根Φ7高強(qiáng)低松弛鍍鋅平行鋼絲束，冷鑄鐓頭錨，索體采用PES(FD)低應(yīng)力防腐，并外包不銹鋼防護(hù)，間距8m，按尼爾森體系布置。拱肋截面型式為啞鈴型截面，拱高3m，每榀拱肋的兩鋼管之間用16mm厚腹板連接，上、下管為鋼-混組合結(jié)構(gòu)。系梁為單箱雙室預(yù)應(yīng)力混凝土箱梁截面，寬度11m，高2.5m。橋跨L=96m，矢高f=19.2m，矢跨比f(wàn)/L=1/5，懸鏈線系數(shù)m=1.167。

門(mén)式支架設(shè)計(jì)

針對(duì)鎮(zhèn)海支線特大橋1-96m系桿拱橋的地理環(huán)境和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究臨近既有線門(mén)式支架施工技術(shù)，基于有限元計(jì)算，設(shè)計(jì)了一種門(mén)式支架。

2.1 材料設(shè)計(jì)參數(shù)

材料設(shè)計(jì)參數(shù)見(jiàn)表2.1。

2.2 門(mén)式支架構(gòu)造

門(mén)式支架由條形基礎(chǔ)、鋼管立柱、橫向分配梁、縱向分配梁、剪刀撐等組成，門(mén)式支架正面圖及側(cè)面圖分別見(jiàn)圖2.2-1和圖2.2-2。

1) 條形基礎(chǔ)

門(mén)式支架底部采用12m×1m×0.5m混凝土條形基礎(chǔ)，混凝土頂面設(shè)置400×400×10mm鋼板做為鋼管立柱與條形基礎(chǔ)的固結(jié)件。

2) 鋼管立柱

門(mén)式支架立柱采用φ351×8mm螺旋鋼管，鋼管橫向水平間距260cm，鋼管底部與條形基礎(chǔ)頂面預(yù)埋鋼板進(jìn)行固結(jié)。

3)縱、橫向分配梁、剪刀撐

門(mén)式支架頂設(shè)置砂筒，砂筒頂部采用雙拼I32工字鋼做為橫向主梁，主梁上部縱向分配梁采用I40工字鋼，腹板處間距60cm，底板處間距90cm。門(mén)式支架鋼管立柱采用[12槽鋼做為立柱剪刀撐及橫向平聯(lián)型鋼。

門(mén)式支架計(jì)算

利用有限元軟件 MIDAS將門(mén)式支架I40a型工字鋼縱梁上方每根15cm×15cm方木大楞的支反力值，作為集中荷載施加到I40a型工字鋼縱梁上，采用整體建模對(duì)門(mén)式支架進(jìn)行計(jì)算分析，有限元模型見(jiàn)圖3。

3.1 I40a型工字鋼縱梁受力分析

1) 強(qiáng)度分析

經(jīng)分析，最大組合應(yīng)力 ，滿足要求。

經(jīng)分析，最大剪應(yīng)力 ，滿足要求。

2) 剛度分析

，滿足要求。

3.2 支架立柱受力分析

門(mén)洞處支架采用φ351×8mm鋼管做立柱，雙拼32a工字鋼做分配梁，[12槽鋼做剪刀撐。

1) 強(qiáng)度分析

經(jīng)分析，I32a最大組合應(yīng)力，滿足要求；[12槽鋼剪刀撐最大組合應(yīng)力，滿足要求；φ351mm(δ=8mm)鋼管最大組合應(yīng)力，滿足要求。

經(jīng)分析，I32a最大剪應(yīng)力 滿足要求；[12槽鋼剪力撐最大剪應(yīng)力 滿足要求；φ351mm(δ=8mm)鋼管最大剪應(yīng)力 滿足要求。

2)剛度度分析

經(jīng)分析支架最大變形為，滿足要求。

3.3 支架基礎(chǔ)受力分析

鋼管支柱安裝在12m×1m×0.5cm混凝土條形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)自重150KN。由于基礎(chǔ)位于寧波東外環(huán)延伸線主干道上，查《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JTG B01-2003 ）表6.0.4 車輛荷載主要技術(shù)指標(biāo)，得I級(jí)公路路面地基承載力為。

條形基礎(chǔ)下路面能承受最大支反力

條形基礎(chǔ)傳遞到路面荷載值：N＝（490.4+642.1+725.2+642.1+490.4）+150＝3140.2KN

，安全

通過(guò)有限元軟件 MIDAS計(jì)算，門(mén)式支架I40a工字鋼縱向分配梁強(qiáng)度、剛度，支架鋼管立柱強(qiáng)度、剛度及條形基礎(chǔ)承載力計(jì)算分析均滿足施工需求。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)門(mén)式支架設(shè)計(jì)，解決臨近既有線跨路系桿拱橋施工的難題。門(mén)式支架構(gòu)造簡(jiǎn)單、施工方便，基于有限元分析的門(mén)式支架設(shè)計(jì)與計(jì)算為臨近既有線跨路系桿拱橋施工提供了理論基礎(chǔ)和參考依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

陳明憲. 建筑結(jié)構(gòu)靜力計(jì)算手冊(cè).中國(guó)建筑工業(yè)出版社1998.

