個(gè)人住房貸款制度

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第一章總則

第一條為支持居民購置住房，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、中國人民銀行《貸款通則》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度，制訂本辦法。

第二條本辦法所稱個(gè)人住房貸款是中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

第三條發(fā)放個(gè)人住房貸款要堅(jiān)持效益性、安全性和流動性原則，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和中國建設(shè)銀行的有關(guān)信貸規(guī)章制度。

第四條本辦法適用于中國建設(shè)銀行所屬各級分支機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

第二章貸款的對象和條件

第五條貸款對象。具有完全民事行為能力的中國自然人及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外自然人。

第六條貸款條件。借款人必須同時(shí)具備下列條件：

一、有合法的身份；

二、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

四、有所購（建造、大修）住房全部價(jià)款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建造、大修）住房的首付款；

五、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

六、貸款行規(guī)定的其他條件。

第三章貸款的額度、期限和利率

第七條貸款額度最高為所購（建造、大修）住房全部價(jià)款或評估價(jià)值的80％。

第八條貸款期限最長為30年。

第九條貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章貸款程序

第十條借款人申請個(gè)人住房貸款應(yīng)填寫《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請書》（略）并向貸款行提交下列資料：

一、身份證件（居民身份證、戶口本、居留證件或其他身份證件）；

二、借款人償還能力證明材料；

三、合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；

四、抵押物和質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；

五、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；

六、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；

七、借款行規(guī)定的其他文件和資料。

第十一條貸款行應(yīng)對借款人提交的全部文件、資料的真實(shí)性、合法性和貸款的可行性進(jìn)行審查、評估，并在借款人提交上述全部文件、資料之日起15個(gè)工作日內(nèi)向借款人作出正式答復(fù)。

第十二條貸款行同意借款人的貸款申請后，與當(dāng)事人各方簽訂借款合同和擔(dān)保合同（附件二、三、四、五、六）。

第十三條簽訂借款合同和擔(dān)保合同后，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，辦理抵押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)，并視實(shí)際情況辦理合同公證。

第十四條貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行應(yīng)按照借款合同約定的用款計(jì)劃和用途按下列方式劃款；

一、直接劃款。按照貸款合同約定，將款項(xiàng)直接劃入借款人在貸款行開立的存款帳戶內(nèi)。

二、專項(xiàng)劃款。按照借款合同約定，將款項(xiàng)直接劃入售房人、其他有關(guān)單位在貸款行開立的存款帳戶內(nèi)。

貸款行可根據(jù)貸款的具體種類、金額、用途及借款人的信用程度，規(guī)定采取其中一種方式。

第五章貸款擔(dān)保

第十五條個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押、質(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等擔(dān)保方式。

貸款可根據(jù)借款人的具體情況，采用上述一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

在貸款期間，經(jīng)貸款行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。

第十六條抵押

抵押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的、經(jīng)貸款行認(rèn)可的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放的貸款。

一、貸款的抵押物必須是貸款行認(rèn)可的、能夠進(jìn)行抵押登記的借款人所購房屋或其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

二、抵押物價(jià)值按照抵押物的市場成交價(jià)或評估價(jià)確定。需要評估的抵押物其評估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

三、借款人以所購住房作為貸款抵押物的，必須將住房價(jià)值全額用于貸款抵押，其貸款額度不得超過所購住房價(jià)值的80％；若以貸款行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，其貸款額度不得超過抵押物價(jià)值的70％。

四、貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律規(guī)定辦理抵押登記，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

五、抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件），均應(yīng)由貸款行保管并承擔(dān)保管責(zé)任。貸款行收到上述文件后，應(yīng)向抵押人出具保管證明。

六、抵押人對設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款行的監(jiān)督檢查。

七、對設(shè)定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經(jīng)貸款行書面同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或以其他方式處分。

八、抵押擔(dān)保的期限自抵押登記完成之日起至擔(dān)保的債權(quán)全部清償之日止，抵押終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，解除抵押權(quán)。

第十七條質(zhì)押

質(zhì)押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，貸款行認(rèn)可的符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證作為質(zhì)押權(quán)利而向貸款人發(fā)放的貸款。

一、個(gè)人住房貸款可以用1999年以后（含1999年）財(cái)政部發(fā)行的憑式國債、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲蓄存款存單等有價(jià)證券質(zhì)押。

二、借款人以符合條件的有價(jià)證券作質(zhì)押，其貸款額度最高不得超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90％。

三、貸款行應(yīng)對出質(zhì)人提交的有價(jià)證券進(jìn)行查詢和認(rèn)證、并將有價(jià)證券質(zhì)押的事實(shí)書面通知出具有價(jià)證券的金融機(jī)構(gòu)。質(zhì)押期間，出質(zhì)人對用作質(zhì)押的權(quán)利憑證不得以任何理由掛失。