周水興. 路橋施工設(shè)計(jì)計(jì)算手冊(cè).人民交通出版社,2001.

季羨林語(yǔ)錄范文第3篇

關(guān)鍵詞：交通規(guī)劃；交通影響評(píng)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目；顯著性影響；影響系數(shù)

中圖分類號(hào)：U491文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

The Significance impact analysis of the Urban Road based on the Adjacent construction projects

Gu Chao Ran

（Anyang Institute of Urban Planning&Design, Anyang, 455000）

ABSTRACT: With the acceleration of urbanization, urban traffic problems caused by land development is becoming more and more prominent. In order to promote the coordinated development of land use and transport system and ease traffic pressure caused by urban construction, traffic impact analysis gradually develops in China. It develops countermeasures by analyzing and evaluating the transport needs of the extent of the impact on the surrounding transportation system after the new projects putting into use, so as to abate the impact of projects on the transportation system within acceptable range. During the process of evaluating traffic impact ,when there are projects that the time of under construction is approximating and entrance adjacent construction is similar or shared ,there may be different conclusions to traffic impact analysis whether to combine the projects. In this paper, we target the adjacent construction projects which can meet above criteria. They are being evaluated both individual evaluation and combined evaluation to analyze the significant impact on the roads.

KEYWORDS: Transportation Planning；Traffic Impact Analysis；Construction Project；Significance impacting；Influence coefficient

0 引言

《建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)CJJ/T 141-2010》規(guī)定：當(dāng)相鄰建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成時(shí)間接近，出入口相近或者共用時(shí)，會(huì)對(duì)周圍的交通系統(tǒng)產(chǎn)生疊加的交通影響，為真實(shí)反映這種影響的結(jié)果和程度，可根據(jù)實(shí)際情況將符合上述條件的多個(gè)相鄰建設(shè)項(xiàng)目合并進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)[1]。

目前，在進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的過(guò)程中，當(dāng)存在符合上述合并條件的多個(gè)相鄰建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，一般都是將與委托項(xiàng)目相鄰的建設(shè)項(xiàng)目作為背景，將委托項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)。這就有可能存在將各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)交通系統(tǒng)均無(wú)顯著影響，但是項(xiàng)目全部建成并投入使用后，周邊交通較為擁堵的狀況。這是因?yàn)樵诤喜⒃u(píng)價(jià)時(shí)有可能對(duì)交通系統(tǒng)有顯著性影響，而在單獨(dú)評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)交通系統(tǒng)無(wú)顯著影響，從而忽略了有效的交通改善措施，導(dǎo)致項(xiàng)目全部建成并投入使用后新增交通需求對(duì)交通系統(tǒng)產(chǎn)生的壓力不能得到消除與緩解。鑒于此，本文對(duì)相鄰建設(shè)項(xiàng)目分別進(jìn)行單獨(dú)評(píng)價(jià)與合并評(píng)價(jià)，來(lái)分析相鄰建設(shè)項(xiàng)目合并與否進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)對(duì)交通系統(tǒng)的顯著性影響。

1 交通影響程度評(píng)價(jià)

交通影響評(píng)價(jià)（Traffic Impact Analysis，簡(jiǎn)稱TIA）是促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)合理化，土地開(kāi)發(fā)利用與交通協(xié)調(diào)發(fā)展的一種重要方法[2]，它通過(guò)分析和評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目建成并投入使用后，新增交通需求對(duì)周圍交通系統(tǒng)的影響程度，在滿足一定服務(wù)水平的條件下提出交通改善措施和建議，從而把項(xiàng)目建設(shè)對(duì)交通系統(tǒng)的影響消減到可接受的范圍之內(nèi)[3]。

交通影響程度評(píng)價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)比較建設(shè)項(xiàng)目建成并投入使用前后交通系統(tǒng)的運(yùn)行指標(biāo)，確定建設(shè)項(xiàng)目建成并投入使用前后交通系統(tǒng)服務(wù)水平的變化程度，以此來(lái)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目交通增加對(duì)于原有交通系統(tǒng)的影響是否顯著，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)交通系統(tǒng)的影響程度是后續(xù)交通改善措施的依據(jù)。交通影響程度評(píng)價(jià)的對(duì)象主要分為機(jī)動(dòng)車交通、公共交通、慢行交通和停車四大類，本文以相鄰建設(shè)合并與否進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)對(duì)機(jī)動(dòng)車交通中的道路顯著性影響為研究對(duì)象。

2 道路顯著性影響分析

為反映建設(shè)項(xiàng)目建成并投入使用后對(duì)道路的影響，需要通過(guò)選取一定的指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)影響程度的強(qiáng)弱。在實(shí)際中，許多項(xiàng)目根據(jù)使用的便利性，評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)道路的影響程度可以選擇項(xiàng)目建設(shè)前后的飽和度變化情況、服務(wù)水平變化情況、項(xiàng)目交通量占背景交通量（或通行能力）的比例等指標(biāo)[4]。一般選用的指標(biāo)為建設(shè)項(xiàng)目新生成高峰小時(shí)交通量占道路通行能力的比例，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目新生產(chǎn)高峰小時(shí)交通量占道路通行能力的比例大于或等于道路顯著性影響的限定比例時(shí)對(duì)道路有顯著性影響，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目新生產(chǎn)高峰小時(shí)交通量占道路通行能力的比例小于道路顯著性影響的限定比例時(shí)對(duì)道路無(wú)顯著性影響。

道路顯著性影響限定比例用Jmn表示，其中m代表道路等級(jí)，m=1、2、3、4，分別表示快速路、主干路、次干路與支路四個(gè)等級(jí)；n代表服務(wù)水平等級(jí)，n=1、2、3、4、5、6分別表示A、B、C、D、E、F六個(gè)服務(wù)水平等級(jí)。

目標(biāo)年建設(shè)項(xiàng)目i（i=1~n）建成并投入使用后，道路的飽和度為

V/C=(Q0+∑Qi)/C

式中：V/C表示目標(biāo)年道路飽和度；

C表示道路的通行能力；

Q0表示道路背景交通量；

Qi表示項(xiàng)目i分配到道路上的高峰小時(shí)交通量。

根據(jù)道路等級(jí)以及飽和度V/C對(duì)應(yīng)的道路服務(wù)水平等級(jí)可以得到道路顯著性影響的限定比例Jmn。

2.1 各項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)

目標(biāo)年項(xiàng)目i分配到道路上的高峰小時(shí)交通量占通行能力的比例為Ji=Qi/C。

（1）若Ji

（2）若Ji>Jmn，則項(xiàng)目i的開(kāi)發(fā)對(duì)道路有顯著影響。

2.2 各項(xiàng)目合并進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)

目標(biāo)年項(xiàng)目∑i分配到道路上的高峰小時(shí)交通量占通行能力的比例為J∑i=∑Qi/C。此時(shí)，以道路顯著性影響修正限定比例(Jmn)i作為項(xiàng)目i對(duì)道路的顯著性影響限定比例。

(Jmn)i=Ii*Jmn=Qi/∑Qi*Jmn

式中：Ii為項(xiàng)目i對(duì)道路的影響系數(shù)，即項(xiàng)目∑i建成并投入使用后對(duì)道路的影響中項(xiàng)目i所占的比例，可以作為道路改善措施費(fèi)用的分?jǐn)傄罁?jù)。

J∑i-Jmn=∑Qi/C-Jmn

=∑Qi/Qi*(Qi/C-Qi/∑Qi*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji-Ii*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji- (Jmn)i)

（1）若Ji

（2）若Ji>(Jmn)i，則項(xiàng)目i的開(kāi)發(fā)對(duì)道路有顯著影響。

3 實(shí)例分析

項(xiàng)目1與項(xiàng)目2為相鄰建設(shè)項(xiàng)目，研究范圍內(nèi)某條主干路的背景交通量Q0=1300pcu/h，該道路的通行能力C=2000pcu/h，項(xiàng)目1分配到該道路上的高峰小時(shí)交通量Q1=110 pcu/h，項(xiàng)目2分配到該道路上的高峰小時(shí)交通量Q2=130pcu/h，則目標(biāo)年該道路的服務(wù)水平V/C=(Q0+∑Qi)/C=0.77，由表1道路服務(wù)水平等級(jí)劃分[5]可知：該道路的服務(wù)水平等級(jí)為D。由表2道路顯著性影響限定比例[6]可知：該主干路顯著性影響的限定比例J24=7%。

表1 服務(wù)水平等級(jí)劃分

表2 道路顯著性影響限定比例（%）

（1）項(xiàng)目1與項(xiàng)目2單獨(dú)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)時(shí)

項(xiàng)目1分配到道路上的高峰小時(shí)交通量占通行能力的比例為J1=Q1/C=5.5%；

項(xiàng)目2分配到道路上的高峰小時(shí)交通量占通行能力的比例為J2=Q2/C=6.5%。

由于J1

（2）項(xiàng)目1與項(xiàng)目2合并進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)時(shí)

項(xiàng)目1對(duì)道路的影響系數(shù)I1=Q1/（Q1+Q2）=45.8%；

項(xiàng)目2對(duì)道路的影響系數(shù)I2=Q2/（Q1+Q2）=54.2%；

此時(shí)，項(xiàng)目1對(duì)該道路的顯著性影響限定比例(J24)1=I1*J24=3.2%；項(xiàng)目2對(duì)該道路的顯著性影響限定比例(J24)2=I2*J24=3.8%。

由于J1>(J24)1且J2>(J24)2，則項(xiàng)目1與項(xiàng)目2合并進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)該道路有顯著影響。項(xiàng)目1所占的影響比例分別為45.8%，項(xiàng)目2所占的影響比例分別為54.2%。

4 結(jié)論

從以上分析可以看出：相鄰建設(shè)項(xiàng)目合并與否進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)可能得到完全不同的道路顯著性影響結(jié)論，單獨(dú)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)道路無(wú)顯著性影響的項(xiàng)目在合并進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)可能對(duì)道路有顯著性影響。因此，在進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)將開(kāi)發(fā)建成時(shí)間接近、出入口相近或者共用的相鄰建設(shè)項(xiàng)目合并進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1] CJJ/T 141-2010 建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)[S].