四、貸款行與出質(zhì)人簽訂質(zhì)押合同的同時(shí)，出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的質(zhì)押權(quán)利憑證交付貸款行。質(zhì)押擔(dān)保的期限自權(quán)利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。

五、貸款行負(fù)有妥善保管質(zhì)押權(quán)利的責(zé)任。因保管不善造成質(zhì)押權(quán)利憑證滅失或毀損的，貸款行應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

六、質(zhì)押權(quán)利憑證兌現(xiàn)日期先于貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，并應(yīng)在質(zhì)押合同中注明：

1、到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款；

2、轉(zhuǎn)換為定期儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

3、轉(zhuǎn)換為貸款行認(rèn)可的有價(jià)證券繼續(xù)用于質(zhì)押；

4、用貸款行認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單；

5、用貸款行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)替換質(zhì)押權(quán)利用于抵押。

七、用憑證式國債質(zhì)押的、貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

第十八條保證

保證貸款行以借款人提供的、貸款行認(rèn)可的具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向借款人發(fā)放的貸款。

一、保證人是法人、其他經(jīng)濟(jì)組織的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力。保證人為自然人的，必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償貸款本息的能力，并在貸款行存有一定數(shù)額的保證金。

二、保證人應(yīng)與貸款行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證。

三、保證期間，保證人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，如發(fā)生變更、撤消或破產(chǎn)等，借款人應(yīng)提前30天書面通知貸款行，保證合同項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或由對保證人作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。如貸款行認(rèn)為變更后的機(jī)構(gòu)不具備完全的保證能力，變更后的機(jī)構(gòu)或作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)有義務(wù)落實(shí)為貸款行所接受的新的保證人。保證人為自然人的，如發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等，借款人應(yīng)立即通知貸款行，貸款行有權(quán)要求借款人提供新的擔(dān)保。

四、借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

五、僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價(jià)值的50％。

第十九條抵押加階段性保證

抵押加階段性保證貸款指貸款行以借款人提供的所購住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。

一、保證人必須是貸款行與之簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》（附件九）（略）的，且又是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位。

二、本方法涉及的抵押、保證擔(dān)保按本辦法第十六條、第十八條的規(guī)定辦理。

三、在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，保證人不再履行保證責(zé)任。

四、采用本貸款擔(dān)保方式的，貸款行應(yīng)與借款人、抵押人、保證人同時(shí)簽訂措款合同（附件六）（略）。

第六章公證與保險(xiǎn)

第二十條貸款行與借款人簽訂借款合同后，貸款行可以要求借款人辦理公證，公證費(fèi)由借貸雙方各承擔(dān)50%。

第二十一條用財(cái)產(chǎn)作抵押的，須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)借款人可到貸款行認(rèn)定的保險(xiǎn)公司或委托貸款行辦理，在保險(xiǎn)單中注明貸款行為保險(xiǎn)第一受益人，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付貸款行指定的賬戶。該保險(xiǎn)賠償金有幾種處理方法可供選擇：提前清償貸款；轉(zhuǎn)為定期存款，存單繼續(xù)用于質(zhì)押；用于修復(fù)抵押物，以恢復(fù)抵押物價(jià)值。

保險(xiǎn)期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。抵押期間，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管。

第二十二條借款合同有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。

第二十三條保險(xiǎn)期間，抵押財(cái)產(chǎn)如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損不足以清償貸款本息，借款人應(yīng)重新提供貸款行認(rèn)可的抵押物，并辦理保險(xiǎn)手續(xù)。

第七章貸款償還

第二十四條借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。

第二十五條借款人可采取以下方式償還貸款本息：

一、委托扣款方式即借款人委托貸款行在其于建設(shè)銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折賬戶中直接扣劃還款。采用委托扣款方式的，借款人須事先向貸款行提出申請，并簽訂個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議（附件八）（略）。

二柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款行規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。

第二十六條貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

第二十七條貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

一、等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計(jì)算公式為：

每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期數(shù)/（1+月利率）還款期數(shù)-1

二等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計(jì)算公式為：

每月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-累計(jì)已還本金）×月利率

第二十八條借款人按照第二十七條的方法還款，在第一期和最后一期還款時(shí)，按照借款人的借款余額和合同約定期限的利率按實(shí)際占用的天數(shù)計(jì)算借款利息。

第二十九條貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，在借款期內(nèi)，經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并按原合同利率按實(shí)際使用期限結(jié)計(jì)利息，但不得提前部分還本。

第三十條貸款期限在一年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請后（附表二）（略），經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。