[2] 張星星.城市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)[J].交通科技與經(jīng)濟(jì),2008,3:106-108.

[3] 《建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》編制組.建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)手冊(cè)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2011.

[4] 鄭連勇.城市交通影響評(píng)價(jià)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006.

[5] 王煒等.城市交通規(guī)劃理論及其應(yīng)用[M].南京:東南大學(xué)出版社,1998.

季羨林語(yǔ)錄范文第4篇

〔關(guān)鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動(dòng)力機(jī)制

〔中圖分類號(hào)〕D293.3　〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A　〔文章編號(hào)〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運(yùn)用于公租房的動(dòng)力機(jī)制：供需雙方的契合

房地產(chǎn)信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并按比例（多數(shù)國(guó)家規(guī)定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態(tài)和中長(zhǎng)期投資形式。REITs　起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，90年代后逐步擴(kuò)展到英國(guó)及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運(yùn)用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，又能夠?yàn)橹行⊥顿Y者提供一條投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來(lái)講，REITs自身特點(diǎn)與公租房供給相適應(yīng)。

1.期限匹配：滿足公租房投資回報(bào)周期長(zhǎng)的需要。

在公租房供給中運(yùn)用REITs，可以滿足公租房投資回報(bào)周期長(zhǎng)的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業(yè)銀行的負(fù)債來(lái)源多為5年期以下的存款，短借長(zhǎng)貸，利率風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法對(duì)沖。面對(duì)公租房如此長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，資金需要長(zhǎng)期沉淀，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性較高，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均不愿參與。如在公租房開(kāi)發(fā)模式中，如果房地產(chǎn)企業(yè)完全用債權(quán)方式融資，將明顯提高企業(yè)賬面資產(chǎn)負(fù)債率，降低其資信等級(jí)，減弱在其他業(yè)務(wù)上的融資能力和規(guī)模。而按照目前的制度安排，企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中如遇到不順利的情況，也沒(méi)有任何退出渠道或救濟(jì)機(jī)制。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)完成建設(shè)，地方政府回購(gòu)時(shí)也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對(duì)承擔(dān)公租房BT及　BOT　項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款；二是在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，為政府回購(gòu)提供資金支持。REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化，投資者可以隨時(shí)在市場(chǎng)上交易，提高了公租房項(xiàng)目的流動(dòng)性，為公租房提供中長(zhǎng)期資金來(lái)源，化解其投資回報(bào)周期長(zhǎng)的難題。

2.規(guī)模匹配：滿足公租房建設(shè)的資金缺口。

“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)1280萬(wàn)套公租房，資金需求達(dá)1.5萬(wàn)億。在我國(guó)目前的土地制度下，地方政府缺乏持續(xù)供給公租房的能力和動(dòng)力，現(xiàn)階段更面臨著財(cái)政資金約束下建設(shè)資金籌集及后期本息償付的資金壓力問(wèn)題，因而地方財(cái)政在公租房投資方面嚴(yán)重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等方式進(jìn)行融資，但成本高、風(fēng)險(xiǎn)大且不穩(wěn)定。在財(cái)力有限的情況下，為了滿足保障房建設(shè)質(zhì)量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補(bǔ)公共部門(mén)資金不足。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，提供持續(xù)資金支持，既可以減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，又為銀行體系解壓，解決公租房長(zhǎng)期、大規(guī)模的資金缺口。

3.風(fēng)險(xiǎn)匹配：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資以間接融資為主，融資渠道單一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，約有70%來(lái)源于銀行貸款，造成金融風(fēng)險(xiǎn)集中、融資效率低下。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。REITs連接房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)，作為一種直接融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，降低對(duì)銀行貸款的依賴度，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對(duì)疲軟的股市和尚欠發(fā)達(dá)的債市，尋找資金出路是首要考慮的問(wèn)題。首先，儲(chǔ)蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)35萬(wàn)億，REITs具有門(mén)檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，為中小投資者間接投資房地產(chǎn)提供良好的途徑。房地產(chǎn)投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒(méi)有機(jī)會(huì)參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過(guò)　REITs這一方式投資于房地產(chǎn)業(yè)。投資者可以通過(guò)披露的運(yùn)營(yíng)信息，分析運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會(huì)在個(gè)人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引中小投資者的充分參與，將擴(kuò)大我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富的社會(huì)占有基礎(chǔ)，有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義?！?〕其次，保險(xiǎn)公司、社保基金、銀行基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實(shí)力，投資需求旺盛。公租房收益穩(wěn)定，較易受到社會(huì)資金中尤其是基金、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者的青睞。另外，金融市場(chǎng)的發(fā)展壯大也為投資于REIT創(chuàng)造了條件。銀行間債券市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。2011　年，全國(guó)各主要債券市場(chǎng)合計(jì)發(fā)債總量（不含央行票據(jù)）為6.4萬(wàn)億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場(chǎng)托管量達(dá)到23萬(wàn)億元。經(jīng)過(guò)多年努力，覆蓋股權(quán)和債權(quán)的多層次資本市場(chǎng)已經(jīng)初步形成，市場(chǎng)功能日益增強(qiáng)，資本市場(chǎng)的發(fā)展拓寬了儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道，市場(chǎng)秩序趨于規(guī)范。

（三）實(shí)現(xiàn)公共政策目標(biāo)——提高公租房的供給效率

2011年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為51.3%，官方預(yù)計(jì)2030年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%，將有4億的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口，每年平均至少有2000萬(wàn)農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?。這會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。同時(shí)，城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诘谋壤挥屑s33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮(zhèn)里的人沒(méi)有真正城市化，沒(méi)有獲得市民應(yīng)有的公共服務(wù)，也沒(méi)有獲得相應(yīng)的住房保障。在目前的房?jī)r(jià)水平下，這些群體不具備商品房購(gòu)買(mǎi)力，只能求助于保障房。在我國(guó)快速推進(jìn)城市化的進(jìn)程中，這些長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求，能夠?yàn)镽EITs帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場(chǎng)潛在需求與有效供給不匹配，造成房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，不僅威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對(duì)公租房的需求不斷增長(zhǎng)，將REITs引入到公租房建設(shè)，可以為在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)融入更多的建設(shè)資金，將加快公租房的建設(shè)速度，將加快保障房建設(shè)的步伐，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房雙軌運(yùn)行，減輕我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。另外，REITs　將會(huì)有嚴(yán)格的信息披露機(jī)制和監(jiān)管制度，資產(chǎn)管理人必須定期披露運(yùn)營(yíng)信息，REITs　的經(jīng)營(yíng)情況要受內(nèi)部監(jiān)督及外部審計(jì)、政府部門(mén)的監(jiān)督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環(huán)境——管理層的支持

2008　年12　月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“金融國(guó)九條”，其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，為REITs打開(kāi)了政策通道。隨后的“金融國(guó)30條”提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，成員主要有發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門(mén)。2009　年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為REITs試點(diǎn)城市。天津的操作模式是將天房集團(tuán)保障性住房的物業(yè)資產(chǎn)打包抵押給信托公司，設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品后在銀行間市場(chǎng)流通。此方案經(jīng)由人民銀行通過(guò)后上報(bào)國(guó)務(wù)院。上海由張江集團(tuán)、金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)試點(diǎn)為保障房設(shè)立房地產(chǎn)投資信托。北京試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金支持保障房，首批試點(diǎn)項(xiàng)目或?qū)⒙鋺舫?yáng)區(qū)的部分公租房項(xiàng)目?！?〕2010年5月，央行出臺(tái)《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》?！?〕6　月，住建部等七部門(mén)聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出　“探索運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過(guò)　REITs　進(jìn)行運(yùn)作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項(xiàng)目的盈利能力分析

REITs　產(chǎn)品雖然風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定，但風(fēng)險(xiǎn)始終是高于銀行存款和國(guó)債的。通常情況下，要按照10年期國(guó)債再上浮150～200個(gè)基點(diǎn)，作為REITS投資人的回報(bào)率。REITs產(chǎn)品每年還需要按資產(chǎn)凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費(fèi)。因此，只有達(dá)到一定的收益率，才能吸引社會(huì)資金參與。

公租房REITs　的收入來(lái)源主要包括三項(xiàng)：一是租戶所繳納的租金。二是小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的租金收入，三是政府給予的各項(xiàng)稅收減免。同時(shí)，公租房所使用的地塊免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。

（一）公租房項(xiàng)目的建設(shè)成本

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費(fèi)減免，〔4〕將建設(shè)成本定為全國(guó)商品房平均造價(jià)的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平的六到八成，因而假設(shè)公租房的租金水平為市場(chǎng)租金水平的70%。易居報(bào)告研究顯示，2000-2009年我國(guó)房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)再次上漲，本文將市場(chǎng)租金率設(shè)為　4%。

（三）計(jì)算公租房項(xiàng)目的內(nèi)部報(bào)酬率

內(nèi)部報(bào)酬率法是目前項(xiàng)目投資決策最主要的方法之一。內(nèi)部報(bào)酬率是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，根據(jù)貼現(xiàn)率對(duì)投資項(xiàng)目每年凈現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn)，未來(lái)收益總現(xiàn)值正好等于該項(xiàng)目原始投資額時(shí)，此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部報(bào)酬率。它實(shí)際上反映了投資項(xiàng)目的真實(shí)報(bào)酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內(nèi)部報(bào)酬率；COF為現(xiàn)金流出，t為年份；CIF為現(xiàn)金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命?！?〕利用此公式，計(jì)算出不同地區(qū)房?jī)r(jià)所對(duì)應(yīng)的內(nèi)部報(bào)酬率。