一、提前清償全部貸款，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收利息。

二、調(diào)整還款計(jì)劃的提前部分還本，應(yīng)有一定的限制額度。超過限額提前還款的，借款人可根據(jù)需要調(diào)整還款計(jì)劃，即還款期限不變，分期還款額作相應(yīng)調(diào)整；低于限額提前還款的不調(diào)整還款計(jì)劃。

第三十一條借款人在原合同履行期間，如不能按照還款計(jì)劃按期歸還貸款，可向貸款行提出延長借款期限的書面申請（附表三）（略），經(jīng)貸款行批準(zhǔn)后，簽訂個(gè)人住房借款延期還款協(xié)議（附件七）（略），并辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)擔(dān)保人在延期還款協(xié)議上簽字。

抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，擔(dān)保人應(yīng)與貸款行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人未發(fā)生變更的，擔(dān)保人只須與借款人和貸款行簽訂延期還款協(xié)議，同意繼續(xù)履行擔(dān)保責(zé)任，而無需與貸款行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

借款人申請借款延期只限一次，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。原借款期限加上延長期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計(jì)收。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。

第八章合同變更與終止

第三十二條借款合同需要變更的或借款人將借款合同項(xiàng)下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。

在擔(dān)保期間內(nèi)的，必須事先征得擔(dān)保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續(xù)，同時(shí)應(yīng)辦理公證、保險(xiǎn)手續(xù)。

第三十三條借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)的繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人同意繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同外，貸款行在該債權(quán)未獲得清償前，有權(quán)請求人民法院取消繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人接受借款人所購（建造、大修）住房的權(quán)利，并將該住房折價(jià)、拍賣、變賣以清償借款人的債務(wù)。

借款人遺產(chǎn)的繼承人、受遺贈人同意繼續(xù)履行原借款合同義務(wù)的，應(yīng)持經(jīng)公證的繼續(xù)協(xié)議、文件與貸款行簽訂債務(wù)承擔(dān)協(xié)議，并辦理公證、保險(xiǎn)、抵押、登記或貸款擔(dān)保手續(xù)等。原借款人所購（建造、大修）房產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)用于抵押。

第三十四條如借款人需變更原擔(dān)保方式的，應(yīng)事先征得貸款行同意，并由當(dāng)事人各方另行辦理有關(guān)變更手續(xù)。變更抵押物或質(zhì)押權(quán)利后，貸款余額與重新提供的抵押物或質(zhì)押權(quán)利的價(jià)值之比值不得高于原抵押物或質(zhì)押權(quán)利的抵押率或質(zhì)押率。

第三十五條借款人按借款合同規(guī)定清償全部貸款本息后，借款合同終止，貸款行將抵押物的權(quán)屬證明文件或質(zhì)押的權(quán)利憑證等相關(guān)資料返還權(quán)利人。

第九章違約及處置

第三十六條貸款行未按借款合同約定及時(shí)、足額向借款人提供貸款，應(yīng)按違約數(shù)額和違約天數(shù)按日向借款人支付違約金。

第三十七條下列情況屬借款人違約：

一、借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；

二、擅自改變貸款用途，挪用貸款；

三、借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還借款本息；

四、借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；

五、拒絕或防礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；

六、提供的文件、資料不實(shí)、已經(jīng)或可能造成貸款損失；

七、與他人簽訂有損貸款行權(quán)益的合同或協(xié)義；

八、保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質(zhì)押權(quán)利價(jià)值明顯減少影響貸款行實(shí)行質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵（質(zhì)）押；

九、借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；

十、借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險(xiǎn)；

十一、違反本辦法和借款合同的其他行為。

第三十八條違反本辦法第三十七條第一、二款，從逾期、擠占挪用之日起，貸款行有權(quán)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定分別按逾期、擠占挪用貸款計(jì)收利息。

第三十九條違反本辦法第三十七條第三款的，貸款行有權(quán)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定，對貸款余額按貸款利率計(jì)收利息，對未收取利息部分按貸款利率計(jì)收復(fù)利，對拖欠的分期還款按日收取違約金。

第四十條發(fā)生下列情況之一時(shí)，貸款行有權(quán)停止發(fā)放貸款或提前收回已發(fā)放的貸款本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任：

一、借款期間，借款人累計(jì)六個(gè)月（包括計(jì)劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；

二、借款人出現(xiàn)本辦法第三十七條第一款至第二款、第四款至第十一款規(guī)定的違約情形之一的；

三、借款人有其他重大違約事項(xiàng)的。

第十章附則

第四十一條本辦法由中國建設(shè)銀行負(fù)責(zé)解釋。

第四十二條中國建設(shè)銀行各省、自治區(qū)、直轄市分行，總行直屬分行，蘇州、三峽分行要在本辦法規(guī)定范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。

第四十三條本辦法自頒布之日起施行。