目前中國(guó)30年期續(xù)發(fā)國(guó)債收益率4.53%，　10年期企業(yè)債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費(fèi)，因此，從理論上講，目前房?jī)r(jià)在全國(guó)均價(jià)以上的地區(qū)具備相應(yīng)的盈利能力。

三、運(yùn)行模式

（一）設(shè)立機(jī)制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發(fā)起人、保管機(jī)構(gòu)、投資者以設(shè)立信托的方式，通過(guò)契約發(fā)行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過(guò)發(fā)行股份的方式募集資金并投資于房地產(chǎn)，投資者每年享受公司的分紅。從我國(guó)目前的法律和金融環(huán)境情形來(lái)看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環(huán)境有《信托法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》做依據(jù)，實(shí)踐中也有類似的案例，并且可借鑒現(xiàn)行成熟的信托公司集合資金信托計(jì)劃運(yùn)作模式。我國(guó)目前還沒(méi)有引入美國(guó)和日本的投資公司制度，設(shè)立公司型　REITs的立法成本、制度設(shè)計(jì)難度與經(jīng)濟(jì)成本都較高。

金融環(huán)境具有所有權(quán)和收益權(quán)相分離的特點(diǎn)，信托財(cái)產(chǎn)具有其獨(dú)立性，基金收益較有保障，設(shè)立也較為簡(jiǎn)單易行。公司管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理混雜容易出現(xiàn)潛在的利潤(rùn)沖突。

2.資金投向——權(quán)益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權(quán)益型、抵押型和混合型三類，其中權(quán)益型直接擁有所投資的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以租金收入和出售房地產(chǎn)獲得的資本利得為收入來(lái)源。這與公租房依賴租金收入的特點(diǎn)一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，〔7〕有利于吸引穩(wěn)健投資者的積極投入。在目前保障房建設(shè)任務(wù)重、資金需求大的背景下，權(quán)益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發(fā)行規(guī)模固定，投資人不得申請(qǐng)贖回，基金成立后不再進(jìn)行資金的募集。開(kāi)放型REITs的發(fā)行規(guī)模不固定，投資者可隨時(shí)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)和贖回，這就容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)的波動(dòng)影響，由于其部分變現(xiàn)需求需要多次對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，評(píng)估成本高且難度較大。作為一種長(zhǎng)期投資，公租房投資估價(jià)具有系統(tǒng)性，不可能隨時(shí)變動(dòng)，采用封閉型可以較好的規(guī)避外部環(huán)境的負(fù)面影響，保證基金的相對(duì)穩(wěn)定，鼓勵(lì)并滿足了投資者追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的需求。

4.發(fā)行方式——公募與私募相結(jié)合。

以公募方式發(fā)行的金融產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，分類監(jiān)管、信息披露要求、資產(chǎn)第三方托管制度等相關(guān)監(jiān)管措施都已提上議事日程，部分措施已經(jīng)進(jìn)入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通過(guò)定向募集方式優(yōu)先引入結(jié)構(gòu)投資者，輔之以一定的向社會(huì)公開(kāi)募集資金。

（二）運(yùn)作方式

在運(yùn)作中，政府可以成立一個(gè)專門(mén)機(jī)構(gòu)（基金管理公司）持有公租房項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，將項(xiàng)目交給受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)向社會(huì)發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌資資金。投資人與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補(bǔ)貼交給基金托管機(jī)構(gòu)（銀行）進(jìn)行管理。受托機(jī)構(gòu)委托獨(dú)立的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)公租房項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時(shí)分配給投資者。為提高項(xiàng)目收益率，可以將公租房配套的商業(yè)設(shè)施一起打包計(jì)算租金出租收入?；鸸芾砉驹谡麄€(gè)運(yùn)行過(guò)程中將受到政府的監(jiān)督并對(duì)政府負(fù)責(zé)（參見(jiàn)下圖）。

圖1　REITs運(yùn)作方式

四、REITs運(yùn)用于我國(guó)公租房的政策完善

（一）完善針對(duì)REITs的相關(guān)法律法規(guī)

目前在我國(guó)推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒(méi)有專門(mén)針對(duì)REITs的法律法規(guī)。為保證REITs的規(guī)范發(fā)展，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的專項(xiàng)法律，為　REITs　的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。一是在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)REITs的法律法規(guī)，對(duì)REITs　的組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等進(jìn)行規(guī)定。二是規(guī)范配套管理措施。規(guī)定REITs　的發(fā)起設(shè)立、組織結(jié)構(gòu)、交易流程和收入分配等事項(xiàng)，明確房地產(chǎn)信托投資關(guān)系中各主體的權(quán)利、義務(wù)、準(zhǔn)入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用后，收益應(yīng)當(dāng)全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優(yōu)惠減免政策要進(jìn)一步明確

REITs的優(yōu)勢(shì)之一是稅收優(yōu)惠政策，國(guó)際上通行慣例是免征受托機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅，無(wú)資本利得稅，給予投資者稅收優(yōu)惠。按照我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系，獲得租金收入應(yīng)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要繳納個(gè)人所得稅，出現(xiàn)雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質(zhì)的住房，具有良好的社會(huì)效益，合理的稅收優(yōu)惠政策是必要的。我國(guó)應(yīng)健全相關(guān)的稅收體系，明確與REITs相關(guān)的稅收減免政策。首先是參照國(guó)際通行的慣例制定相關(guān)稅收政策，避免　REITs　出現(xiàn)重復(fù)征稅，如在發(fā)行、交易以及分紅派息中如何征稅，對(duì)個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國(guó)債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產(chǎn)品的利息收入免征所得稅。在REITs存續(xù)期間，免征租金收入相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅。

（三）完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度

信托財(cái)產(chǎn)登記制度是通過(guò)法定的登記或公示程序，對(duì)信托法律關(guān)系所指向的信托財(cái)產(chǎn)予以確認(rèn)。按照2001年出臺(tái)的《信托法》，信托財(cái)產(chǎn)需要辦理信托登記，否則該信托將不產(chǎn)生效力。2010年征求意見(jiàn)的《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》中也提出，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。因此，公租房REITs項(xiàng)目作為信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)該按照住建部的有關(guān)規(guī)定辦理房屋信托登記，而目前相關(guān)法律法規(guī)僅為原則性的表述，沒(méi)有具體規(guī)定信托登記的主管部門(mén)或受理機(jī)構(gòu)，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實(shí)踐中面臨　“有法可依，無(wú)法操作”的難題。目前，不同財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)對(duì)于信托法中關(guān)于信托登記的理解程度、執(zhí)行效果千差萬(wàn)別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒(méi)有法定的登記程序?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，致使匯集在信托財(cái)產(chǎn)上的當(dāng)事人的利益很難有效保障，信托所具有的權(quán)利重構(gòu)、破產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)管理等功能沒(méi)有發(fā)揮，信托金融創(chuàng)新遭遇阻礙。在實(shí)踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒(méi)有合法性不足，存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。建立信托財(cái)產(chǎn)登記制度已經(jīng)成為一個(gè)十分迫切的任務(wù)。

（四）土地支持政策要進(jìn)一步明晰

從前文分析來(lái)看，土地供應(yīng)方式對(duì)提高公租房REITs項(xiàng)目的收益率至關(guān)重要。在公租房的供地方面，2010年出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應(yīng)公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項(xiàng)目的收益率。

為保證REITs　的順利實(shí)施和規(guī)范運(yùn)行，建議先由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房建設(shè)部等政府牽頭制定關(guān)于公租房REITs　試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，制定規(guī)范　REITs　市場(chǎng)操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針，對(duì)符合條件的　REITs　產(chǎn)品在銀行間債市進(jìn)行交易試點(diǎn)，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與。同時(shí)，在銀行間債市試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，探索證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)。

〔參考文獻(xiàn)〕

〔1〕楊紹萍.運(yùn)用REITs模式發(fā)展我國(guó)公共租賃住房的路徑研究〔J〕.中國(guó)金融，2010，（7）.

〔2〕齊琳.北京最快年內(nèi)試點(diǎn)房產(chǎn)信托基金〔N〕.北京商報(bào)，2012-06-28.

〔3〕央行版房地產(chǎn)投資信托基金準(zhǔn)備就緒〔EB/OL〕.http：//，2010-06-23.

〔4〕趙以邗.廉租住房和公共租賃住房實(shí)行REITs融資的可行性探討〔J〕.武漢金融，2010，（9）.

〔5〕吳麗紅.基于REITs的公共租賃住房融資模式研究〔D〕.華南理工大學(xué)碩士論文，2011.

〔6〕李忠富，何偉明.REIT在我國(guó)廉租房工程中應(yīng)用研究〔J〕.工程管理學(xué)報(bào)，2011，（2）.

季羨林語(yǔ)錄范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 急診輸液；護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)；臨床護(hù)理

doi：10.3969/j.issn.1004-7484（x）.2012.08.398 文章編號(hào)：1004-7484（2012）-08-2730-01

門(mén)診輸液有著用藥多、用藥雜的特點(diǎn)，輸液存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，而急診輸液又因其特殊性更應(yīng)加以重視。為了進(jìn)一步提高治療效果，確保輸液的安全性，我們對(duì)急診輸液時(shí)潛在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了總結(jié)，并針對(duì)此制訂了一套高效的臨床護(hù)理方法。本研究對(duì)2011年6月-2011年12月間我院收治的160例急診輸液患者進(jìn)行了回顧分析，現(xiàn)將結(jié)果整理如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料 將2011年6月-2011年12月間我院收治的160例急診輸液患者隨機(jī)均分為觀察組與對(duì)照組。觀察組80例患者中男53例，女27例，平均年齡55歲，實(shí)施臨床護(hù)理。對(duì)照組80例患者中男51例，女29例，平均年齡57歲，實(shí)施常規(guī)護(hù)理。兩組患者在年齡、性別、病程等一般資料的比較上差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（p>0.05）。

1.2 治療方法 急診時(shí)兩組患者均采取常規(guī)輸液治療，對(duì)照組患者實(shí)施常規(guī)護(hù)理。觀察組患者的具體臨床護(hù)理措施如下：①輸液前期護(hù)理。護(hù)理人員要以熱情的態(tài)度細(xì)心詢問(wèn)患者的病情、過(guò)敏史，先簡(jiǎn)單為其制定輸液方案。耐心為患者講述有關(guān)輸液的知識(shí)和輸液時(shí)要注意的相關(guān)事項(xiàng)。認(rèn)真檢查輸液用具和藥品的質(zhì)量，執(zhí)行好“三查七對(duì)”制度[1]。多與患者進(jìn)行交流，對(duì)其進(jìn)行心理支持，減輕患者的心理負(fù)擔(dān)，幫助其樹(shù)立對(duì)治療的信心，消除患者恐懼、焦慮等不良情緒，進(jìn)而積極地配合治療。②輸液期間護(hù)理。輸液時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行無(wú)菌操作，做到一人一帶一巾。選擇好血管，操作時(shí)要沉穩(wěn)，進(jìn)針準(zhǔn)確、快速，輸液時(shí)要按時(shí)巡視并記錄好患者的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反應(yīng)并解決。③輸液后期護(hù)理。輸液器只可使用一次，當(dāng)為多位患者輸液時(shí)要做到每次輸液后都認(rèn)真洗手。每2d對(duì)輸液室內(nèi)進(jìn)行一次消毒。輸液結(jié)束后要認(rèn)真執(zhí)行醫(yī)囑，記錄好患者情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向醫(yī)生反應(yīng)。

1.3 觀察指標(biāo) 治療結(jié)束后對(duì)患者進(jìn)行1-2個(gè)月的隨訪，采用SAS與SDS量表評(píng)估患者的心理狀況[2]，并采用本院自定的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估護(hù)理效果。①顯效：治療結(jié)束后輸液效果明顯，患者恢復(fù)正常，病情解除；②顯效：治療結(jié)束后收到輸液效果，患者病情得到控制，基本恢復(fù)正常；③無(wú)效：治療結(jié)束后輸液效果輕微，患者病情未改善或者惡化。總有效率=有效+顯效。

1.4 統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 使用SPSS19.0軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，計(jì)量資料采用t檢驗(yàn)檢驗(yàn)，以p

2 結(jié)果

2.1 兩組患者治療總有效率對(duì)比 觀察組患者實(shí)施臨床護(hù)理后，57例顯效，20例有效，3例無(wú)效，治療的總有效率為96.25%，明顯高于對(duì)照組的78.75%（p

2.2 兩組患者治療后SAS、SDS評(píng)分對(duì)比 兩組患者治療前的SAS、SDS評(píng)分的差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，治療后實(shí)驗(yàn)組患者的評(píng)分均明顯下降，改善情況明顯好于對(duì)照組，詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)表2。

3 討論

對(duì)于急診患者，在給予及時(shí)的輸液治療的同時(shí)也要注意對(duì)患者的心理護(hù)理與安全護(hù)理，以確保收到預(yù)期的療效，降低急診輸液時(shí)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率，提高護(hù)理質(zhì)量[3]。在急診輸液時(shí)潛在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括以下幾項(xiàng)：①輸液用具與藥物。即便是一次性的輸液用具也有可能被污染，其污染幾率和存儲(chǔ)時(shí)間為正相關(guān)關(guān)系，一些用具在運(yùn)輸過(guò)程中即被污染。②操作不規(guī)范。一些護(hù)理人員不按照規(guī)定操作，注射器不消毒甚至多次使用。未做到認(rèn)真消毒，不按照規(guī)定帶口罩等現(xiàn)象也較多見(jiàn)。③個(gè)體差異。不同患者的免疫能力與營(yíng)養(yǎng)狀況不同，對(duì)輸液造成一定影響。

針對(duì)以上急診輸液時(shí)存在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)，本研究制定了如下護(hù)理防范措施：①提高護(hù)理人員的服務(wù)意識(shí)，為患者提高更好的服務(wù)。②嚴(yán)格執(zhí)行醫(yī)囑，熟練掌握藥物配伍的禁忌，加強(qiáng)對(duì)患者的巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理異常。③嚴(yán)格執(zhí)行“三查七對(duì)”制度和無(wú)菌操作制度。本研究中，實(shí)施臨床護(hù)理的觀察組患者的治療總有效率明顯高于實(shí)施常規(guī)護(hù)理的對(duì)照組患者（p

總的來(lái)說(shuō)，實(shí)施臨床護(hù)理能夠降低急診輸液時(shí)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率，可以穩(wěn)定患者的心理狀態(tài)，是一種良好的護(hù)理措施，值得臨床推廣。

參考文獻(xiàn)

[1] 邵桂芳.門(mén)急診靜脈輸液治療中潛在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策[J].醫(yī)學(xué)信息（中旬刊），2011（06）：123-124.